Форум "Юридичний Радник"

Сторони бажають укласти попередній договір куп.-прод. квартири і покупець просить зазначити, що в разі не виконання договору з вини Продавця він має право звернутися до суду з позовом про зобов/[qoute]язання до укладення договору і мотивує, що не хоче повернення завдатку, а його цікавить тільки квартира..... Чи правомірним буде такий пункт договору?Дякую!!!

А почему нет? Тем более , что ХК Украины прямо говорит об этом.

Це буде не правомірним. Він просто передумав, або в нього змінилися обставини.Ось Вам завдаток і проценти. Ні, то до суду. Зобов'язати укласти договір (іншими словами позбавити права власності), навряд чи це зможуть.

Никто не может человека обязать продать принадлежащее ему имущество (даже суд), заплатить неустойку, штраф за невыполнение условий договора - ДА, но обязать продать - НЕТ.

[QUOTE]Зобов'язати укласти договір (іншими словами позбавити права власності), навряд чи це зможуть[/QUOTE] №3 поддерживаю

Дякую, я теж такої думки. Думаю, що у них якісь проблеми, бо квартира продавалась не один раз..

ч.2 и ч.3 ст.635 ГК, указаны последствия неисполнения такого предварительного договора.Если речь идет о принуждении, то договор в результате такого принуждения в дальнейшем заключенный- это не гражданско-правовой договор (ст.203 ГК ч.3)

а если внимательно прочитать условия,которые предлагают написать в договоре,то увидим [QUOTE]він має право звернутися до суду з позовом про зобов[qoute]язання до укладення договору[/QUOTE]в договоре не будет написано:обязать продавца,а только ПРАВО покупца звернутся до суду с таким иском.это вообще-то его конституционное право и можно было бы даже в договоре о нем не писать.оно все равно у него есть (хоть на президента может в суд подать).только суд такого решения не примет как написано в номере 4.а ,повторю,написать в договоре такое ТЕОРЕТИЧЕСКИ можно,но не нужно,т.к. вы должны РАЗЪСНИТЬ такому неумному покупцу,что это заведомо неисполнимо

На сообщ.8Вам приходилось кагда-либо удостоверять договор на основании исполнительного листа, если госисполнители привели к нотариусу продавца ? )))

Судова практика : якщо розмір суми завдатку значний, що підтверджує намір Покупця придбати майно, то суд може зобов[qoute]язати другу сторону укласти ДКП, а в разі відмови - визнати право власності.

власник має право розпоряджатися майном на власний розсуд, як це його примусити продати????? ст. ЦКУ 231

Если стороны хотят, то я бы написала.ст.182 ХКУ : 3. У разі якщо сторона, яка уклала попередній договір, одержавши проект договору від іншої сторони, ухиляється від укладення основного договору, друга сторона має право вимагати укладення такого договору в судовому порядку. 4. Зобов'язання укласти основний договір, передбачене попереднім договором, припиняється, якщо до закінчення строку, в який сторони мають укласти основний договір, одна із сторін не надішле проект такого договору другій стороні. 5. Відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються Цивільним кодексом України ( 435-15 ) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. И что здесь военного? Даже, если это не хозяйствующие субъекты?

на№ 3Что значит он передумал? У него уже есть обязательство! А то о чем Вы говорите- это договор задатка, а не предварительный договор. Этим они и отличаются. А если будующий покупатель успел продать свое жилье, например, и не хочет денег. Он расчитывал на квартиру? Как ему быть?

Вот то что он передумал, для этого есть одно как вы писали [qoute]военное[qoute] слово в ст.635 ГК-[qoute]необгрунтовано[qoute] и оценку этой обоснованности или необоснованнности незаключения может дать только суд.Зачем писать в бесспорном договоре то, что в дальнейшем приведет в суд?

на№ 15На сколько я понимаю ст.635 п. 2 то речь идет не об отказе от обязательства , а о просрочке. Мне кажется это разные вещи. Обсуждение готова продолжить завтра, если кому-то еще будет интересно, а сейчас убегаю с работы. Всем ПОКА!

договор задатка........ класс

полность поддерживаю OLNIK

[QUOTE]написать в договоре такое ТЕОРЕТИЧЕСКИ можно,но не нужно,т.к. вы должны РАЗЪСНИТЬ такому неумному покупцу,что это заведомо неисполнимо[/QUOTE]Почему же неисполнимо? Покупатели вносят полную сумму по договору в надлежащий для удостоверения основного договора день в депозит нотариуса, берут свидоцтво что вторая сторона не пришла на сделку и идут в суд за признанием за собой права собственности по которому они выполнили все обязательства.

