Отчуждение недвижимости и существенные условия согласно ч. 2 ст. 377 ГКУ

[ctep100]

Один из знакомых тоже говорит о таком способе обхода этого [qoute]спрощення[qoute]: нет права (нет сведений о праве) - нечего указывать в договоре. А будет суд - обосновывать так, как здесь Прохффесор Ёпрст. Осталось только смелости нотариусам набраться на такие удостоверения.

[Stonehenge]

К № 27.Здравствуйте, Профессор![QUOTE]Итак лицу А в 2002 г. был выделен в краткосрочное пользование на условиях аренды земельный участок из земель коммунальной собственности. Размер земельного участка определён, право возникло, кадастровый номер не присваивался (2002 г. всё же). В 2003 г. срок договора аренды земельного участка оканчивается (истекает). Права и обязанности сторон прекращаются. Земельный участок опять становится частью земель публичной собственности. Ведь земельный участок являлся таковым лишь на основании возникшего договора и существовал лишь в течении конкретно-определённого и закреплённого в договоре срока. [/QUOTE]С практической точки зрения в данной ситуации интересны ответы на такие вопросы:1) действовал ли договор аренды земельного участка на момент заключения договора купли-продажи между А и Х (т.е. перешло ли к Х право пользования з/у в силу ст.120 ЗК) или на тот момент срок договора аренды уже истёк? 2) существует ли “в природе” акт приёма - передачи земельного участка, составленный в связи с тем, что по окончании срока договора аренды арендатор “А” передал участок уполномоченному представителю арендодателя?3) как поступит “Х”, если завтра орган местного самоуправления официально предложит ему незамедлительно “забрать свои кирпичи” с земли (земельного участка), находящейся в публичной собственности (относящейся к землям коммунальной собственности), но занятой чужими “кирпичами и прочим строительным мусором” без всякого на то правового(юридического) основания?Варианты ответа:а) покорно заберёт “кирпичи и мусор”, освободит землю б) будет “защищаться”, доказывая, что у него есть право пользования этой землёй (участком), и именно поэтому, он не станет убирать с него “свои кирпичи и мусор”в) будет просить орган местного самоуправления продать или передать ему в аренду этот земельный участок г) Ваш вариант ответа. [QUOTE]Земельный участок, относящийся к землям коммунальной собственности – это явление временное. Через определённый промежуток времени такой земельный участок либо вновь трансформируется в земли коммунальной (публичной) собственности, либо станет земельным участком, находящимся в частной собственности и войдёт в гражданский оборот. Третьего не дано. [/QUOTE][QUOTE]границы земельного участка перестали существовать с тех пор, как земельный участок вновь стал землями коммунальной собственности.[/QUOTE] С ещё большим бы интересом, вниманием и уважением отнеслась бы к такой Вашей точке зрения, если бы Вы подкрепили её ссылками на конкретные нормы законодательства. [QUOTE]Лишь для конкретно-определённого субъекта (прежде всего, но, не ограничиваясь), которого более не существует и на конкретно-определённый срок, который истёк. [/QUOTE] :) Замечу, что1) у договора аренды был и второй конкретно-определённый субъект (сторона) – арендодатель, который и сейчас благополучно существует. 2) с окончанием срока договора аренды для этой части земной поверхности [B]не перестали существовать во времени документально закреплённые характеристики [/B] определения земельного участка :[I]- границы участка установлены, т.к. для заключения договора аренды в 2003 году была изготовлена и утверждена соответствующая землеустроительная документация - определённое месторасположение участка также указано в решении органа местного самоуправления и в договоре аренды земельного участка- права в отношении участка определены: он находится в публичной (коммунальной) собственности соответствующей территориальной громады.[/I][QUOTE]:) Вы бы удостоверили договор купли-продажи недвижимости, приняв как данность что под сооружением [qoute]земля[qoute], а не [qoute]земельный участок[qoute], следовательно ч. 2 ст. 377 ГКУ в таком случае – [qoute]фтопку[qoute]))) ?[/QUOTE]:)Не стану лукавить. Нет. Размер моих доходов не позволит мне в полной мере возместить Покупателю Z все убытки и моральный вред, которые он пожелает взыскать с нотариуса в случае признания судом договора купли-продажи [B]не заключённым[/B].[QUOTE]Неужели собственнику строения необходимо оформлять аренду земельного участка или выкупать земельный участок под сооружением из земель коммунальной собственности лишь, для того чтобы продать нежилое сооружение?[/QUOTE]Чтобы обойтись без кадастрового номера надо уйти от договора о передаче права собственности на сооружение.Например, вот так: Х и Z учреждают ТОВ. Х вносит свой объект недвижимости в уставный капитал, после чего продает свою долю в уставном капитале Z. Право собственности на сооружение остается у ТОВ, единственным участником которого является Z. Участник вправе забрать это имущество из уставного капитала, заменив его иным имуществои или деньгами в счёт стоимости своего взноса. Да. Для господина Z и его кошелька выходит хлопотно, но, на мой взгляд, всё же лучше, чем получить [qoute]за дёшево[qoute] сомнительный документ о праве собственности - договор без существенного условия.

