Форум "Юридичний Радник"

Шановна, коллего, а Ви ще це робите???Тоді ВОНИ йдуть до вас... :)P.S. Цю тему мусолять на форумі вже 2 роки і до сих пір не знайшли уніфікованої практики

"Лично я с позицией Олени Лисенко категорически не согласна.Догадываюсь кто скрывается под ником freezy. Знаю Вашу позицию по этому вопросу, Вы всегда выступали против одновременности заключения двух договоров не взирая на норму Закона ""Об ипотеке"".Не считаю позицию автора аргументированой. Развить тему попитаюсь завтра поскольку сейчас под рукой нет нормативной базы."

"Да действительно ""главным козырем"" и есть ч. 4 ст. 18 ЗУ ""Об ипотеке"", которая и дает возможность, как исключение из общего правила, одновременного заключения договора купли-продажи и ипотеки. Но не в каждом случае, а только если кредит выдается для покупки указанной недвижимости. Таким образом вполне понятна попытка Законодателя свести к минимуму риски покупателя-должника, продавца и ипотекодержателя-кредитора. Всем известны мытарства наших клиентов до момента появления указанной нормы. Как трудно было уговорить продавца, что ничего страшного в рассрочке нет, что он получит свои деньги в день продажи, ну в крайнем случае на следующий день. Какие большие деньги пришлось покупателю уплачивать в БТИ за изготовление ускоренной регистрации права собственности и вытяга для ипотеки и т д.К тому же новое гражданское законодательство содержит и другие исключения из общих сложившихся правил. Приведу пример: ч. 1 ст. 747 ГКУ говорит о том, что ""майно, що належить співвласникам на праві спільної сумісної власності, зокрема майно, що належить подружжю, може бути відчужене НИМИ на підставі договору довічного утримання..."". Т. е. Законодатель явно указал, что стороной договора будет не один супруг, на которого оформлен правоустанавливающий документ, а оба супруга, при этом, заметьте, не указано на необходимость регистрации права собственности за вторым супругом. Чем данная ситуация отличается от ""одновременной ипотеки""? Такое же исключение из правил.С появление Закона ""Об ипотеке"" ситуация поменялась, и считаю возможным ст. 18 применять на практике. Да, действительно, исходя из сложившейся практики оформление договора купли-продажи недвижимости и договора ипотеки – это ""досить тривалий процес"", который включает в себя необходимость получениея различных документов, справок и т. д. Разъяснения термина ""одночасно"" деествительно ныне действующее законодательство не содержит, но толковые словари тарктуют этот термин как ""в одно и то же время"", т. е. что это за время – в одну и ту же минуту? В один и тот же час? В один и тот же день? Мне кажется в данном случае это не имеет значения, главное, что кредит (займ) берется с определенной целью (купить этот объет недвижимости) и передать этот объект в ипотеку кредитору. Таким образом исключается в данных отношениях наличие ипотекодетеля - имущественного поручителя.Что касается смешаных договров. Не разделяю позицию Олены Лысенко, что двумя договорами (купля-продажа+ипотека) нельзя, а одним (содержащим элементы все тех же двух договоров) можно. Это не логично. Стороны для удобства выбирают толи это будет один смешанный договор, толи это будет два договора. И если можно один, то безусловно можно и два, поскольку смешанный договор – это ни что иное, как те же два договора, но составленные в виде одного документа. Ч. 2 ст. 628 ГКУ прямо об этом говорит. Пойдем далее. Каким образом