Форум "Юридичний Радник"

Слышала мнение, что задатки сейчас не делают, а нужно - предварительный договор. И что получается : в тех образцах предв.договоров, которые я видела, нет передачи денег, а если передача всё-таки есть, что делать, задаток или предварительный договор?

"Глава Гражданского кодекса, которая регулирует вопросы задатка, называется ""Забезпечення виконання зобов'язань"". Я думаю Вы не будете спорить со мной, что для того чтобы обеспечить обязательство, оно должно существовать. Например, если договор залога (который так же является способом обеспечения обязательства) заключен, но при этом обязательства, которое он обеспечивает не возникло (договор кредита), то и договор залога ничтожен, поскольку его действительность полностью зависит от действительности основного обязательства. Вопрос: чем же отличается в данном случае отношения по задатку от приведенныйх выше отношений? Ответ: по сути ничем. Поэтому задатком можно обеспечивать только то обязательство (причем только денежное обязательство), которое существует. По договору купли-продажи недвижимости денежное обязательство покупателя возникнет только после заключения договора купли-продажи, который, в нашем случае, считается заключенным с момента регистрации договора (ст. 640 ГК). До этого момента договора нет, нет соответственно и обязательства. А значит и обеспечивать нечего. Что касается предварительного договора, то задатком его обеспечить нельзя, поскольку из предварительного договора не возникает денежного обязательства. По предварительному договору стороны в будущем обязуються заключить основной договор на условиях, определенных предварительным договором, и не более. "

Было разъяснение верховного суда, ( цифры не помню, но если надо, найду) по которому задаток не считается задатком, а является авансом, если между сторонами не заключен основной договор. Т.е. я понимаю, что необходимо заключать основной - предварительный договор в обязательном порядке. Я разработала 2 договора в одном и предварительный и задаток. На практике получается, если стороны заключат договор задатка без основного договора, он будет считаться авансом. И в случае возникновения спора несостоявшийся покупатель не получит от продавца двойную сумму, как положено по закону, а получит только то, что давал т.е. аванс. Мое мнение, исходя из нормат.документов, делать 2 договора в одном и заверять только нотариально, т.к. предвар.д-вор имеет такую же форму как и основной.

Я совершенно с Вами не согласна, что в этом случае денежная сума будет считаться авансом. Дело в том, что аванс - это часть платежа по договору, а значит договор должен быть заключен. Нет договора - нет платежа. В описанном же случае денежная сумма должна быть возвращена, но не потому что это аванс, а потому, что заключенный сторонами договор не соответствует требованиям закона, а в этом случае, стороны должны вернуть все полученное по ничтожной сделке. Что касается формы договора, то Вы заблужаетесь в том, что предварительный договор по предстоящей продаже недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Новый гражданский кодекс вообще не содержит такой формы как нотариальная, а называет их лишь две: письменна и устная, а вот нотариальное удостоверение и гос. регистрация договора это дополнительное требование к письменной форме договора (ст. 205 ГК)

Значит надо сначала оформить предварительный договор, чтобы возникло обязательство, а потом - задаток (как соглашение о передаче задатка в обеспечение заключения договора купли-продажи имущества в будущем) ?

Из предварительного договора не возникает денежного обязательства (т. е. обязательства уплатить деньги), ст. 570 ГК говорит, что задаток - это денежная сумма, которая выдается должником кредитору в счет предстоящих платежей по договору. Какие же платежи могут возникнуть из предварительного договора? Обязанность уплатить деньги у покупателя возникнет только из договора купли-продажи.

А как же правильно поступать? Оформлять только предварительные договора ? А если клиенты желают дать часть денег вперёд, что дальше?

1. И все-таки не могу согласиться в позицией Elen в отношении аванса. Откройте любой словарь юридических терминов, и вы увидете, что аванс – это всегда предоплата. А понятие предоплаты дается в ст. 693 ГКУ и из нее (статьи) следует, что договор к моменту осуществления предоплаты должен быть заключен. Что касается определения ВС, на которое Вы ссылаетесь, то не нашла там цитируемой вами фразы. А вот в «Роз'ясненнях ВС від 04.08.2001р. «Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій цивільних справ (Зобов'язання, що виникають з угод)» - опубликованных в Юридичному віснику України № 31, 04-10 серпня 2001 року - в п. 11 указано, что «коли сторони домовились укласти договір, але відповідно його не оформили, сплачені в рахунок виконання договору платежі повертаються у тому розмірі, в якому вони давались...» и ни слова об авансе.2. Что касается нотариального удостоверения предварительного договора, то позвольте пересмотреть свое мнение. Изучая внимательно абзац 4 ч. 2 ст. 635 ГКУ, обратила внимание на некоторый нюанс. Зачем законодатель выписал эту норму именно так? Ведь достаточно было указать, что предварительный договор всегда заключается в письменной форме. И анализ ст. 639 ГКУ наталкивает на мысль, что все-таки нотариальное удостоверение имеет какое-то отношение к форме.3. Возражаю против обеспечения предварительного договора «обеспечительным платежом». Действительно, ч. 2 ст. 546 ГКУ предусмотрено, что стороны могут обеспечить обязательство дополнительными способами, предусмотренными законом или договором. Сам ГК «толкает» участников гражданских правоотношений на дополнительное обеспечение их обязательств. Например, ст. 697 ГКУ или ч. 3 ст. 693 ГКУ. Если даже учесть, что стороны могут «придумать» свой способ обеспечения обязательства, то этот способ в любом случае не может противоречить императивным нормам ГКУ. А предлагаемый вариант обеспечительного платежа ничем не отличается от задатка в понимании ГКУ (только называется по-другому и обеспечивает не денежное обязательство). В этом случае вряд ли сработает принцип «как вы яхту назовете, так она и поплывет».