[Прохффесор Ёпрст]

[B]Stonehenge[/B]:[QUOTE] Здравствуйте, Профессор! [/QUOTE]Здравствуйте, [B]Stonehenge[/B]! :-)[B]Stonehenge[/B]: [QUOTE] 1) действовал ли договор аренды земельного участка на момент заключения договора купли-продажи между А и Х (т.е. перешло ли к Х право пользования з/у в силу ст.120 ЗК) или на тот момент срок договора аренды уже истёк? [/QUOTE][B]На момент продажи нежилого сооружения срок договора аренды земельного участка истек, и означенный договор прекратил своё действие.[/B]Но даже если предположить, что договор аренды земельного участка был действующим в момент продажи нежилого сооружения, то это ровным счётом ничего не меняет (см. редакцию ст. 120 ЗКУ в 2003 г.). Вспомним в общих чертах, как ранее приобреталось право аренды земельных участков из земель коммунальной собственности. Приобретение права аренды земельного участка, из земель коммунальной собственности, осуществлялось на основании решения соответствующего органа местного самоуправления (если Вы не против коллега, позвольте мне именовать в дальнейшем сей славный орган тремя буквами – ОМС) путем заключения договора аренды земельного участка. Заключение договора аренды земельного участка являлось следствием принятия соответствующего решения ОМС, как органа, в компетенцию которого входит распоряжение землями коммунальной собственности. [U]При этом переход права собственности на здание и сооружение к приобретателю недвижимого имущества не имел своим следствием автоматического перехода права пользования земельным участком, а требовал специального, отдельного, правового, договорного регулирования[/U]. Помните, как было раньше? Продало некое лицо здание и ещё полгодика слёзно просит ОМС расторгнуть договор аренды земельного участка, пишет письма, дескать, земельный участок использоваться им не может, у здания новый собственник, [qoute]просим расторгнуть…[qoute] etc. ОМС как водится, долго думает, иногда годами. Арендная плата – платится. При этом ОМС расторгал договор, лишь в том случае если новый собственник здания подавал заявление (ходатайство) о выделении ему в аренду земельного участка из земель коммунальной собственности [qoute]для…[qoute] В общем – новый проект отвода, новое решение, новый договор аренды. Полагаю все, что я описываю, Вы знаете. :-)При этом имею наглость напомнить :), что [U]обязать ОМС передать в аренду земельный участок не могли даже суды. Суды могли лишь обязать рассмотреть вопрос о передаче земельного участка в аренду, в том случае если сроки рассмотрения заявления (ходатайства) нарушены. Но право сказать да или нет, оставалось за ОМС. Поскольку предписания ст. 120 ЗКУ лишь диспозитивно нормировали такой переход права[/U]. Сегодня благодаря ЗУ №1702-VI в ст. 120 ЗКУ имеет место императивность, то есть право переходит (у одного субъекта прекращается, а у другого субъекта возникает) в силу нормы закона.[U]Поэтому по моему скромному мнению в 2003 г. право пользования земельным участком могло перейти новому собственнику сооружения, а могло и не перейти. В рассматриваемом случае не переходило[/U]. [B]Stonehenge[/B]:[QUOTE] 2) существует ли “в природе” акт приёма - передачи земельного участка, составленный в связи с тем, что по окончании срока договора аренды арендатор “А” передал участок уполномоченному представителю арендодателя? [/QUOTE]Договор аренды земельного участка был заключён в [I]письменной форме[/I], [I]нотариально удостоверен[/I], [I]прошёл государственную регистрацию[/I], имели место быть и а[I]кт приёма-передачи земельного участка[/I], когда земельный участок передавался арендатору и к моему удивлению [I]акт приёма-передачи (возврата) земельного участка[/I] составленный по окончании срока договора аренды земельного участка. Лицо А было очень скрупулезным. :-)[B]Stonehenge[/B]:[QUOTE] 3) как поступит “Х”, если завтра орган местного самоуправления официально предложит ему незамедлительно “забрать свои кирпичи” с земли (земельного участка), находящейся в публичной собственности (относящейся к землям коммунальной собственности), но занятой чужими “кирпичами и прочим строительным мусором” без всякого на то правового(юридического) основания? [/QUOTE]Позволю себе небольшую ремарку. :) Если бы мы говорили, например, о [I]самовольно возведённом объекте незавершённого строительства[/I], право собственности, на который не возникло, не зарегистрировано сиречь [qoute]кирпичи и прочий строительный мусор[qoute], то Х ничего не оставалось бы как [qoute]забрать свои кирпичи[qoute] с земли и грустно уйти прочь – от злого ОМС. Но мы говорим об [I]объекте недвижимого имущества[/I], которое было возведено (построено) в соответствии с действующим украинским законодательством, построено по утверждённому и согласованному проекту, введено в эксплуатацию [I]etc.