Іпотека та купівля в один день

[nots]

Підскажіть, чи нічого не змінилося, можна в один день посвідчити договір купівлі-продажу з відсрочкою платежу, в цей же день посвдчити договір іпотеки цієї нерухомости. Вона купується за кредитні кошти. Це ж іпотека нерухомості? Мене збив з толку банк, заперечуючи, що якщо право власності незареєстровано то це застава майнових прав на нерухомість. Відгукніться,будь-ласка!

[igor]

Цивільний кодекс момент переходу права власності і все стане ясно.

[МАГнолія]

Ви Nots праві, зареєструють в БТІ договір ,то буде іпотека, а до того часу майнові права.

[nots]

"Виходить, що спочатку треба робити договір застави майнових прав, а коли зареєструють прво власності робити іпотеку? В Законі про іпотеку сказано, що: ""Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяженнятакого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації увстановленому законом порядку незалежно від того, хто є власникомцього майна на час укладення іпотечного договору."" Чи можна на це ссилатися і робити іпотеку? Я знаю, що така практика поширена."

[Vatson]

Прво собственности возникает с момента регистрации в реестре правочинов, а в БТИ регистрируется уже само право собственности.Считаю, что в один день можно. Право собственности уже возникло.

[Ток]

согласна с Vatson

[nots]

"Спасибо. У меня были такие договора, но в этом году еще не было, думаю может чего изменилось. А вообще получаеться противоречие между Цивильним кодексом и ЗУ ""Про ипотеку"""

[Patron]

"Наш регіон в цілому також вважає, що можна так повідчувати, але при перевірці нотаріату області представники МЮ категорично заявили, що таке не допустимо, протиріччя в ЦК і ЗУ ""Про іпотеку"". Тому зараз вже такі договора не посвідчуємо. "

[Льолік]

"Народ, разберитесь с терминологией! Что значит ""в один день""? Неудобно читать, даже:)А ""в два дня"" можно?Или в Этой ветке одни кандидаты?"

[nots]

В один день - выражение не корректное, вибачайте. Вы понимаете что имеется ввиду. Вот мне нравится когда по сути вопроса - не слова, а к формулировке претензии. В Киеве при проверке замечаний не было. Тут надо расставить приоритеты - ЦК или ЗУ Про ипотеку.

[Риба-Рак]

"Нотс я роблю такі договори, пишу в іпотеці про реєстрацію в ДРП і все була перевірка і нічого знаю в нас я не одна така, а з приводу висловлювань.........то я теж це так називаю ""в один день"", або ""зразу"" і всі розуміють"

[Александр]

