Форум "Юридичний Радник"

"Підкажіть, будь ласка. Мова йде про укладення попереднього договору з завдатком. Клієнт хоче купити в майбутньому квартиру, яка зараз в процесі добудови та реконструкції. Ситуація така: власник першого поверху добудовує 2-ий,3-ій та 4-тий поверхи, і якраз 4-ий поверх клієнт хоче в майбутньому придбати. Є план реконструкції, де зазначено номера кімнат на цьому поверсі.В ЦК не зазначено, що при попередньому договорі щодо нерухомості треба чітко вказувати адресу. На мою думку, можна зазначити ""до такого то числа продати квартиру в будинку ___________ по вулиці ________ в місті__________, яка на плані реконструкції зазначена цифрами __________"". Істотними умовами буде дата підписання основного договору та реальна ціна продажу, ну і сума завдатку.Підтримайте або заперечьте мою думку, будь ласка."

Считаю вполне допустимым.

Відносно відсутності усіх істотних умов попереднього договору в даному випадку, то тут ситуація не є однозначною в силу положень статті 635 ЦК: ///// Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства///.Так що в попередньому договорі просто потрібно максимально детально прописати відомі дані про квартиру, так як це пропонує Iren. Думаю, цього буде достатньо.

Чинним законодавством не передбачено обовязок перевірки наявності права власності на предмет договору, предмет договору визначають сторони, і вразі не офомлення права власності на нерухоме майно, відповідати стороні яка на себе зобовязання стосовно продажу обєкта. З приводу завдатка то це питання до цих пір однозначно відповіді на це питання не існує, я наприклад пропоную клієнтам укласти попередній договір з неустойкою, за неналежне виконання зобовязання в разі прострочення у відповідності до ст.612, 624 ЦК.України. Покищо жодних заперечень не було

Стаття 635 не зобовязує ідентифікувати предмет договору, істотним є строк для укладання попереднього договору, а інші істотні умови прописуються за згодою Сторін.Щодо завдатку, то вирішила написати не завдаток, а забезпечувальний платіж, і відповідно за домовленістю сторін при невиконанні договору вжити санкції по цьому платежу аналогічно санкціям по завдатку.Якщо сторони на це згідні, то чому б не написати? Всім дуже вдячна за допомогу. Це дуже хороша можливість встановити певну нотаріальну практику та вирішувати спірні питання.

з усього вище наведеного я зрозумів що при попередньому договорі можна взагалі не вимагати документів про право власності на майно, а як же тоді посідчувати поперед. договір не знаючи хто дійсно є власником майна, а може їх декілька, треба чи не треба згоду подружжя, а коли потім майбутній покупець прийде і скаже що його кинули бо є декілька власників майна і хтось не хоче продати свою частину а майбутній продавець не відддає аванс(завдаток) так як він з своєю сторони не відмовлявся продавати. Крайнім зроблять нотаріуса.

З приводу згоди подружжя то на мою думку потрібно обох сторін, в звязку з тим, що і в однієї сторони. так і в іншої в разі неналежного виконання договору, можуть виникнути фінансові зобовязання. А з приводу того, що хтось не знав скільки там власників, чи не зумів в термін оформити своє право власності, на то він і договір, щоб визначити всі умови, в договорі тоді можете прописати, що в разі якщо з незалежних від однієї сторони причин (причини тільки чітко треба визначити) винна сторона звільняється від фінансового покарання.

Р.S І нотиаріус тут ні при чому. вставте фразу що сторони дійшли згоди. та що ім зрозумілі правові наслідки, та розясніть ім статті ЦК щодо відповідальності.

Ще раз дякую за поради і підтримку.

Розясніть сторонам правові наслідки і якщо згодні посвідчуйте договір

"До умов попередніх договорів найчастіше включаються умови договору доручення та передачі АВАНСОВИХ ПЛАТЕЖІВ у рахуноу наступних розрахунків за основним договором. Не треба плутати аванс із завдатком. В Ухвалі Судової палати у цивільних справах Верх.Суду України від 26.02.2004 року зазаначено - ""Сплачені в рахунок виконання договору платежі визначаються авансовими і повертаються в тому розмірі, в якому вони надавалися"". А відносно правовстановлювального документа на майно - бажано його бачити."