одновременное заключение двух указанных договоров противоречит ст. ст. 182, 334 и 657 ГКУ мне и вовсе не понятно. В данных статьях речь идет о необходимости регистрации права собственности (ст. 182), но ведь никто и не говорит, что право собственности покупателя не нужно регистрировать, нужно, но как исключение после заключения ипотечного договора. Ст. 334 и 657 вообще противоречия нет, поскольку сам договор нотариусом регистрируется сразу же после его нотариального удостоверения и право собственности у покупателя так же возникает именно с момента регистрации договора. Да, ведь и сам ипотечный закон имеет несколько и других исключений из общих правил, например, возможность передачи в ипотеку имущества, право собственности на которое у ипотекодателя возникнет в будущем или передача в ипотеку права аренді земельного участка. Но эти исключения из общего правила почему-то никого не смущают. Ссылка автора статьи на то, что нормы Гражданского кодекса регулируют ипотечные отношения конечно же обоснована, но Закон ""Об ипотеке"" – это специальный закон, который и регулирует отношения в области ипотеки. К тому же нормы ГК дают возможность распорядаться имуществом лишь лицу, которое имеет на это имущество право собственности, а ипотечный закон, как указавалось выше, данный порядок трактует иначе, позволяя передать в ипотеку имущество, которое станет собственностью в будущем. Относительно ссылки автора статьи на ст. 5 ЗУ ""Об ипотеки"". Да действительно передать в ипотеку можно только имущество, которое зарегистрировано, как отдельный, выделенный в натуре объект права собственности, но если иное не установленно законом ""Об ипотеке"". А данным законом как раз и установлено иное (ч. 4 ст. 18). Да и к тому же данный объект естественно зарегистрирован КАК ОТДЕЛЬНЫЙ, ВЫДЕЛЕННЫЙ В НАТУРЕ ОБЪЕКТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ. Об этом свидетельствует регистрационный (кадастровый) номер, присвоенный этому объекту БТИ. И заметьте, в этой статье закона речь идет о регистрации ОБЪЕКТА, а не ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЭТОТ ОБЪЕКТ СУБЪЕКТА ПРАВА. Что касается положений Инструкции, то если эти положения противоречат закону (а это сплошь и рядом), то естетственно мы пользуемся нормами Закона. И на последок. Действительно проблема есть, но никак не на основании тех аргументов, которые содержаться в статье Олены Лысенко. А проблемой этой есть ст. 3 Закона Украины ""Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень"". А именно ч. 6 ст. 3 указанного закона позволяет собственнику ""вчиняти правочини щодо нерухомого майна лише після реєстрації права власності ВІДПОВІДНО ДО ЦЬОГО ЗАКОНУ"". Указанный закон так же является специальным, и принят позже закона Украины ""Об ипотеке"", поэтомуможно сделать вывод, что поскольку нормы ЗУ ""Об ипотеке"" (2003 год) вошли в противоречие с нормой ЗУ ""Про держанку реєстрацію..."" (2004 год), то действует норма более позднего закона. Но и на это у меня есть ответ. Во-первых ипотечный закон является более специальным в регулировании ипотечных отношений. Во-вторых, регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества в нашей стране пока что происходит не на основании ЗУ ""Про державну реєстрацію..."", а на основании Тимчасового положення. Так что делайте выводы сами. Я лично не сторонник обрекать своих клиентов на лишние траты и ""кормить БТИ"" срочными регистрациями и срочными витягами для ипотеки."

