Форум "Юридичний Радник"

Подскажите пожалуйста, у кого были такие сделки: как на практике осуществить погашение долга по ипотеке ( в ситуации, когда продавец не может погасить свой долг по ипотеке, а погашать его будет покупатель квартиры) и сразу же заключить договор купли-продажи квартиры, чтобы покупатель мог быть уверенным в том, что его не кинут? Это конечно нужно бы делать всё на месте: в банке. А как быть со снятием запрета и взятием вытягов из реестров, регистрацией правочину, если это можно сделать только в офисе? Покупатель настаивает, чтобы вся процедура проходила именно в банке, т.к. не особенно доверяет продавцу. Кто проводил такие сделки расскажите процедуру пожалуйста, как это осуществить?

Дело в том, что ни один "здоровый" банк не подпишет письмо о снятии забороны, пока на ссудный счёт не поступят деньги. Таким образом, сначала покупатель расстаётся с деньгами, после чего снимается заборона и подписывается договор купли-продажи.
Даже если фсё это затеять в помещении банка, где гарантия, что продавец, для которого покупатель погасил кредит, не откажется подписать договор купли-продажи?

А що як скласти попередній договір, на крайній випадок у покупця хоть будуть якісь гарантії

Zin.irina написав:А що як скласти попередній договір, на крайній випадок у покупця хоть будуть якісь гарантії

А какие гарантии даст ему предварительный договор?
Только гарантию бегать по судам и исполнительным, выбивая свои деньги.

Я бы на месте покупателя согласилась бы на такую "схемку".
С согласия банка оформляется договор купли-продажи с отсрочкой платежа.
Продавец и покупатель дружно идут в банк, где происходит "расчёт" путём внесения необходимой суммы денег в кассу банка и продавец передаёт покупателю заявление о том, что полный расчёт по ДКП состоялся. После этого снимаются заборона и обтяження ипотекой.
Да, тут продавец, конечно, может начать тупить, и не являться к нотариусу для снятия забороны. Но у покупателя - то уже "руки развязаны" - он собственник квартиры - если что снимется фсё в судебном порядке. Это проще, чем деньги назад выцарапывать.
Неприятным препятствием для такой "схемки" может быть арест на всё имущество продавца.

Полностью с Вами соглашусь. Есть маленькое дополнение - Повідомлення про зняття заборони надає банк. А в том что у продавца после заявления о полном расчете выбор небольшой - или заключить сделку или бегать по судам это точно. СПАСИБО

Stonehenge написав:Я бы на месте покупателя согласилась бы на такую "схемку".
С согласия банка оформляется договор купли-продажи с отсрочкой платежа.
Продавец и покупатель дружно идут в банк, где происходит "расчёт" путём внесения необходимой суммы денег в кассу банка и продавец передаёт покупателю заявление о том, что полный расчёт по ДКП состоялся. После этого снимаются заборона и обтяження ипотекой.
Да, тут продавец, конечно, может начать тупить, и не являться к нотариусу для снятия забороны. Но у покупателя - то уже "руки развязаны" - он собственник квартиры - если что снимется фсё в судебном порядке. Это проще, чем деньги назад выцарапывать.
Неприятным препятствием для такой "схемки" может быть арест на всё имущество продавца.

Я очень извиняюсь, если спрошу что-то глупое (из разряда: слышал звон, да не знаю где он), т.к. практики в таких договорах "0". А разве для этого договора (где в ипотеке объект) достаточно только согласия банка? Разве по законодательству не требуется в комплекте перевод долга на покупателя, а значит предварительно изменения в кредитный договор и т.д? Знаю в период, когда в старых кредитных условия были лучше, чем в новых - Нацбанк запрещал делать такие договора (только новый кредит).

Соглашусь с irsipa, в схеме Stonehenge есть существенный пробел - при удостоверении договора отчуждения имущества, обременного запретом, нужно не согласие банка на удостоверение такого договора, а согласие банка на перевод долга (п. 38 нашей инструкции).

Vanda написав:Соглашусь с irsipa, в схеме Stonehenge есть существенный пробел - при удостоверении договора отчуждения имущества, обременного запретом, нужно не согласие банка на удостоверение такого договора, а согласие банка на перевод долга (п. 38 нашей инструкции).

И продолжим мысль, тогда не может быть такого продолжения

Продавец и покупатель дружно идут в банк, где происходит "расчёт" путём внесения необходимой суммы денег в кассу банка и продавец передаёт покупателю заявление о том, что полный расчёт по ДКП состоялся.