"ТЕМА ОТ 27.07.2007ОТ ""ВИРЕН"""" Нашла ответ Nota, не знаю кому как, а я согласна с ним.Да действительно ""главным козырем"" и есть ч. 4 ст. 18 ЗУ ""Об ипотеке"", которая и дает возможность, как исключение из общего правила, одновременного заключения договора купли-продажи и ипотеки. Но не в каждом случае, а только если кредит выдается для покупки указанной недвижимости. Таким образом вполне понятна попытка Законодателя свести к минимуму риски покупателя-должника, продавца и ипотекодержателя-кредитора. Всем известны мытарства наших клиентов до момента появления указанной нормы. Как трудно было уговорить продавца, что ничего страшного в рассрочке нет, что он получит свои деньги в день продажи, ну в крайнем случае на следующий день. Какие большие деньги пришлось покупателю уплачивать в БТИ за изготовление ускоренной регистрации права собственности и вытяга для ипотеки и т д.К тому же новое гражданское законодательство содержит и другие исключения из общих сложившихся правил. Приведу пример: ч. 1 ст. 747 ГКУ говорит о том, что ""майно, що належить співвласникам на праві спільної сумісної власності, зокрема майно, що належить подружжю, може бути відчужене НИМИ на підставі договору довічного утримання..."". Т. е. Законодатель явно указал, что стороной договора будет не один супруг, на которого оформлен правоустанавливающий документ, а оба супруга, при этом, заметьте, не указано на необходимость регистрации права собственности за вторым супругом. Чем данная ситуация отличается от ""одновременной ипотеки""? Такое же исключение из правил.С появление Закона ""Об ипотеке"" ситуация поменялась, и считаю возможным ст. 18 применять на практике. Да, действительно, исходя из сложившейся практики оформление договора купли-продажи недвижимости и договора ипотеки – это ""досить тривалий процес"", который включает в себя необходимость получениея различных документов, справок и т. д. Разъяснения термина ""одночасно"" деествительно ныне действующее законодательство не содержит, но толковые словари тарктуют этот термин как ""в одно и то же время"", т. е. что это за время – в одну и ту же минуту? В один и тот же час? В один и тот же день? Мне кажется в данном случае это не имеет значения, главное, что кредит (займ) берется с определенной целью (купить этот объет недвижимости) и передать этот объект в ипотеку кредитору. Таким образом исключается в данных отношениях наличие ипотекодетеля - имущественного поручителя.Что касается смешаных договров. Не разделяю позицию Олены Лысенко, что двумя договорами (купля-продажа+ипотека) нельзя, а одним (содержащим элементы все тех же двух договоров) можно. Это не логично. Стороны для удобства выбирают толи это будет один смешанный договор, толи это будет два договора. И если можно один, то безусловно можно и два, поскольку смешанный договор – это ни что иное, как те же два договора, но составленные в виде одного документа. Ч. 2 ст. 628 ГКУ прямо об этом говорит. Пойдем далее. Каким образом одновременное заключение двух указанных договоров противоречит ст. ст. 182, 334 и 657 ГКУ мне и вовсе не понятно. В данных статьях речь идет о необходимости регистрации права собственности (ст. 182), но ведь никто и не говорит, что право собственности покупателя не нужно регистрировать, нужно, но как исключение после заключения ипотечного договора. Ст. 334 и 657 вообще противоречия нет, поскольку сам договор нотариусом регистрируется сразу же после его нотариального удостоверения и право собственности у покупателя так же возникает именно с момента регистрации договора. Да, ведь и сам ипотечный закон имеет несколько и других исключений из общих правил, например, возможность передачи в ипотеку имущества, право собственности на которое у ипотекодателя возникнет в будущем или передача в ипотеку права аренді земельного участка. Но эти исключения из общего правила почему-то никого не смущают.Ссылка автора статьи на то, что нормы Гражданского кодекса регулируют ипотечные отношения конечно же обоснована, но Закон ""Об ипотеке"" – это специальный закон, который и регулирует отношения в области ипотеки. К тому же нормы ГК дают возможность распорядаться имуществом лишь лицу, которое имеет на это имущество право собственности, а ипотечный закон, как указавалось выше, данный порядок трактует иначе, позволяя передать в ипотеку имущество, которое станет собственностью в будущем.Относительно ссылки автора статьи на ст. 5 ЗУ ""Об ипотеки"". Да действительно передать в ипотеку можно только имущество, которое зарегистрировано, как отдельный, выделенный в натуре объект права собственности, но если иное не установленно законом ""Об ипотеке"". А данным законом как раз и установлено иное (ч. 4 ст. 18). Да и к тому же данный объект естественно зарегистрирован КАК ОТДЕЛЬНЫЙ, ВЫДЕЛЕННЫЙ В НАТУРЕ ОБЪЕКТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ. Об этом свидетельствует регистрационный (кадастровый) номер, присвоенный этому объекту БТИ. И заметьте, в этой статье закона речь идет о регистрации ОБЪЕКТА, а не ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЭТОТ ОБЪЕКТ СУБЪЕКТА ПРАВА.Что касается положений Инструкции, то если эти положения противоречат закону (а это сплошь и рядом), то естетственно мы пользуемся нормами Закона.И на последок. Действительно проблема есть, но никак не на основании тех аргументов, которые содержаться в статье Олены Лысенко. А проблемой этой есть ст. 3 Закона Украины ""Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень"". А именно ч. 6 ст. 3 указанного закона позволяет собственнику ""вчиняти правочини щодо нерухомого майна лише після реєстрації права власності ВІДПОВІДНО ДО ЦЬОГО ЗАКОНУ"". Указанный закон так же является специальным, и принят позже закона Украины ""Об ипотеке"", поэтомуможно сделать вывод, что поскольку нормы ЗУ ""Об ипотеке"" (2003 год) вошли в противоречие с нормой ЗУ ""Про держанку реєстрацію..."" (2004 год), то действует норма более позднего закона. Но и на это у меня есть ответ. Во-первых ипотечный закон является более специальным в регулировании ипотечных отношений. Во-вторых, регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества в нашей стране пока что происходит не на основании ЗУ ""Про державну реєстрацію..."", а на основании Тимчасового положення.Так что делайте выводы сами. Я лично не сторонник обрекать своих клиентов на лишние траты и ""кормить БТИ"" срочными регистрациями и срочными витягами для ипотеки.""Полностью с эти согласен!"

[Vatson]

Добрий день, Виталина!По-моему Вы не туда попали.Поищите по форуму, уже это было.

[Den (original)]

Основна мотивація юстиції щодо неможливості одночасного посвідчення ДКП та іпотеки полягає в тому, що при укладенні договору іпотеки не виконуються вимоги Інструкції щодо подання Витягу з РПВН (відповідний лист додається). Однак, пунктом 98 Інструкції передбачено, що якщо договір про іпотеку майна укладається у зв'язку з укладенням іншого договору (в даному випадку ДКП) щодо цього майна і в нотаріуса є зазначені вище документи (оскільки подані йому продавцем), другий раз ці документи не подаються!!!