Оподаткування нерухомого майна у 2007 році ( Вісник податкової служби України №10, березень 2007р )

[Admin-Юкон]

Оподаткування нерухомого майна у 2007 роціЗ доходів від операцій з продажу об'єктів нерухомого майна з 1 січня 2007 р. сплачується податок з доходів фізичних осіб за новими правилами.Згідно з Законом № 889-IV об'єктом оподаткування є будь-який дохід, нарахований (виплачений) на користь платника податку протягом звітного оподатковуваного періоду, до складу якого, зокрема, належать доходи від продажу рухомого та нерухомого майна, розташованого на території України, а також дохід у вигляді вартості успадкованого та одержаного в подарунок майна.Порядок оподаткування доходів фізичних осіб від продажу об'єктів нерухомого майна регламентується ст. 11 Закону № 889-IV.Відповідно до Прикінцевих положень зазначеного Закону та відповідних змін, внесених до нього, дію ст. 11 зупинено на 2004 2006 pp. Тобто протягом 2004 2006 pp. доходи, одержані фізичними особами від продажу (міни) об'єктів нерухомості, не підлягали обкладанню податком. Водночас згідно зі змінами, внесеними Законом № 3378-IV, ст. 11 у новій редакції набрала чинності з 1 січня 2007 р.Отже, починаючи з 1 січня 2007 р. дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року жи¬лого будинку, квартири або частини квартири, кім¬нати, садового будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовано такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розта¬шовані на такій земельній ділянці), не оподатковується, якщо загальна площа такого жилого будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку не перевищує 100 м2.У разі якщо площа такого об'єкта нерухомого майна перевищує 100 м2, частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 1 % від вартості такого об'єкта нерухомого майна.Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більше одного із вищезазначених об'єктів нерухомості або від продажу об'єкта нерухомості іншого, ніж зазначено вище, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 7.2 ст. 7 Закону № 889-IV (5 %).У такому самому порядку оподатковується дохід від продажу об'єкта незавершеного будівництва. При цьому рік придбання нерухомості (до 1 січня 2004 р. чи після) не матиме значення, підхід до оподаткування буде однаковим. При обміні одного об'єкта нерухомості на інший (інші) кожна сторона договору міни сплачує 50 % від суми податку, розрахованої згідно з положеннями підпунктів 11.1.1 чи 11.1.2 п. 11.1 ст. 11 Закону № 889-IV, до вартості відповідного відчужувано¬го такою стороною об'єкта нерухомості.Дохід від продажу об'єкта нерухомого майна визначатиметься виходячи з ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства — БТІ. Сума податку самостійно сплачується продавцем до нотаріального посвідчення угоди купівлі-продажу через установи банків у сумі, визначеній платником і перевіреній податковим агентом.При здійсненні операцій з відчуження об'єктів нерухомого майна в порядку, передбаченому ст. 11 Закону № 889-IV, податковим агентом є нотаріус, який посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку сторонами договору, а також надає відповідну інформацію про кожну угоду податковому органу. Доходи від операцій з продажу об'єктів нерухомого майна, здійснюваних фізичними особами — нерезидентами, оподатковуються згідно з порядком оподаткування таких доходів, визначеним для резидентів, за ставкою, встановленою п. 7.3 ст. 7 Закону № 889-IV.Розглянемо актуальні питання оподаткування продажу нерухомості у 2007 р. у запитаннях-відповідях.Ірина ПЕТРУСЕНКОЗ продажу якої нерухомості, крім квартир, слід сплачувати податок?З 1 січня 2007 р. Законом № 889-IV запроваджено оподаткування доходів, одержаних громадянами від продажу власної нерухомості. Цим Законом установлено, що з метою оподаткування податком з доходів фізичних осіб нерухоме майно (нерухомість) — це об'єкти майна, які розташовані на землі і не можуть бути переміщені в інше місце без втрати їх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля. Нерухомість, відмінна від землі, поділяється на: будівлі та споруди. Зокрема, до будівель належать приміщення, пристосовані для постійного або тимчасового перебування людей, а також об'єкти власності, функціонально пов'язані з такими приміщеннями, включаючи готелі, мотелі, кемпінги та інші подібні об'єкти туристичної інфраструктури, квартири, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, індивідуальні гаражі або місця на гаражних стоянках чи в гаражних кооперативах, дачні будинки та інші об'єкти дачної (садової) інфраструктури, відмінні від землі. Споруди — це об'єкти нерухомості, відмінні від будівель. Земля, як нерухомість, є самостійним об'єктом оподаткування.Тобто доходи, одержані громадянами від продажу вищезазначеної нерухомості, підлягають оподаткуванню.Чи є пільги щодо оподаткування нерухомості?Слід зазначити, що Законом № 889-IV запроваджено досить ліберальний порядок оподаткування доходів від продажу житла.Так, якщо громадянин один раз протягом кален¬дарного року продає квартиру або її частку, кімнату, житловий або садовий будинок (включаючи землю під ними), загальна площа яких не перевищує 100 м2, то податок з такого продажу не сплачуватиметься.