Пробела в "схеме" не вижу, т.к. чётко различаю для себя перевод долга по обязательству, возникающему из ипотечного договора, и перевод долга по обязательству, вытекающему из кредитного договора.
Долг ипотекодателя по ипотечному договору перед ипотекодержателем - отвечать предметом ипотеки в случае нарушения основного обязательства.
Долг заёмщика перед банком - возвращать кредитные средства с процентами, уплачивать комиссии и т.п. согласно кредитного договора.
В случае продажи предмета ипотеки с согласия банка в силу ст. 23 ЗУ "Про іпотеку" произойдёт перевод долга по ипотечному договору с согласия ипотекодержателя (кредитора) на нового собственника поредмета ипотеки. Стороны в обязательстве, вытекающем из кредитного договора, не изменятся.
Всё.
Простите, но разжевывать, почему не обязательно устраивать перевод долга на покупателя по кредитному договору, не буду.

Stonehenge написав:Долг ипотекодателя по ипотечному договору перед ипотекодержателем - отвечать предметом ипотеки в случае нарушения основного обязательства.
Долг заёмщика перед банком - возвращать кредитные средства с процентами, уплачивать комиссии и т.п. согласно кредитного договора.

а як же те, що іпотека має похідний характер від основного зобов"язання?

Бедуин написав:а як же те, що іпотека має похідний характер від основного зобов"язання?

Это говорит лишь о том, что пока не возникло обязательство из кредитного договора, то не существует обязательств по ипотеке. Невозможно заключить ипотечный договор не заключив договор, из которого вытекает основное обязательство.

Ладно, фсё равно без работы сижу...
Например: Банк выдал кредит гражданину А в размере 100 000 грн на 5 лет.
Этот долг был обеспечен:
1) ипотекой квартиры в г. Киеве
2) ипотекой земельного участка в г. Севастополь
3) ипотекой квартиры в г. Ялта
Гражданин А за 3 года погасил частично кредит на 60 000 гривен, должен банку 40 000.
С письменного согласия банка гражданин А продаёт квартиру в Ялте гражданину Б.
В чём необходимость "вешать" на покупателя Б ответственность за уплату Банку 40 000, если гражданин А благополучно продолжает пользоваться кредитом и выплачивает его без нарушений?

Stonehenge
ну як правило, якщо іпотека забезепечувалась декількома обєктами в ході погашення кредиту і зменшення основного зобов"язання Банк "виводить" майно з іпотеки і знімає заборону. (Я зустрічала таке неодноразово).

Навіть якщо один об'єкт іпотеки. Покупець стає майновим поручителем по кредиту боржника. Ст. 23 Закону про іпотеку. Коли гаситься кредит, закінчується іпотека і знімається заборона.

Бедуин написав:Stonehenge
ну як правило, якщо іпотека забезепечувалась декількома обєктами в ході погашення кредиту і зменшення основного зобов"язання Банк "виводить" майно з іпотеки і знімає заборону. (Я зустрічала таке неодноразово).

Да, бывает и так. "Выводить" имущество из ипотеки, означает обращаться к нотариусу и по взаимному согласию сторон прекращать ипотечный договор. После этого обязательство по ипотечному договору прекратиться и согласие банка на продажу не потребуется.
Пример я привела лишь для того, чтобы "продемонстрировать", что обязательство по кредитному договору "живёт своей жизнью", которая не зависит от обязательств по ипотеке, и перевод долга по кредитному договору не является обязательным условием для перевода долга по ипотечному договору. Да и кредитору - Банку этот перевод долга по кредитному на покупателя вовсе не нужен, особенно, если есть другие "надёжные" обеспечительные обязательства.

Stonehenge
не буду Вас переконувати в своїй правоті, але не вважаю, що іпотека "живе своїм життям", а "основне зобов"язання" своїм.
юридична необізнаніть осіб та небажання робити все вчасно і як треба на природу відносин "основне зобов"язання" - іпотека,яка має похідний від нього характер не впливає.

konfetka написав:Подскажите пожалуйста, у кого были такие сделки: как на практике осуществить погашение долга по ипотеке ( в ситуации, когда продавец не может погасить свой долг по ипотеке, а погашать его будет покупатель квартиры) и сразу же заключить договор купли-продажи квартиры, чтобы покупатель мог быть уверенным в том, что его не кинут? Это конечно нужно бы делать всё на месте: в банке. А как быть со снятием запрета и взятием вытягов из реестров, регистрацией правочину, если это можно сделать только в офисе? Покупатель настаивает, чтобы вся процедура проходила именно в банке, т.к. не особенно доверяет продавцу. Кто проводил такие сделки расскажите процедуру пожалуйста, как это осуществить?

Если по итогам этой к-п покупатель сразу гасит кредит продавца, то в данной ситуации ( на мой взгляд) самым бесспорным будет продажа предмета ипотеки Ипотекодержателем от своего имени по ст. 38 "Про ипотеку" ..

Бедуин, уверена что практический опыт работы нотариусом со времен развеит Ваши заблуждения по этому вопросу.
Для того, чтобы быть(стать) ипотекодателем (должником по обязательству, возникшему из ипотечного договора) вовсе не обязательно быть(становиться) должником по основному обязательству, и этот вывод никак не зависит от "юридичной необізнаності осіб та небажання робити все вчасно і як треба".