ну , поспонукать то можно , но только из этого рая не выйдет ни...чего

natali007, якщо ваші клієнти уже робили аналогічні спроби не раз, то ці клієнти- типові аферисти.Аферисти користуються чужими грошима без відсотків та кредитів, - в кращому разі.

Невозможно человека обязать заключить основной договор, частью 2 ст.635 ГК Украины определены последствия отказа от заключения основного договора. Учитывая, что основной договор, как и любой заключается по взаимному согласию сторон, обязать его заключить никого нельзя

ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ УХВАЛА від 11 березня 2009 року Колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України в складі: головуючого Григор'євої Л. І., суддів: Балюка М. І., Барсукової В. І., Данчука В. Г., Луспеника Д. Д., розглянувши в судовому засіданні справу за позовом Особи 1 до Товариства з обмеженою відповідальністю [qoute]Інженерно-комерційний центр [qoute]З.[qoute] (далі - ТОВ [qoute]З.[qoute]) про визнання договору таким, що відбувся, визнання права власності, стягнення штрафу та відшкодування моральної шкоди за касаційною скаргою ТОВ [qoute]З.Т.[qoute] на рішення Мелітопольського міськрайонного суду Запорізької області від 25.06.2008 та ухвалу апеляційного суду Запорізької області від 26.08.2008, встановила: У червні 2006 року Особа 1 звернувся до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що 20.03.2006 уклав із ТОВ [qoute]З.Т.[qoute] нотаріально посвідчений попередній договір купівлі-продажу рухомого та нерухомого манна, переліченого в додатку. Згідно з умовами договору сторони зобов'язалися в термін до 05.05.2006 укласти нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу зазначеного майна на досягнутих попереднім договором умовах, за яким він передав відповідачу завдаток у розмірі 126250 грн. та отримав від нього майно. Посилаючись на те, що ТОВ [qoute]З.Т.[qoute] порушило свої зобов'язання та ухиляється від укладання договору купівлі-продажу, просив стягнути з відповідача передбаченні п. 6 попереднього договору штраф у розмірі 15 %, що складає 87112,50 грн. Крім того, Особа 1 посилався на те, що фактично між сторонами було укладено не попередній договір, а договір купівлі-продажу з визначенням умов і реальним його виконанням, а оскільки відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення цього договору, просив визнати Його таким, що відбувся, на умовах попереднього договору та визнати за ним право власності на зазначене вище рухоме і нерухоме майно. З посиланням на положення ст. ст. 23, 611, 1167 ЦК позивач також просив стягнути з відповідача завдану йому моральну шкоду в розмірі 50000 грн. і витрати на правову допомогу в розмірі 87112,60 грн. Справа розглядалася судами неодноразово. Останнім рішенням Мелітопольського міськрайонного суду Запорізької області від 25.06.2008, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Запорізької області від 26.08.2008, позов задоволено частково. Визнано укладеним з 20.03.2006 договір купівлі-продажу між ТОВ [qoute]З.Т.[qoute] та Особою 1 рухомого й нерухомого майна, переліченого в додатках NN 1, 2, 3, які є його невід'ємною частиною, яке розташоване за Адресою 1, визнано за Особою 1 право власності на нього. Стягнуто з ТОВ [qoute]З.Т.[qoute] на користь Особи 1 моральну шкоду в розмірі 10000 грн., витрати на правову допомогу в розмірі 87112,50 грн. та інші судові виграти. В іншій частині позову відмовлено. У касаційній скарзі ТОВ [qoute]З.Т.[qoute] просить ухвалені судові рішення скасувати, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, і ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову. Колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду, заслухавши суддю-доповідача, обговоривши доводи скарги та перевіривши матеріали справи в межах її доводів, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав. Відповідно до вимог ст. 324 ЦПК підставами для касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права Задовольняючи позов, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, виходив із того, що між сторонами фактично був укладений не попередній договір, а на виконання ст. ст. 638, 640 ЦК договір купівлі-продажу рухомого та нерухомого майна, оскільки