Форум "Юридичний Радник"

Шановні, яка у Вас склалась практика вирішення такої проблеми: будинок належить кільком співвласникам на праві спільної часткової власності, а земля приватизована під будинком цими співвласниками у спільну сумісну власність і один з співвласників бажає продати свою частку будинку?

Как минимум - определять части в совмесной собственности по земле, а потом продавать как идеальную часть земли, т.е. без определения границ зем участка на местности, его площади...Как максимум - если получится, учитывая какая отчуждается часть по дому, есть ли возможность разделения дома и земли, выделять отдельный участок земли под отчуждаемою частью дома в отдельный гос акт по земле, а потом продавать: реальную часть дома и отдельный участок земли, но это врядли...

Якщо укласти договір про визначення часток в праві спільній власності на землю немає можливості (один з співвласників не бажає міняти статус землі з сумісної на часткову власність відсутній та т.ін.), чому б в такій ситуації не здійснити відчуження 1/2 частки жилого будинку, зазначивши в договорі, що на підставі ч. 1 ст. 120 ЗК України та ч. 1 ст. 377 ЦК України [I]у набувача виникає [U]право спільної сумісної [/U]власності на земельну ділянку [/I]площею _ га (зазначивши площу всієї земельної ділянки). В цьому випадку предметом договору буде частка будинку та майнове право - право в спільній сумісній власності на землю (абстрактно, но чому б й ні) і, відповідно, наслідком укладення такого договору буде те, що будинок залишиться в спільній частковій власності, а земля - в спільній сумісній власності фізичних осіб. Як на мою думку, то це відповідає вищезазначеним статтям ЗК і ЦК + ст. 89 ЗК стосовно того, що у спільній сумісній власності знаходяться земельні ділянки співвласників жилого будинку, а з рахуванням ст. 627 ЦК так й зовсім немає проблем щодо укладання такого договору.

и какую отметку поставить в связи с этим на ГА?

Учитывая то, что при общей совместной собственности совладельцы имеют одинаковые права на весь земельный участок, то возможно и не менять отметку: [qoute]Мною, П.І.Б, нотаріусом ________ нотаріального округу, __.__.20___ року за реєстровим № ________посвідчено договір купівлі-продажу, на підставі якого право власності на цю земельну ділянку переходить до П.І.Б.[qoute], проставив её на госакте, выданном на имя того из совладельцев, который произвел отчуждение, а о наличи общей совместной собственности на землю будет говорить: во-первых, правоустанавливающий документ на землю - наш ДКП во-вторых, запись в госакте о наличии второго совладельца.

Я понимаю, что мое видение решения данной проблемы, мягко говоря, не вяжется с существующей практикой. Но сколько таких ситуаций: дом - долевая земля - совместная, и в каждом случае отчуждения доли дома заставлять совладельцев сперва заключать договор об определении долей в общей собственности на землю + менять госакты на те, в которых будут указаны доли, а только потом оформлять ДКП? По-моему, это не только не соответствует интересам граждан, но и не логично.

А що буде дальше, шановний (а) nemo? Йому зареєструють в земельних ресурсах перехід права власності? А потім він захоче продати це майно. Які документи ви приймете? Як можна написати відмітку про перехід права власності без договору? Ці статті гарні, тільки вони не придумали механізму, і тому нереальні. Якщо ви так зробите, то наберетесь проблем, як собака бліх.

Почему без договора? Договор будет -договор купли-продажи, предметом которого будут являться: доля дома и имущественное право - право в общей совместной собственности на землю, который будет подтверждать не только право собственности на долю дома, но и возникновение у покупателя права общей совместной собственности на землю (переход к покупателю составляющих права общей совместной собственности - права совместного (наравне) с другими совладельцами владения, пользования и распоряжения землей). Вопрос для меня в другом: возможно ли рассматривать право в общей совместной собственности на вещь (т.е. право отдельного совладельца на владение, пользование и распоряжение общим имуществом) в качестве имущественного права? Если да, а я думаю, что да, то проблемы в оформлении такого договора, считаю, нет, т.к. в соответствии с ч. 2 ст. 656 ГК предметом договора могут быть и имущественные права.