[/I], право собственности, на который возникло и надлежащим образом зарегистрировано. Ведь, как известно, согласно ч. 1 ст. 321 ГКУ [B]право собственности нерушимо.[/B] Никто не может быть противоправно лишен этого права или ограничен в его осуществлении.[B]Stonehenge[/B]:[QUOTE] Варианты ответа: [/QUOTE]Так, так интересно. :)[B]Stonehenge[/B]:[QUOTE] а) покорно заберёт “кирпичи и мусор”, освободит землю [/QUOTE]Неее…:) Позволю себе продекламировать цитату из некогда популярного художественного фильма:[QUOTE] Шура, Вы комсомолец? Но ведь это же не наш метод! [/QUOTE][B]Stonehenge[/B]:[QUOTE] б) будет “защищаться”, доказывая, что у него есть право пользования этой землёй (участком), и именно поэтому, он не станет убирать с него “свои кирпичи и мусор”[/QUOTE]Такой вариант был бы хорош, если бы X желал в дальнейшем самостоятельно эксплуатировать, обслуживать объект недвижимости, установить границы земельного участка и пользоваться им. [B]Stonehenge[/B]:[QUOTE] в) будет просить орган местного самоуправления продать или передать ему в аренду этот земельный участок [/QUOTE]Это наиболее затратный и долгосрочный в нашем случае вариант. Если бы X не продавал объект недвижимости, то вероятно так бы и поступил – выкупил земельный участок из земель коммунальной собственности. Платил бы земельный налог и избавил себя от унизительных арендных отношений с ОМС. [B]Stonehenge[/B]:[QUOTE] г) Ваш вариант ответа. [/QUOTE]Я выбираю вариант [qoute]г [qoute]:-)Если вдруг лицу Х завтра гипотетически ОМС официально предложит незамедлительно освободить землю от нежилого сооружения ([U]право собственности, на которое зарегистрировано надлежащим образом[/U]), то есть будет требовать устранения препятствий в осуществлении им права пользования и распоряжения землёй, в таком случае я рекомендовал бы Х с учётом того, что Х желает продать сооружение, [U]предложить (также официально) ОМС выкупить означенное нежилое сооружение, по выкупной цене – рыночной стоимости[/U]. Если же ОМС будет не согласен, то послать его в суд. )))Позиция обусловлена, прежде всего, тем, что лица Х права собственности на сооружение никто противоправно не лишит. Если сформулировать кратко, то можно сказать следующее: [U]ОМС и его должностные лица действуют лишь на основании, в пределах полномочий и способами, предусмотренными Конституцией и законами Украины. Такого способа как безвозмездное отобрание у граждан законной собственности ни Конституция, ни законы Украины не предусматривают[/U]. [B]Stonehenge[/B]:[QUOTE] С ещё большим бы интересом, вниманием и уважением отнеслась бы к такой Вашей точке зрения, если бы Вы подкрепили её ссылками на конкретные нормы законодательства. [/QUOTE]Ах, сударыня, что может быть проще. :)[B]Право аренды земельного участка[/B] – [I]это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности[/I] (ч. 1 ст. 93 ЗКУ).[B]Аренда земли[/B] – [I]это основанное на договоре временное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности[/I] (ст. 1 ЗУ №161-IV).Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 31 ЗУ №161-IV договор аренды земли прекращается в случае: истечения срока, на который он был заключен. Одним из последствий прекращения или расторжения договора аренды земельного участка согласно ЗУ от 06.10.1998 г. №161-IV является то, что арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок на условиях, определенных означенным договором.В соответствии с ч. 2 ст. 19 ЗКУ [U]земельные участки каждой категории земель, не предоставленные в собственность или пользование граждан или юридических лиц, могут находиться в запасе[/U].Если Вы помните коллега, то ранее действующий ЗКУ от 18.12.1990 г. №561-XII в п. 7 ч. 1 ст. 2 предусматривал такую категорию земель как – [qoute]земли запаса[qoute]. В действующем ЗКУ земли запаса в отдельную категорию земель не выделены.