вони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Крім того, суд послався на положення ч. 2 ст. 220 ЦК, зазначивши, що всі умови для визнання договору дійсним наявні: позивач оплатив обумовлену сторонами частину плати в сумі 126125 грн., відповідач передав йому спірне майно. Стягуючи моральну шкоду, суд посилався на ст. 1167 ЦК. Проте погодитись із такими висновками судів не можна. Відповідно до ст. 213 ЦПК рішення суду повинно бути законним і обгрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обгрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Зазначеним вимогам судові рішення не відповідають, судами порушені норми матеріального та процесуального права. Судами попередніх інстанцій установлено, що між сторонами 20.03.2006 укладений нотаріально посвідчений попередній договір купівлі-продажу нерухомого та рухомого майна (майнового комплексу з рухомим майном у ньому), що розташоване за Адресою 1. За умовами цього договору Особа 1 сплатив ТОВ [qoute]З.[qoute] 126125 грн., товариство передало йому майно та сторони зобов'язались укласти й нотаріально посвідчити договори купівлі-продажу рухомого та нерухомого майна, визначивши кінцеву ціну майна в 580750 грн., до 05.05.2006. Дійшовши висновку, що між сторонами фактично був укладений договір купівлі-продажу спірного майна, та визнаючи такий договір укладеним, суди не звернули уваги на те, що ст. 16 ЦК не визначає серед способів захисту цивільних прав та інтересів такого способу захисту, як визнання договору укладеним. Власник порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права, який, як правило, визначається спеціальні їм законом, що регламентує конкретні цивільні правовідносини. Посилання суду на положення ст. 638, ч. 2 ст. 220 ЦК, що вказують на загальні положення укладення договору та на можливість визнання договору дійсним, у цьому разі не можуть застосовуватись як правова підстава для задоволення позову, оскільки письмового договору купівлі-продажу між сторонами укладено не було, а визнання його дійсним через відсутність нотаріального посвідчення неможливо, тому що попередній договір нотаріально вже посвідчений. Примушування до угоди, яка грунтується на попередньому договорі, чи визнання її укладеною за відсутності згоди зустрічної сторони законом не передбачено, оскільки за порушення умов попереднього договору ч. 2 ст. 635 ЦК передбачені інші правові наслідки - відшкодування збитків. Крім того, ч. 3 ст. 635 цього ж Кодексу передбачено, що зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором. Стягуючи з відповідача моральну шкоду, суд помилково послався на положення ст. 1167 ЦК, яка регулює деліктні (позадоговірні) відносини, та не з'ясував, чи передбачалась така відповідальність за порушення умов самим попереднім договором. Стягнуті судом витрати за правову допомогу в сумі 87112,50 грн. не відповідають вимогам постанови КМ від 27.04.2006 N 590 [qoute]Про граничні розміри компенсації витрат, пов'язаних з розглядом цивільних та адміністративних справ, і порядок їх компенсації за рахунок держави[qoute]. На зазначені порушення посилався Верховний Суд у своїй ухвалі від 04.06.2007, скасовуючи попередні судові рішення з передачею справи на новий розгляд. Проте в порушення вимог ч. 4 ст. 338 ЦПК, за якою висновки й мотиви суду касаційної інстанції, з яких скасовані рішення, є обов'язковими для суду при повторному розгляді справи, суди не усунули допущених порушень і повторно допустили ті ж порушення. За таких обставин рішення судів не відповідають вимогам ст. 213 ЦПК щодо законності й обгрунтованості, зазначені вище порушення призвели до неправильного вирішення спору, що в силу ст. 338 ЦПК є підставою для скасування ухвалених судових рішень з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції. Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК, колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду ухвалила: Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю [qoute]З.Т.[qoute] задовольнити частково. Рішення Мелітопольського міськрайонного суду Запорізької області від 25.06.2008 та ухвалу апеляційного суду Запорізької області від 26.08.2008 скасувати, справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції. Ухвала оскарженню не підлягає. ____________  

ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ РІШЕННЯ від 18 квітня 2007 року Колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України в складі: головуючого - Гнатенка А. В., суддів: Косенка В. Й., Гуменюка В. І., Барсукової В. М., Данчука В. Г., розглянувши в судовому засіданні справу за позовом Особи 1 до Особи 2 про зобов'язання виконати умови договору, відшкодування збитків та моральної шкоди, за касаційною скаргою представника Особи 2 - Особи 3 - на рішення апеляційного суду Одеської області від 30.06.2006, встановила: У грудні 2005 року Особа 1 звернувся в суд із позовом до Особи 2 про зобов'язання виконати умови попереднього договору та відшкодування збитків і моральної шкоди, мотивуючи тим, що 11.11.2005 між ним та відповідачкою був укладений попередній договір купівлі-продажу квартири за Адресою 1. У рахунок оплати вартості квартири він, покупець, передав, а відповідачка, продавець, прийняла гроші в сумі $ 5 тис. За умовами попереднього договору Особа 2 зобов'язалася до 14.12.2005 укласти основний договір і звільнити квартиру до 01.03.2005. Позивач виконав усі умови договору, а 09.12.2005 направив відповідачці пропозицію про укладення основного договору купівлі-продажу, однак Особа 2 від укладення основного договору ухиляється. Крім витрат на виготовлення технічної документації на квартиру, необхідної для укладення договору, Особа 1 поніс витрати: на замовлення проекту реконструкції квартири, на виготовлення меблів і спеціального обладнання для аптеки, на замовлення системи кондиціонування та системи вентиляції з наступним її монтажем і наладкою на місці, на юридичну допомогу. Ці витрати є збитками, оскільки передоплати, які позивач уніс за договорами, йому не повернуті. Просив задовольнити позов, зобов'язати відповідачку укласти з ним основний договір купівлі-продажу квартири на умовах, установлених попереднім договором, відшкодувати збитки в розмірі 77774 грн., моральну шкоду в сумі 7777 грн. 40 грн. та аванс - $ 5 тис. Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 05.04.2006 позов Особи 1 задоволено частково. Зобов'язано Особу 2 укласти з Особою 1 договір купівлі-продажу квартири за Адресою 1 на умовах попереднього договору. Урешті позову відмовлено. Рішенням апеляційного суду Одеської області від 30.06.2006 рішення Київського районного суду м. Одеси від 5.04.2006 скасовано. Позов Особи І задоволено частково. Постановлено зобов'язати Особу 2 укласти з Особою 1 договір купівлі-продажу квартири за Адресою 1 на умовах попереднього договору від 11.11.2005. Стягнуто з Особи 2 на користь Особи 1 збитки, завдані простроченням укладення основного договору купівлі-продажу, у розмірі 57894 грн., а також витрати на сплату судового збору в розмірі 587 грн. 97 коп. У решті позову відмовлено. Не погодившись із вищезазначеним рішенням апеляційного суду, Особа 2 подала касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржуване судове рішення скасувати. Касаційну скаргу представника Особи 2 - Особи 3 - задовольнити частково з таких підстав. Скасовуючи рішення Київського районного суду м. Одеси від 05.04.2006 в частині стягнення збитків, завданих простроченням укладення основного договору купівлі-продажу квартири, і постановляючи нове рішення, яким позовні вимоги в цій частині задоволено та стягнуто на користь позивача 57984 грн. і судовий збір у сумі 587 грн. 97 коп., апеляційний суд виходив із того, що з вини відповідачки прострочено укладення основного договору, у зв'язку з чим Особі 1 завдані збитки в розмірі 57894 грн. Проте з такими висновками апеляційного суду погодитися не можна, оскільки суд дійшов їх без повного, всебічного та об'єктивного з'ясування обставин справи, прав та обов'язків сторін у даних правовідносинах, неправильно застосувавши норми матеріального та процесуального права. Відповідно до ст. 213 ЦПК рішення суду повинно бути законним і обгрунтованим. Обгрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позовних вимог у частині стягнення збитків за прострочення виконання договору купівлі-продажу, районний суд правомірно виходив із того, що збитки позивача не пов'язані з виконанням умов попереднього договору та не перебувають у причинному зв'язку з відмовою відповідачки укласти основний договір, оскільки відповідні договори укладені до укладення основного договору купівлі-продажу спірної квартири, тобто до 15.12.2005. Дія договору підряду N * починається з 01.03.2006. Дія договору купівлі-продажу N ** починається з 01.05.2006. Згідно з умовами позивач уклав зазначені угоди та здійснив передоплати за ними на свій страх і ризик, тому що не був власником спірної квартири на момент їх укладення. Залишаючи без змін рішення Київського районного суду м. Одеси від 05.04.2006 про зобов'язання Особи 2 укласти з Особою 1 основний договір купівлі-продажу квартири за Адресою 1 на умовах, встановлених попереднім договором купівлі-продажу від 11.11.2005, апеляційний суд виходив із того, що попередній договір є гарантією укладення основного договору в майбутньому і у випадку, коли одна зі сторін попереднього договору необгрунтовано ухиляється від укладення основного договору, друга сторона має право звернутися з вимогою про спонукання до укладення договору, що не суперечить вимогам ст. 635 ЦК. З такими висновками апеляційного суду погодитися не можна, оскільки вони не відповідають вимогам закону, який їх регулює. Згідно із ч. 1 ст. 635 ЦК попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Відповідно до умов попереднього договору від 11.11.2005 п. 1 сторони зобов'язалися укласти основний договір до 15.12.2005. У вказаний термін договір не укладено. Частиною третьою ст. 635 ЦК передбачено, що зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. [B][I][U]Примушення до виконання зобов'язання, що грунтується на попередньому договорі, Цивільним кодексом не передбачено. [/U][/I][/B]Оскільки обставини справи встановлені з порушенням ст. 213 ЦПК та чч. 2, 3 ст. 635 ЦК, то рішення апеляційного суду в цій частині не може залишатися в силі. Разом з тим попереднім договором від 11.11.2005 передбачено, що в разі неукладення основного договору передана сума повертається в повному обсязі. Згідно зі ст. 341 ЦПК суд касаційної інстанції має право скасувати судові рішення і ухвалити нове рішення або змінити рішення, якщо застосовано закон, який не поширюється на ці правовідносини, чи не застосовано закон, який підлягає застосуванню. Керуючись ст. ст. 336, 341 ЦПК, колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України вирішила: Касаційну скаргу представника Особи 2 - Особи 3 задовольнити частково. Рішення Київського районного суду м. Одеси від 05.04.2006 та рішення апеляційного суду Одеської області від 30.06.2006 скасувати. Постановити нове рішення, яким позов задовольнити частково. Стягнути з Особи 2 на користь Особи 1 аванс у сумі 25250 (двадцять п'ять тисяч двісті п'ятдесят) грн. та судові витрати в сумі 252 грн. 50 коп. У решті позовних вимог відмовити. Рішення оскарженню не підлягає. ____________   Надруковано: [qoute]Закон Бізнес[qoute], N 33, 18 - 23 серпня 2007 р.  