nemo, т.е. договор Вы будите делать договор, предметом которого будет имущественное право, а отметку на договоре прочитайте которую Вы хотите сделать (посвідчено договір купівлі-продажу, на підставі якого право власності на цю земельну ділянку переходить до П.І.Б.[qoute])... и где договор купли-продажи, по которому право собственности на земельный участок?!...поэтому вопрос Dali остается открытым: а что Ваш покупатель будет делать дальше?!... мое мнение, как и в посте № 2: как минимум определить части... если совладелец не хочет, то в самый справедливый и гуманный... (а вообще, людям смотреть надо, когда им документы выдают, если на дом была долевая собственность, то и приватизировать надо было также)

nemo, почитайте ще ст. 89 ЗК.

"[QUOTE]если на дом была долевая собственность, то и приватизировать надо было также[/QUOTE]к сожалению земельщики считают, что в соответствии со ст. 89 ЗК совладельцы жилого дома могут в результате приватизации приобрести землю [B]только [/B]в совместную собственность. По-этому и возник вопрос, т.к. данная ситуация носит массовый характер.На счет отметки, согласен. Если ее изложить так: [qoute]Мною, П.І.Б, нотаріусом ________ нотаріального округу, __.__.20___ року за реєстровим № ________посвідчено договір купівлі-продажу, на підставі якого [B]право спільної сумісної власності [/B]на цю земельну ділянку переходить до П.І.Б.[qoute], тогда содержание указанной выше отметки будет соответствовать содержанию договора. Да форме данная отметка не соответствует, но считаю, что возможно менять ее содержание, т.к., например, при отчуждении идеальной доли в праве общей собственности на землю отметку также прийдется менять: [qoute]на підставі якого [B]право спільної часткової власності [/B]на цю земельну ділянку[qoute]. "

[QUOTE]nemo, почитайте ще ст. 89 ЗК.[/QUOTE]Почитал. Если на счет части 4 и части 5, то в них говорится о разделе или о выделении, что считаю вообще не применимо к нашей ситуации, т.к. в результате как раздела, так и выдела у совладельца(ев), осуществляющего(их) такой раздел или выдел, прекращается право общей собственности и возникает право частной собственности на отдельный (обособленный, самостоятельный) земельный участок, т.е. из одного участка возникает несколько отдельных. К нашей ситуации это не применимо, т.к. это попросту неприродно (один объект - дом на нескольких обособленных друг от друга земельных участках), в прочем как и не логичным, по моему мнению, является и передача в собственность совладельцам жилого дома (при общей долевой на дом) земли в общую совместную, а не в долевую собственность. Но земельщики считают, что в ст. 87 ЗК указан исчерпывающий перечень случаев возникновения права общей долевой собственности, в число которых не входит приватизация земли.

Колеги. Nemo у чомусь правий. А чи маємо ми якісь обмеження у ЗК чи ЦК щодо відчуження земельної ділянки спільної сумісної власності ? Питання тільки в проставлянні відмітки і у відчуженні все-таки не права , а власності.

[QUOTE]и где договор купли-продажи, по которому право собственности на земельный участок[/QUOTE]Т.к. вещь принадлежит участнику общей долевой собственности в целом (не доля вещи, а вся вещь), то у него по отношению к этой вещи (вещи в целом) существует право - право на совместное с другими совладельцами владение, пользование и распоряжение такой вещью, т.е. имущественное право. Желание на распоряжение (продажу) такой вещи в целом (в нашей случае земли) должно исходить лишь от всех совладельцев, чего в приведенной выше ситуации, естественно, нет. По-этому [I]участник общей совместной собственности может распорядиться не вещью в целом, не причитающейся ему долей в общей собственности, которую он может определить, а своим правом в общей совместной собственности на вещь (правом на совместное с иными совладельцами пользование, владение и распоряжение), т.е. своим имущественным правом в отношении земельного участка[/I]. В результате такого распоряжения его право пользования, владения и распоряжения общим земельным участком перейдет к покупателю, который и будет иметь право на участие в общей совместной собственности на вещь, что будет подтверждаться ДКП части жилого дома и имущественного права. По данному договору будет отчуждаться не земля как вещь, а имущество в форме имущественного права на участие в общей совместной собственности на вещь. А главно, что итог один - переход права от продавца к покупателю и, соответственно, изменение состава совладельцев земли -участников общей совместной собственности.