Stonehenge написав:Бедуин, уверена что практический опыт работы нотариусом со времен развеит Ваши заблуждения по этому вопросу.
Для того, чтобы быть(стать) ипотекодателем (должником по обязательству, возникшему из ипотечного договора) вовсе не обязательно быть(становиться) должником по основному обязательству, и этот вывод никак не зависит от "юридичной необізнаності осіб та небажання робити все вчасно і як треба".

можна стати майновим поручителем - особою, яка передає в іпотеку власне нерухоме майно для забезпечення виконання зобов"язання іншої особи - боржника за основним зобов"язанням.

Як в даному випадку це страхує нашого покупця?

у меня вопрос: при ипотеке оставляем копию кредитного договора, чем предусмотрено, на что ссылаться ?

Per se написав:Если по итогам этой к-п покупатель сразу гасит кредит продавца, то в данной ситуации ( на мой взгляд) самым бесспорным будет продажа предмета ипотеки Ипотекодержателем от своего имени по ст. 38 "Про ипотеку" ..

По поводу бесспорности полностью с Вами согласна, Per se.
После такой продажи право ипотеки прекратится.
Только это будет возможно лишь в случае нарушения основного обязательства.
Если нарушений(задолженности) по кредитному нет, то продавать должен сам ипотекодатель.
Я вот сейчас внимательно сообщение № 1 почитала. Там, говорится:

в ситуации, когда продавец не может погасить свой долг по ипотеке, а погашать его будет покупатель квартиры

Похоже, речь, действительно, идёт именно о переводе долга по кредитному договору, а не о продаже предмета ипотеки с целью погашения кредита.

Ынотио написав:у меня вопрос: при ипотеке оставляем копию кредитного договора, чем предусмотрено, на что ссылаться ?

обов"язково нічим не передбачено.
але, якщо ми в іпотечному договорі не описуємо зміст, розмір і порядок погашення основного зобов"язання, а посилаємось, що це передбачено кредитним договором, то треба залишати. ИМХО

Stonehenge написав:Я вот сейчас внимательно сообщение № 1 почитала. Там, говорится:

в ситуации, когда продавец не может погасить свой долг по ипотеке, а погашать его будет покупатель квартиры


Похоже, речь, действительно, идёт именно о переводе долга по кредитному договору, а не о продаже предмета ипотеки с целью погашения кредита.

да , Stonehenge, не хватает исходных данных
ну вариантов напредлагали, пусть автор сам решает, кокой больше подходит

Per se написав:

Stonehenge написав:Я вот сейчас внимательно сообщение № 1 почитала. Там, говорится:

в ситуации, когда продавец не может погасить свой долг по ипотеке, а погашать его будет покупатель квартиры


Похоже, речь, действительно, идёт именно о переводе долга по кредитному договору, а не о продаже предмета ипотеки с целью погашения кредита.

да , Stonehenge, не хватает исходных данных
ну вариантов напредлагали, пусть автор сам решает, кокой больше подходит

а автору по барабану ...уже всё всех погасил.....и продал.....

можна стати майновим поручителем - особою, яка передає в іпотеку власне нерухоме майно для забезпечення виконання зобов"язання іншої особи - боржника за основним зобов"язанням.
Як в даному випадку це страхує нашого покупця?

Бедуин, я там в номере 1 для себя дочиталась, что покупатель "будет выплачивать кредит". В таком случае будет перевод долга по кредитному договору.
Это я куда-то не туда обсуждение "увела". Автора темы интересовали исключительно "технические" моменты.
Но в любом случае, я бы на месте покупателя до удостоверения договора купли-продажи долги по кредитному договору на себя бы вешать не стала.
А с другой стороны, многое зависит от заинтересованности в покупке.
Если заинтересован купить очень-очень, то как слепенькая овечка подписываешь фсё, что банк подсунет

Stonehenge, да взагалі в таких випадках коли не знаєш усієї картини важно щось говорити, як правило, автор задаючи питання чекає від відповідей підтвердження своєї, іноді хибної точки зору.
Мене просто зацікавила Ваша думка щодо того, що "іпотека" живе окремо від "кредитного", а я з нею не згодна ось і було цікаво почити обгрунтування.

Бедуин, я ведь утверждала, что кредитный "живёт" отдельно от ипотеки и должники по этим двум обязательствам могут не совпадать.
Согласитесь, что не все изменения в кредитный договор влекут необходимость вносить изменения в договор ипотеки. Если изменения в условиях кредитного договора не связаны с размером, валютой или окончательным сроком исполнения основного обязательства, то изменений в договор ипотеки стороны могут и не вносить.

Ынотио написав:у меня вопрос: при ипотеке оставляем копию кредитного договора, чем предусмотрено, на что ссылаться ?

Пункт 27 Инструкции

Ынотио!
Что у Вас там случилось?
И хто Вам сказал, что оставляя себе копию документа, Вы что-то там проверяете?
Вы просто исполняете Инструкцию