Якщо ж площа житлової нерухомості перевищуватиме 100 м2, то податок за ставкою 1 % слід сплачувати лише з частини її вартості, пропорційної перевищенню. Тобто при продажу будинку загальною площею 150 м2 оподаткуванню підлягатиме лише вартість 50 «зайвих» метрів.Оскільки, як свідчить статистика, понад 90 % житлового фонду в Україні за своєю площею в середньому менше 100 м2, то на практиці це означатиме, що більшість громадян, які продаватимуть свої одно- дво- та трикімнатні «панельки» чи «хрущівки», податок не сплачуватимуть. Однак сплата податку буде обов'язковою для власників просторих апартаментів в елітних новобудовах. Який розмір податку потрібно сплатити, якщо одна особа продаватиме протягом року дві або більше квартир чи нежилу нерухомість? Як вже було зазначено, пільгове оподаткування застосовується до першого протягом року продажу житла. Якщо протягом року громадянин продаватиме житло (квартиру, кімнату або частину квартири, житловий чи дачний будинок) другий раз або більше, то з кожного такого продажу необхідно сплачувати податок за ставкою 5% від усієї (без пільгових 100 м2) вартості житлового об'єкта. Щодо продажу іншої (нежитлової) нерухомості, наприклад гаражів, магазинів, складських приміщень тощо, що належать громадянам на праві власності, то оподаткуванню за ставкою 5 % підля¬гає вся вартість таких об'єктів, незважаючи на кількість продаж таких об'єктів у календарному році.Щодо оподаткування продажу землі, то згідно із Законом № 889-IV не підлягають оподаткуванню доходи, одержані від продажу земельних паїв і земель сільськогосподарського призначення, одержаних у власність в процесі приватизації. Продаж земель іншого призначення підлягає оподаткуванню за ставкою 5 %.Якщо протягом року громадянин продає гараж, дачну ділянку з будинком, квартиру, то як оподатковуватимуться одержані від такого продажу доходи?Вартість гаража підлягатиме оподаткуванню за ставкою 5 % як нежитлова нерухомість незважаючи на те, що це перший протягом року продаж. Із вартості дачної ділянки податок сплачуватиметься з урахуванням площі будинку із застосуванням пільгових 100 м2 і ставки податку 1 %. З вартості квартири, яка у цьому випадку розглядається як другий (після садового будинку) протягом року продаж житлової нерухомості, податок утримуватиметься з усієї суми доходу, одержаної від такого продажу за ставкою 5 %, без урахування пільгових 100 м2.Хто визначатиме черговість продажу, що здійснюється протягом року: нотаріуси, продавці чи податківці?Відповідальним за правильність сплати податку Законом № 889-IV визначено платника податку. Тобто громадянин при нотаріальному посвідченні угод купівлі-продажу нерухомості має по¬відомити про черговість продажу. Черговість продажу можна встановити за датою нотаріального посвідчення угоди. Якщо одного і того самого дня посвідчуватимуться кілька угод продажу нерухомості, то черговість легко встановити за номерами реєстрації таких угод нотаріусом. Якщо декілька таких угод здійснює¬ться в один день, але у різних нотаріусів, то сам громадянин, як сумлінний платник податку, має повідомити нотаріуса про їх кількість. Слід за¬значити, що існує Державний реєстр нерухомого майна, до якого нотаріус обов'язково звертаєть¬ся при оформленні угоди з метою перевірки черговості продажу. Тому радимо громадянам при продажу нерухомості не вдаватися до умисного перекручення інформації щодо кількості таких угод, оскільки нотаріус повідомляє про всі укла¬дені угоди податковий орган, а податківці від¬слідковують і аналізують цю інформацію. Грома¬дяни, які навмисне намагалися зменшити подат¬кове навантаження протягом року, в кінці кален¬дарного року все одно будуть змушені сплати податок.Хто має розраховувати суму податку: продавець нерухомості чи нотаріус? Звичайно, кожен, хто укладає будь-яку угоду, прораховує, чи вигідно її укладати та підраховує свої доходи та витрати у зв'язку з її укладенням. Крім того, Законом № 889-IV встановлено простий і доступний для всіх порядок розрахунку податку з доходів, одержаних від продажу нерухомості. Отже, продавець нерухомості перед оформленням у нотаріуса цієї угоди повинен знати як суму одержуваного доходу, так і суму податку, яку йому слід сплатити до бюджету. Продавець сплачує через установи банків суму податку до бюджету перед нотаріальним посвідченням угоди. Нотаріус лише перевіряє факт уплати податку згідно з відповідним платіжним документом, який йому надає платник податку, і повідомляє про це податковий орган.Яка вартість нерухомості є базою для визначення суми податку? Нотаріус не засвідчить угоду купівлі-продажу нерухомості без довідки про її оцінку. Законом № 889-IV установлено, що податок розраховується виходячи з ціни, зазначеної в угоді купівлі-продажу, але не нижче оцінки, встановленої уповноваженим органом. Таким органом на сьогодні є БТІ.Відповіді підготовлено за сприянняТетяни ДОБРОДІЙ, начальника відділу розгляду звернень платниківДепартаменту оподаткування фізичних осібДПА України