Цільове призначення зем ділянки, суперфіций

[Lina]

"Є державний акт на право власності на земельну ділянку з цільовим призначенням /""для будівництва і обслуговування житлового будинку/"".Фізична особа збирається передати права на забудову цієї ділянки юридичній особі (для будівництва багатоквартирного будинку). Виникло питання:1. Чи можливо на ділянці з таким цільовим призначенням будувати багатоквартирний будинок?2. Чи повинна я перевіряти у юр особи ліцензію на здійснення будівництва (адже юр особа може бути лише замовником будівництва, а підрядником може бути інша)3. Чи підлягає договір про встановлення суперфіцию роеєстрації в ДРП? Чи повинна юр особа після укладення договору отримати держ акт на право користування зем ділянкою? "

[andy]

В ЗК відсутнє визначення такого цільового призначення землі, як багатоквартирна забудова. Є - для будівництва та обслуговування житлового будинку. Таким будинком може бути як інд. будинок, так і квартирний будинок (2 квартири, 4 квартири, 24 квартири). Якщо у юр. особи є можливість побудувати, є всі необхідні попередні погодження, то, на мою думку, не буде нічого протизаконного у посвідченні договору встановлення суперфіцію. Щодо другого питання - то не в нашій компетенції перевіряти підрядника, він може бути ще невідомим. В ДРП такі договори не реєструються. До речі, як не дивно, центр державного земельного кадастру також, з їх слів, не знає що таке реєстрація у них обмеження прав власника (суперфіцію). Ніяких актів юр. особа на цю ділянку отримувати не повинна. А такого акту, як на право користування, взагалі не існує. Для юр. осіб держ. форми власності і юр. особам інвалідів видаються акти на пост. користування.

[Lina]

Дякую, andy. Всі попередні погодження юр особа збирається отримати після укладення договору. А я все ж думаю, яким чином повідомити управління зем ресурсів про договір (для встановлення обмеження). Мабуть, варто зазначити в договорі, що сторони повинні здійснити відповідні дії.

[Lina]

А як же ст. 100 ЗК - право земельного сервітуту виникає після його державної реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на земельну ділянку?

[OLYA]

Роз'яснення Держкомзему України щодо можливості укладання договорів суперфіцію (забудови чужої земельної ділянки)Рескомзем АР Крим, головнимуправлінням земельних ресурсів в областях,містах Києві та СевастополіНа чисельні звернення органів місцевого самоврядування та з метою однозначного застосування норм чинного законодавства стосовно можливості укладання договорів суперфіцію (забудови чужої земельної ділянки) Держкомземом України повідомляється наступне.Відповідно до глави 34 Цивільного кодексу України та статті 102' Земельного кодексу України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіпій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту на визначений або на невизначений строк і може бути відчужене землекористувачем або передаватися у порядку спадкування.Стороною договору суперфіцію може бути будь-яка особа яка є власником земельної ділянки або виступає від його імені та особа, яка бажає отримати земельну ділянку під будівництво. При цьому, органи місцевого самоврядування та органи виконавчої влади в межах своїх повноважень теж можуть бути сторонами такого договор відповідно до п. 12 Перехідних положень Земельного кодексу України.Власник згідно зі статтею 414 Цивільного кодексу України маг право на отримання плати за користування його земельною ділянкою землекористувачем (суперфіціарієм), а також .на відчуження своєї земельної ділянки, при ньому перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права забудовника (сеперфіціарія) або власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.Що стосується землекористувача (суперфіціарія), то він має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором, будувати на цій земельній ділянці будівлі та/або споруди. При цьому будівлі та/або споруди мають відповідати цільовому призначенню земельної ділянки. Невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд є підставою для припинення права користування земельною ділянкою для забудови. Землекористувач і суперфіпіарій зобов’язаний вносити плату за користування земельною ділянкою державної та комунальної власності наданою йому для забудови, а також інші платежі встановлені, законом.Плата за користування земельною ділянкою встановлюється за домовленістю сторін. Однак, мінімальний розмір плати за користування землею державної (комунальної власності) не може бути меншим розміру земельного податку.При цьому, максимального розміру плати за користування землею на такому праві законом не передбачено.У відповідності до Закону України «Про реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень», реєстрація таких договорів проводиться ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України».Крім того зауважуємо, що проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для надання її під забудову (суперфіцій) виконується в тому ж порядку, який передбачений для оренди земельної ділянки.Враховуючи вищенаведене, у випадку укладання договорів суперфіцію між органами місцевого самоврядування та забудовниками, слід враховувати наступне:1. Земельні ділянки мають надаватися виключно під забудову відповідно до генеральних планів населених пунктів або іншої містобудівної документації.2. Підписання таких договорів має базуватися на проекті землеустрою щодо відведення земельної ділянки для забудови.3. До розробки взірцевого договору суперфіцію бажано нотаріально посвідчувати такі договори.4. Плата за користування земельною ділянкою під забудову державної власності не може бути меншою від земельного податку.5. У випадку прийняття органами місцевого самоврядування рішень про продаж права забудови на конкурентних засадах (аукціони, конкурси) такі аукціони або конкурси можуть проводитися згідно затверджених тимчасових порядків продажу такого майнового права. Голова Держкомзему В.В.Воєводін лист від 02.07.08 №14-25-7/7030