Обратите внимание в последнем решении ВСУ на подчеркнутую фразу

[qoute]Свідоцтво про НЕзнаходження особи в певному місці, а може ще і у певний час[qoute] (добре якщо воно, таке місце, одне на округ), а якщо особа знаходилася в альтернативному місці і у тому ж окрузі, то свідоцтво має видати той [qoute]місцетримач[qoute], в місці якого особа знаходилася )))

По номеру № 19 первое решение суда, а что касается внесения суммы в депозит нотариуса, то законом определены исключительные случае, которые расширительной трактовке не подлежат. И наконец, никакого свидетельства брать ненужно (да и его выдача не предусмотрена законом). Достаточно направить уведомление о том, что договор не заключен, или передать нотариусом заявление о том, что по вине стороны договор не заключен

[QUOTE]ТЕОРЕТИЧЕСКИ [/QUOTE].люди это только вопрос не будет ли такое положение противоречить ЦК,Конституции ит.д.[B]Я[/B] такого никогда бы не написала в своем договоре.я только говорю что у человека есть [B]право [/B] [B]обратиться в суд[/B] с любым иском.хоть о ом,что погода была сегодня плохая к самому Господу. [B]ПРАВО[/B] обратится в суд - не значит.что иск будет удовлетворен и вообще рассмотрен. и поэтому ЧИСТО ТЕОРИТЕЧЕСКИ прописанное в договоре такое право не будет нарушением законодательства.повторю:я бы такого никогда в своем договоре не написала

пример - ТЕОРЕТИЧЕСКИ в догворе к-п можно написать что покупец/продавец имеет право обратиться в суд с иском,что соседка сволочь по жизни...

А откуда все взяли задаток или другие виды обеспечения исполнения обязательства, как обязательное условие или часть предварительного договора? Прописывая , так называемый , задаток, нотариусы удостоверяют смешаные договора , а сам предварительный может ( и должен) иметь юридическую силу и без всяких задатков. Об этом четко говорит 635 ст., о которой все говорят: Предварительным является договор, стороны которого ОБЯЗУЮТСЯ...и т.д. Какой же юридический смысл предварительного договора, не содержащего задатка ( хотя я этого слова никогда не употребляю в пред. договорах )? Норма закона есть, которая обязует стороны исполнять условия договора, но стороны могут и не исполнять...И нотариусы сами же им это и разъясняют! Ну и дела...

ИннусикА почему вы ссылаетесь на ХК? Это не хозяйственный договор.