"Так, так, так, nota, роблю висновок, що у 21.27 Ви ще були вдома, а вже у 23.12 повернулися до контори (сподіваюсь, що нормативна база зберігається у Вас на робочому місці). Так не можна, треба відпочивати! У блискуче (без перебільшення) висвітленому Вами питанню, я, особисто, залишаюся прихильником позиції freezy. Чому? На перше місце при вчиненні будь-якого правочину ставлю для себе принцип безспірності. І все! (в іншому випадку роз""яснюю клієнту чому саме відмовляюся йому допомогти ніколи з цього приводу конфліктів з клієнтами не було). А в приведених Вами аргументах Ви самі визнаєте де-які протиріччя з цього питання у діючому законодавстві. ""Згідно законів фізики"" - якщо на клієнті не заробить БТІ (термінові реєстрації, витяги і т.п.), то заробить банк (за один і той же час встигне оформити кредит двом клієнтам замість одного). "

И опять таки решения судов по этой проблеме не в пользу заключения подобных договором (2 апеляции в Киеве о признании договоров ипотеки не действительніми, как раз за иском покупателя). Так что безспорность превіше всего, если ее нет то пусть пишут договора на колене...

Роблю одночасно, і , якщо чесно, не збираюся відмовлятися від такої практики, бо тоді залишусь без роботи, оскільки всі (добре, більшість) колег вчиняють так само.

Погоджуюсь з Марінкою, а в деяких містах - такі правочини - 90 %

Цілком згодна з nota, вчиняю як Marina

Дякую, юлія кап, рада Вас знову бачити на Форумі

Можу висловити єдине.Департаментом цив.практики МЮ розроблено роз`яснення щодо неможливостi такого посвiдчення, скоро воно з`явиться i тодi боюсь друзi будуть проблеми як раз у цих 90%. Оп`ять гонка за довгою копiйкою i не бажання думати про наслiдки своїх дiй. За це i наказуть нас такими законами як 3025...

Цікаво побачити рішення суду

Хіба закон має зворотню силу????????????

Маріна, дякую, що помітили, починаю знаходити час.

Очень рада, что нашла единомышленика в лице Лианы. Делаю так же - заявлением, после регистрации в БТИ и с новым вытягом на имя покупателя. Хотя слышала, что колеги делают и с рассрочкой и без заявления и без указания в договоре. Их мотивы меня не убедили, а 694 - черным по белому.

"В договоре купли-продажи указываю так:""Цей продаж вчинено за ___ гривень, які є кредитними коштами. Вказану суму покупець зобов'язується сплатити продавцю в день одержання кредиту у ___банку за кредитним договором №-- від __ року. В зв'язку з чим продавець дає згоду покупцю на передачу квартири в іпотеку ___ банку."""

"freezy, а не Вы ли случайно приложили руку к написанию такого разъяснения. Какое бы мнение не было, но оно все-таки мое и его нужно отстаивать.По поводу решений судов. Не могли бы дать информацию где найти или бросьте их на форум. Мне откровенно интересно чем руководствуется суд, вынося такие решения. Может действительно я чего-то не понимаю, и буду от души благодарна (не кривя душой), если мы вместе найдем таки истину и перестаним ""мусолить"" эту тему. В конце концом государство одно и практика должна быть едина.Решим регистрировать, ради бога будем регистрировать, просто не привыкла просто так необоснованно отказывать людям. И поверьте дело совсем не в погоне за ""длинным рублем"", никогда этим не отличалась, и встречая на пороге клиента никогда не решаю задачу как бы его ободрать, наше дело помочь, и оказать квалифицированную помощь. Нотариат бизнесом не считаю. Каждый из нас имеет право на свое мнение, но почему-то те кто нами правят не дают толковых разъяснений (или не дают их вообще). Поэтому и получается в Украине ""кто в лес, кто по дрова""."

Коллеги постараюсь сформулировать отсутствие безспорности в суботу.До селе занят...К сожалению не имею возможности влиять на позицию МЮ, тружусь головой и печатью на земле. Решения суда попрошу скинуть с киевской апеляции, может кто то ближе к столице Вам и карты в руки, но я постараюсь добыть...Адью...

Є Державний реєстр судових рішень. не змогла знайти

Дружище freezy, поддержу, по рукам так по рукам. Только, чур, Nota не трогать, не взирая ни на что. Уважение еще нужно заработать.Каков закон сильнее, мой или твой. Да никакой, любое противоречие в пользу ошибки.Вся суть в банальности. Я вор, и на мое имущество наложен арест. Каждое последующее приобретение обязательно попадает под картотеку запрета, подлежит конфискации и реализации для возмещения ущерба. Но я смеюсь с законов справедливости и оформляю ипотеку, ставь собственником, ехидно со всех посмеиваясь. Вот вам практика суда. Вопросы?

"А до чого ми домовились???V, а що Ви і вночі працюєте, шкідливо для здоров""я."

Ні, рано-рано.

