Vivat написав:Допоможіть будь-ласка з таким питанням. У липні місяці 2015 року було розяснення "Консультативно-методичною радою з питань нотаріату при Головному територіальному управлінні юстиції у Харківській області" про те, що Укладений на аукціоні договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Але в свою чергу наш порядок пише, що підставою для видачі свідоцтва про придбання майна на аукціоні є акт про передання права власності та протокол про проведення аукціону. Чи посвідчуєте договір купівлі-продажу? Чи видаєте свідоцтво на підставі акта та протоколу?
23 Липня 2015
Застосування деяких положень Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» в нотаріальній практиці
Умови та порядок відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом та застосування ліквідаційної процедури з метою повного або часткового задоволення вимог кредиторів встановлюються Законом України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом», далі — Закон. Відповідно до цього Закону, щодо боржника застосовуються такі судові процедури банкрутства: розпорядження майном боржника; мирова угода; санація (відновлення платоспроможності) боржника; ліквідація банкрута.
На що слід звернути увагу нотаріусу у разі вчинення нотаріальних дій з майном боржника на стадії ліквідаційної процедури?
Справи про банкрутство розглядаються господарським судом за нормами, встановленими Господарським процесуальним кодексом України, з урахуванням особливостей, визначених Законом. Ухвали та постанова про визнання боржника банкрутом та відкриття ліквідаційної процедури, винесені господарським судом у справі про банкрутство, набирають законної сили з моменту їх прийняття, якщо інше не передбачено цим Законом.
З дня прийняття господарським судом постанови про визнання боржника банкрутом і відкриття ліквідаційної процедури припиняються повноваження органів управління банкрута щодо управління банкрутом та розпорядження його майном, якщо цього не було зроблено раніше, керівник банкрута звільняється з роботи у зв’язку з банкрутством підприємства, а також припиняються повноваження власника (власників) майна банкрута.
Після проведення інвентаризації та оцінки майна ліквідатор здійснює продаж майна банкрута такими способами: проведення аукціону; продаж безпосередньо юридичній або фізичній особі. Вибір способів продажу активів здійснюється ліквідатором з метою забезпечення його відчуження за найвищою ціною.
Ліквідатор організовує проведення аукціону з продажу активів банкрута з урахуванням вимог цього Закону.
Ліквідатор має право самостійно проводити торги на аукціоні відповідно до законодавства або залучити на підставі договору організатора аукціону — юридичну особу, яка відповідно до установчих документів має право проводити торги. Організатор аукціону не може бути заінтересованою особою стосовно кредитора чи боржника.
Особливості продажу майна на аукціоні встановлюються ст. 49 Закону, згідно якої продаж майна боржника в провадженні у справі про банкрутство здійснюється в порядку, встановленому Законом, шляхом проведення торгів у формі аукціону, за винятком майна, продаж якого, відповідно до законодавства України, здійснюється шляхом проведення закритих торгів. Порядок організації проведення аукціонів у проваджені у справах про банкрутство та вимоги до їх організаторів стосовно майна державних підприємств та підприємств, у статутному капіталі яких частка державної власності перевищує п’ятдесят відсотків, установлюються органом, уповноваженим управляти державним майном. Замовником є ліквідатор, призначений господарським судом у порядку, встановленому цим Законом. Організатором аукціону є визначена замовником фізична або юридична особа, що має ліцензію на проведення торгів і з якою замовник аукціону уклав договір на проведення аукціону. Організатором аукціону не може бути заінтересована особа стосовно боржника, кредиторів та замовника аукціону. Учасниками аукціону можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, юридичні особи України та іноземні юридичні особи, які подали необхідні документи та пройшли процедуру реєстрації виконавцем аукціону відповідно до цього Закону. Продаж майна на аукціоні оформлюється договором купівлі-продажу, який укладається власником майна чи замовником аукціону з переможцем торгів. Обов’язковими умовами договору купівлі-продажу майна є: відомості про майно, його склад, характеристика;ціна продажу майна; порядок і строк передачі майна покупцю; відомості про наявність або про відсутність обтяжень стосовно майна; інші умови, передбачені законодавством України. На аукціоні не може бути використано переважне право купівлі майна, крім випадків, передбачених законом.
Укладений на аукціоні договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.
Організатор аукціону повинен провести аукціон протягом двох місяців з дня укладення договору про проведення аукціону, якщо інше не встановлено законом або договором. Аукціон (крім електронних торгів) проводиться у робочий день та у робочий час.
У разі відсутності учасників або наявності на торгах лише одного учасника, коли жоден з учасників не запропонував ціну, вищу за стартову (початкову вартість) та у випадку несплати в установлений строк переможцем належної суми за придбане майно відповідно до ст. 55 аукціон визнається таким, що не відбувся, Рішення про визнання аукціону таким, що не відбувся, приймається організатором у триденний строк після виникнення підстави для такого визнання. Результати аукціону анулюються організатором у п’ятиденний строк з моменту його проведення у разі відмови переможця від укладення договору купівлі-продажу чи підписання протоколу із зазначенням результатів аукціону.
Результати аукціону, проведеного з порушенням вимог закону, можуть бути визнані в судовому порядку недійсними. Визнання результатів аукціону недійсними тягне за собою визнання недійсним укладеного з переможцем договору купівлі-продажу.
Особливості проведення аукціону в електронній формі (електронні торги) визначені ст. 67 Закону. Аукціон може проводитися на веб-сайті організатора (електронні торги). Переможцем електронних торгів є особа, що запропонувала найвищу ціну протягом часу проведення електронних торгів. Електронні торги тривають не менше 15 діб.