"Уважаемые коллеги! Хочу вас предостеречь, обеспечивать предварительный договор ""грошовим забезпеченням"" не обосновано с точки зрения ЗАКОНА. Зачитывать ""грошове забезпечення"" в счет платеженй по основному договору нет никакого основания. Давайте реально смотреть на вещи, а не придумывать то, что в последствии может быть оспорено в суде."

Многоуважаемый Leha! Постараемся найти выход из сложившейся ситуации вместе.Если вглядеться в корень отношений, происходящих между сторонами рассматриваемого договора, то можно сделать вывод, что денежная сумма, которая часто на практике называется задатком, ни что иное как займ. Займ, который передается с определенной целью: погасить долги, получить документы на объект и т. д. Понятно, что при займе деньги передаются заемщику в собственность и он вправе рапоряжаться ими как посчитает нужным, но думаю, что предстоящий покупатель, в случае отсутствия долгов или готовности всех документов, врядли какую-либо сумму продавцу передавал бы. Сторонам ничего не мешало бы заключить договор купли-продажи и “спать спокойно”. Напрашивется необходимость заключения либо двух договоров: предварительного договора и договора займа, либо одного смешаного - с элементами договора займа и предварительного договора. Достаточно определись срок исполения обязательства по договору займа сроком заключения основного договора и сразу все становится на свои места. Вот вам и возможность зачета однородных взаимных требований.

"А ""грошове забезпечення"" не соответствует требованиям закона. Какие однородные требования при исполнении предварительного договора Вы собираетесь зачитывать? А то, что на семинаре в Харькове пришли в выводу, что предварительный дог. с займом - это не выход, то я такой вывод не сделала. Ваш аргмент, что одна из сторон адвокат, так это не аргумент. Юристы, которые не работают тесно с этой проблемой могут заблуждаться. Все в гражданском праве знать просто невозможно.На мой взгляд, необходимость передачи задатка, когда у продавца нет долгов и т.д., стимулируется посредниками по сделке, которые задатком частично пытаются обеспечить и оплату своего гонорара. А если нотариус разъяснит сторонам все ""за"" и ""против"", то стороны ограничаться и штрафом. Уж поверьте моему большому опыту."

Да, и что касается займа, конечно в этом случае он будет безпроцентным, а срок исполения, не привязывается к моменту заключения договора купли-продажи, а совпадает з датой заключения договора купли-продажи, для того чтобы можно было сделать зачет.

З ГК не указано, что штрафом (в отличие от пени) может обеспечиваться лишь денежное обязательство, а оценку может иметь любое обязательство. А что касается долга, так пусть Продавец его отдает в установленные сроки, а вот штраф за невыполнение обязательства по предварительному договору он так же должен уплатить, достаточно оценить это обязательство (вытекающее из предварительного договора).

Подскажите выход из такой ситуации : между гр-ми был заключён не нотариальным порядком дог. задатка. До окончания срока оформления договора купли-продажи, покупатель устно заявил о нежелании покупать (по причинам более или менее уважительным). Можно ли в таком случае вернуть задаток согл. ч. 3. ст. 571 ЦК и считается ли в таком положении виновным покупатель?

"Если же заключение договора купли-продажи невозможно по независящим от покупателя причинам (просто не понятно, что такое ""более или менее""), то конечно будет работать ч. 3 ст. 571 ГКУ. А виновным покупателя могут признать лишь если в его действиях действительно есть вина, т. е. он умышлено создал условия для невозможности исполнения данного договора купли-продажи. В любом случае, как я понимаю, есть спор, значит все точки расставит именно суд. (Я думаю в вопросе речь идет о договоре купли-продажи, для которого законом не предусмотрено нот. удостоверение и госрегистрация, в противном случае договор задатка просто не действителен)."

Ми не маємо право посвідчувати договір позики, якщо це не відповідає фактичним відносинам сторін. Якщо до вас приходить особа і каже, що я продаю громадянину К. автомобіль і просить видати на його ім'я довіреність, ви повинні запропонувати оформити договір купівлі-продажу а не оформити довіреність.

"Уважаемые коллеги, спасибо, очень много полезной информации. В принципе, всё ясно и понятно, и ""по-человечески"" переданную денежную сумму можно было бы вернуть. Однако спор возник, несмотря на то, что покупатель отказался покупать почти сразу же после задатка ( в связи с выяснением обстоятельств, которые препятствовали бы использованию имущества в коммерческих целях). И, к сожалению, суд - он не всегда на стороне ""обиженной"", а даже наоборот. "

Да, помощь нужна (если возможно по электр.почте - korzina@bigmir.net). Спасибо!

Ув. коллеги, возникла такая ситуция : нотариальным порядком был заключён предварительный договор (с передачей денежных средств как аванса в счёт будущих платежей). Теперь меняется покупатель и как быть с договором, может д.б. отказ от правочина? Подскажите пожалуйста.

А обе стороны предварительного согласны?

Ситуация такая : будущий покупатель выдал доверенность на физ.лицо, которое для него должно купить имущество. В доверенности нет полномочий на заключения предвар.договора, и поверенное лицо заключило предв.договор на своё имя ( аванс был передан от имени будущего покупателя). А в момент оформления договора купли-продажи - покупателем будет то лицо, которое и выдало доверенность.