[U]Земельные участки из земель публичной (государственной/коммунальной) собственности в случае прекращения права собственности или права пользования на них продолжают находиться в составе той категории земель, к которой они принадлежали, являясь объектом права частной собственности или объектом права пользования. При этом такие земельные участки теряют свои индивидуальные черты, такие как размер (площадь), установленные границы, определённое месторасположение, возникающие в отношении него права etc[/U]. [I]Де-факто[/I] все земли публичной собственности, не переданные в пользование, в том числе на условиях аренды, находятся в запасе. Вы коллега упоминаете документацию о землеустройстве. [B]Документация по землеустройству[/B] – [I]утвержденные в установленном порядке текстовые и графические материалы, которыми регулируется использование и охрана земель государственной, коммунальной и частной собственности, а также материалы обследования и разведке земель, авторского надзора за выполнением проектов и т.п.[/I] (ч. 4 ст. 1 ЗУ от 22.05.2003 г. №858-IV).В ч. 2 ст. 25 ЗУ №858-IV предусмотрены виды документации по землеустройству. В п. [qoute]д[qoute] ч. 2 ст. 25 ЗУ №858-IV предусмотрен такой вид документации по землеустройству как проекты землеустройства по отводу земельных участков. Согласно ч. 1 ст. 50 ЗУ №858-IV проекты землеустройства относительно отведения земельных участков составляются в случае предоставления, передачи, изъятия (выкупа), отчуждения земельных участков.В соответствии с ч. 2 ст. 50 ЗУ №858-IV порядок составления проектов землеустройства относительно отведения земельных участков устанавливается Кабинетом Министров Украины.Такой порядок установлен Постановлением КМУ от 26.05.2004 г. №677. Проекты землеустройства относительно отведения земельных участков составляются не один раз для каждого земельного участка, передаваемого в аренду из земель коммунальной собственности, то есть не являются постоянными, а составляются при каждом предоставления, передаче земельного участка в аренду из земель коммунальной собственности. Это объясняется очень просто. [U]Цели предоставления и использования земельного участка (в рамках категории земель), его размер (площадь), установленные границы могут варьироваться для каждого субъекта права в отдельности и не являются постоянными[/U].Понимаете о чём я говорю коллега? :-)[B]Stonehenge[/B]:[QUOTE] Не стану лукавить. Нет. [/QUOTE]:) Я был уверен, что Вы именно так ответите.[B]Stonehenge[/B]:[QUOTE] Чтобы обойтись без кадастрового номера надо уйти от договора о передаче права собственности на сооружение. [/QUOTE]Интересно. :-)[B]Stonehenge[/B]:[QUOTE] Например, вот так: Х и Z учреждают ТОВ. Х вносит свой объект недвижимости в уставный капитал, после чего продает свою долю в уставном капитале Z. Право собственности на сооружение остается у ТОВ, единственным участником которого является Z. Участник вправе забрать это имущество из уставного капитала, заменив его иным имуществои или деньгами в счёт стоимости своего взноса. Да. Для господина Z и его кошелька выходит хлопотно, но, на мой взгляд, всё же лучше, чем получить [qoute]за дёшево[qoute] сомнительный документ о праве собственности - договор без существенного условия. [/QUOTE][B]Спасибо Вам большое. Вариант хорош. :-) [/B]Несомненно, у Вас богатый опыт и глубокие знания. Примите мои восхищения и всемерное почтение. :-)Скажу честно я начал думать о подобном варианте позже, чем Вы. Вы меня опередили. :)Правда в нашем случае X искренне не понимает, почему ему – законному собственнику нежилого сооружения нужно сегодня обходить закон, для того чтобы реализовать свои правомочия собственника и распорядится недвижимым имуществом.

[zazik]

А интересно кто начал панику и дал именно такую трактовку, что мол без номера никакая земля... ?

[santah]

Господа! Я так и не поняла, так все же берутся нотариусы оформлять договора купли-продажи жилых домов (в том числе и их части) без кадастрового номера или нет ? Или все же в добровольно принудительном порядке все в Держкомзем за актами на землю??

[Інна*]

я пока не оформляла, не обращались, но знаю, что такие договора удостоверяются

[Елена Прекрасная]

Земля перебуває у постійному користуванні ЮО, яка хоче продати фізичній особі будівлю , що знаходиться на такій земельній ділянці. Чи посвідчували Ви подібні договори? Щось мені не дуже хочеться таке посвідчувати...