Я мала на увазі ч. 3 ст. 89

А ще є ст. 369 ЦК

Я думаю, що повинні визначити частки, укласти договір по ст. 88 ЗК, а потім відчуження. Якщо співвласники не хочуть - в суд.

Ч.2 ст. 369 надає можливість розпорядитися майном спільної сумісної власності. Обмеження лише щодо згоди співвласників. По ч. 1 ст. 370 співласники мають право на виділ у натурі. По ч.1 ст. 372 співвласники мають право на виділ. Колеги, де передбачено обовязок визначити частки перед відчуженням.

ч. 3 ст. 89 ЗК сходна по смыслу с ч. 1 ст. 88 ЗК. Согласно данных предписаний в законе участники как долевой, так и совместной собственности должны между собой заключить договор, в котором оговорят порядок владения, пользования и распоряжения [B]общим земельным участком[/B] (я же рассуждаю о возможности отчуждать не земельный участок, а имущественное право на него, если конечно право отдельного участника общей совместной собственности на владение, пользование и распоряжение земельным участком можно рассматривать в качестве такового). При чем, если для долевой собственности предусмотрено, что такой договор (договор о порядке владения, пользования и распоряжения) подлежит нотариальному удостоверению, то для совместной в отношении формы ничего не сказано, а значит при продаже по предложенному мной для обсуждения варианту надобность в его оформлении отпадет, что опять-таки упростит и удешевит процедуру оформления. А вот если поступать по варианту, предложенному под № 2, тогда мало того, что придется определять доли, но необходимо устанавливать порядок владения, пользования и распоряжения.

а как вам такое? только это не про общую собственность, а по поводу земля+домЧ. 1 ст. 377 ЦК та ч. 1 ст. 120 ЗК встановлюють, що до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. З цієї норми витікає три висновки: 1) законодавець закріпив земельну ділянку та нерухомість, яка на ній розташована, у єдиний об’єкт, що унеможливило відчуження землі окремо від нерухомості і навпаки. Ця норма, як вбачається з її формулювання, є імперативною і не допускає змінення за бажанням сторін2) у договорі про відчуження будівель, обов’язково повинно бути вказано, що за цим договором переходить також і право власності на земельну ділянку, на якій вони розташовані, з обов’язковим зазначенням її розміру3) а раз відчужується і земельна ділянка, згідно п. 27 Інструкції, нотаріус залишає у себе в справі держ.акт на цю ділянку. Але логічного законодавчого продовження цих норм немає. Адже якщо нерухомість та земля, на якій вона розташована, є тепер єдиним об’єктом власності, то і розпорядження буде цілим об’єктом (тобто договір, наприклад, дарування не будинку, а об’єкту нерухомості – будинку та земельної ділянки), а значить потрібно об’єднати такий об’єкт в один правовстановлюючий документ, визначити єдиний орган, який буде здійснювати реєстрацію прав власності на такі об’єкти. Тому що при іншій ситуації (яка існує сьогодні), можливі зловживання цими недосконалостями законодавства, з яких і виникло питання, що розглядається.

это написано вкратце,естественно там еще возможна куча нюансов.напрмер как вы пишите,вместе с домом продается не вся земля... короче как всегда начали,а до ума не довели и как практике реализовать думайте сами,токо нотариус всегда крайний

а вопрос кстати был:нужно ли при отчуждении земли проверять есть ли на ней недвижимость