Негайно після оголошення переможця або закінчення аукціону без виявлення переможця. організатором аукціону складається протокол. У протоколі зазначаються: майно, що запропоноване для продажу; кількість учасників аукціону; початкова вартість; ціна, запропонована переможцем аукціону, або відомості про те, що аукціон закінчився без визначення переможця; ціна або частина ціни, сплачена переможцем; найменування і місцезнаходження (для юридичної особи), прізвище, ім’я, по батькові і місце проживання (для фізичної особи) переможця торгів; адреса сторінки веб-сайту, на якій розміщено відомості про проведення аукціону; номер банківського рахунку, на який мають бути перераховані кошти за придбане майно.
До протоколу додається засвідчений організатором текст договору, вказаний в оголошенні про проведення аукціону.
Переможець аукціону, учасники якого відповідно до цього Закону не сплачують гарантійних внесків, зобов’язаний сплатити запропоновану ним ціну у межах 40 прожиткових мінімумів відразу після оголошення його переможцем аукціону.
Протягом п’яти днів з дати підписання цього протоколу замовник аукціону надсилає переможцеві торгів пропозицію щодо укладення договору купівлі-продажу майна разом з проектом цього договору відповідно до поданої переможцем торгів пропозиції щодо встановлення ціни цього майна.
У разі придбання переможцем кількох лотів договір укладається окремо на кожний лот.
Переможець торгів повинен протягом п’яти днів з дня одержання проекту договору підписати його та перерахувати кошти за придбане майно на зазначений у протоколі номер банківського рахунка.
Строк оплати може бути продовжено за згодою організатора аукціону, але не довше ніж на десять календарних днів, за умови сплати переможцем торгів не менш як 50 відсотків ціни продажу майна.
Передача майна замовником аукціону і прийняття його покупцем здійснюється за передавальним актом, що підписується сторонами і оформлюється відповідно до законодавства.
В акті про передання права власності на куплене нерухоме майно зазначаються: ім’я (назва) та місце проживання (місцезнаходження) продавця та покупця, а також організатора аукціону; відомості про продане нерухоме майно; адреса веб-сторінки, на якій розміщено відомості про проведення аукціону.
Акт про передання права власності на куплене нерухоме майно разом із протоколом про проведення аукціону не пізніше трьох робочих днів після повної сплати переможцем запропонованої ним ціни передається нотаріусу, а копії акта не пізніше наступного дня разом із відомостями про нотаріуса надсилаються (вручаються) покупцю, замовнику аукціону та продавцю.
Нотаріус видає покупцю свідоцтво про придбання нерухомого майна на аукціоні в порядку, встановленому законом.
Видача нотаріусом свідоцтва про придбання нерухомого майна на аукціоні при продажі майна в провадженні у справі про банкрутство регламентується Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, який визначає, що придбання нерухомого майна на аукціоні при його продажу в провадженні у справі про банкрутство оформлюється нотаріусом відповідно до статті 75 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» за місцезнаходженням такого майна шляхом видачі набувачу відповідного свідоцтва.
Свідоцтво про придбання майна на аукціоні видається нотаріусом на підставі акта про передання права власності на придбане майно, що підписується сторонами, та протоколу про проведення аукціону, складеного організатором аукціону за Форма N 27-1, передбаченою Правилами ведення нотаріального діловодства.
До протоколу обов’язково має бути доданий засвідчений організатором текст договору, вказаний в оголошенні про проведення аукціону.
Слід звернути увагу нотаріусів, що видача свідоцтва про придбання нерухомого майна на аукціоні при продажу майна в провадженні у справі про банкрутство без нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна не забезпечує законність прав набувача на таке майно з огляду на вимоги ст. 50 Закону, у зв’язку з чим перед видачею відповідного свідоцтва нотаріус повинен впевнитись в наявності нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу.
Щодо процедури нотаріального посвідчення укладеного на аукціоні договору купівлі-продажу нерухомого майна, звертаємо увагу на необхідність додержання вимог загальних правил посвідчення договорів відчуження нерухомого майна, передбачених Законом України “Про нотаріат” та вимог глави 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. Статею 42 Закону визначено, що не можуть буди включені до ліквідаційної маси об’єкти житлового фонду, в тому числі гуртожитків, дитячих дошкільних закладів та об’єктів комунальної інфраструктури, що належать юридичній особі — банкруту, які передаються в порядку, встановленому законодавством, до комунальної власності відповідних територіальних громад без додаткових умов і фінансуються в установленому порядку, індивідуально визначене майно, що належить банкруту на підставі речових прав, крім права власності і господарського відання, активи, включені до складу іпотечного покриття, а також майно, що є предметом забезпечення (таке майно може використовуватися виключно для задоволення вимог кредитора за зобов’язаннями, які воно забезпечує).
Інакше кажучи, крім перевірки правоздатності та дієздатності сторін правочину в порядку, визначеному законом, нотаріус перевіряє відсутність заборон відчуження на нерухоме майно, арештів, податкової застави, сплату усіх необхідних платежів, належність майна та відомості за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень про реєстрацію права власності на нерухоме майно, що є предметом договору, відсутність обтяжень і таке інше.
На виконання вимог Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» ліквідатором також повинна бути надана постанова господарського суду про визнання боржника банкрутом та відкриття ліквідаційної процедури та про призначення ліквідатора банкрута.
Державна реєстрація права власності на нерухоме майно за покупцем відбувається відповідно до вимог законодавства у сфері державної реєстрації прав на нерухоме майна та їх обтяжень на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу, акта про передання права власності на придбане майно та свідоцтва про придбання майна на аукціоні безпосередньо нотаріусом після видачі нотаріусом свідоцтва.
Консультативно-методична рада
з питань нотаріату при Головному
територіальному управлінні юстиції у
Харківській області
Додано: 12 вересня 2014, 09:37