"Уважаемый V, только не пойму Вашего высказывания про вора. Ведь ""картотека запретов"" содержится не в реестре БТИ, а в наших реестрах, а отсутствие запретов на имущество покупателя-ипотекодателя проверяем в любом случае хоть с регистрацией, хоть без. Или я чего то не понимаю?"

Імпульсивність спишемо на спросоння. Залишимо одне заперечення щодо можливості одночасної іпотеки та договору купівлі-продажу.Іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомиммайном, що належить власнику!Предметом іпотеки може бути об'єкт нерухомого майна за умов, якщо він належить іпотекодавцю на праві Власності. (Стаття 5 Закону «Про іпотеку»)Висувається вимога про реєстрацію нерухомого майна у встановленому законом порядку (п.3 ст.5). Думаю, що форма повного порядку передбачає завершеність процедури реєстрації власності в бюро технічної інвентаризації.Для усунення можливих заперечень потрібно перевірити наступні факти - У разі обмеження правомочності розпорядження нерухомим майном уповноваженим органом державної влади чи органом місцевого самоврядування, необхідна згода для передачі цього майна в іпотеку (ст.6).Іпотечний договір (оформлення договору ст.18) повинен містити такі ІСТОТНІ умови: - 3) ОПИС предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації та/або його реєстраційні дані. Такий опис об’єкта (житлова, вартість, розмір...) повинен бути документальним, не умовним (дивись туди, на наданий попередньому власнику), стверджуватися посиланням на витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно Іпотекодавця, що наданий БТІ. Тільки ця умова може ідентифікувати власника і майно, який беззаперечливо ним може розпорядитися. У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду.(Частина друга статті 18 в редакції Закону N 3201-IV (3201-15)від 15.12.2005)За таких обставин вважаю, що порушуються істотні умови, як сказано в самому Законі «Про іпотеку» при оформленні договору іпотеки.Там же, в ст.18 на завершення, існує умовне заперечення всьому попередньому, а саме - Якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно. Але не сказано при цьому, що не повинен бути витяг БТІ на нового власника майна до того (посвідчення договору), або після того.Значить можна посвідчити Іпотеку без витягу ТБІ? Ні, не треба ризикувати, порушуючи ІСТОТНІ умови.Аби не було протиріччя, треба особисто визначати свої істотні умови, керуючись безспірністю, а не можливим визнанням договору іпотеки недійсним на підставі рішення суду. Та тим, що слідчий зразу біжить до БТІ, а державний нотаріус входить в систему реєстрації в кінці робочого дня для внесення заборони (арешту) і то при умові, що з комптехнікою все гаразд, світло не відключили, дядько не помер, Реєстр вітер не здув ... .

V, а Ви рання пташка. Та ще й в таку рань такі розумні думки пишете. Будемо обмірковувати, можливо і є істина в ваших словах.

"И все-таки попытаюсь повредничать. Не для того, чтоб просто поспорить, а как результат найти праильное решение этой проблемы. Мысли V безусловно имеют аргументацию (в отличие от предыдущих аппонентов) и заслуживают внимания, но... Ст. 18 говорит, что в ипотечном договоре должен содержаться ""опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні данні"". Из чего делаю вывод, что регистрационные данные могут быть или (або) могут и не быть. К тому же для объекта недвижимости, чтоб его идентифицировать, достаточно и адреса. Поэтому признание недействительным ипотечного договора на том основании, что не указан его рег. номер наверное не будет соотвествовать требованиям той же ст. 18.К тому же если законодатель имел ввиду необходимость регистрации права собственности при исполнении части последней ст. 18, то тогда она (часть последняя ст. 18) теряет смысл."

В отношении потери смысла - эт точно. Писали не практики. Допустили формальную ошибку. Хотели что-то сказать, но толком не смогли. Запутались.И не только опыс, на котором акцентировал внимание. Существенное препятствие и по части ст.6Не вредничайте, пожалуйста.С уважением.

Уважаемый, freezy, вот уже и суббота прошла. Очень жду Ваше обгрунтування. Правда Вы не уточнили в какую субботу.