Форум "Юридичний Радник"

перед началом биржевой операции по покупке-продаже недвижимого имущества покупателем внесен гарантированный взнос в размере 15% от начальной цены имущества, который в случае его победы засчитывается в конечную цену. торги де-факто состоялись. окончательный порядок расчетов за имущество согласно протоколу биржевых торгов определяется биржевым договором. несмотря на то, что договор был зарегистрирован на бирже и в соответствии со ст. 15 ЗУ "О товарной бирже" является заключенным с момента его регистрации на бирже, он был впоследствии оспорен продавцом в суде. суд установил, что поскольку данный договор не прошел гос. регистрацию у нотариуса, то он считается незаключенным (ст.ст. 657, 640 ГК Украины).

покупателю хватило ума не перечислять на биржу остаток суммы по незаключенному договору,
но теперь остается вопрос, как вернуть уже уплаченные 15%?

достоверно известно, что на спец. счете биржи, куда был перечислен гарантированный взнос, этих денег уже нет, так как они были перечислены биржей на счет продавца.
кого привлекать в этом случае в качестве ответчика? биржу или продавца?

с одной стороны, покупатель перечислял деньги в обеспечение своих обязательств по оплате за имущество на биржу.
но сделка не была завершена, основного обязательства у покупателя по оплате за имущество так и не возникло.
соответственно, сумма гарантированного взноса должна быть возвращена биржей покупателю.

с другой стороны, биржа уже перечислила гарантированный взнос покупателя продавцу как часть средств, полученных от реализации имущества.
но так как реализация имущества не состоялась, и незаключенная сделка не создает никаких правовых последствий, то указанная сумма была перечислена биржей продавцу без достаточных правовых оснований. то есть получается, что продавец незаконно удерживает деньги покупателя (ст.ст. 1212-1214 ГК Украины).

к кому подавать иск?
можно ли привлечь в качестве ответчика и биржу и продавца и взыскать с них указанную сумму солидарно?

А чего ж с недвижимым попёрлись на биржу ?

Или предмет был "майно, яке відчужується з податкової застави, а також конфісковане... " ??

Таки скажу: а СУДЬЕ за решение - 5 БАЛЛОВ !

реализуется имущество предприятия в процессе процедуры его банкротства. в соответствии с законом о банкротстве такое имущество реализуется через открытые торги.

отетчик - продавец, биржу думаю, как "3 особу". Разве что биржею был нарушен порядок/процедура, то тогда можно было бы и соответчиком.

А почему к нотариусу не дошли после торгов ?

ни продавец, ни покупатель не являлись членами биржи и действовали через зарегистрированных на бирже брокеров, поскольку согласно ст. 15 ЗУ "О товарной бирже" участниками биржевой операции могут быть только члены биржи. по договору покупателя с брокером, брокер покупателя обязан осуществить сделку по покупке имущества на бирже от имени покупателя. по этому же договору покупатель, давая заявку на покупку имущества, вносит на спец счет биржи гарантированный взнос (15% от стартовой цены имущества). по договору продавца с брокером, брокер продавца обязан обеспечить подготовку и продажу имущества. кроме того, в договоре брокера продавца указано, что все расходы по организации продажи имущества возлагает на себя брокер продавца. брокеры действуют по поручению своих клиентов и в соответствии с Правилами биржевой торговли, установленными на данной бирже. сама биржа выступает гарантом соблюдения законности сделки.

в своей деятельности биржа руководствуется ЗУ "О товарной бирже", в ст. 15 которого прямо указано, что договор, зарегистрированный на бирже, не подлежит нотариальному удостоверению и является заключенным с момента его регистрации на бирже. однако, хозяйственный суд придерживается противоположной точки зрения (решение хозяйственного суда оставлено без изменений Постановлением ВХСУ - спорить по этому вопросу уже бесполезно). так или иначе, биржа приняла к регистрации договор, который юридически не был заключен. согласно договору с брокером продавца все средства от реализации имущества поступают на спец счет биржи, а биржа перечисляет эти средства на счет продавца. реализации имущества не произошло. как ни крути, биржа не имела правовых оснований для перечисления продавцу денежных средств из гарантированного взноса покупателя. в Правилах биржевой торговли, утвержденных на данной бирже (и в договоре покупателя с брокером) говорится о том, что внесенный до начала торгов покупателем залоговый взнос не возвращается покупателю в том случае, если покупатель отказывается от своих обязательств по оплате за имущество в установленный биржевым договором срок. однако судом установлено, что биржевого договора нет и не было. у покупателя юридически не возникло обязательства по оплате. покупатель не отказывался, и в принципе не мог отказаться от выполнения несуществующего обязательства. таким образом, ни у биржи, ни у продавца нет правовых оснований для удержания указанной суммы, и она должна быть возвращена покупателю.

еще один немаловажный момент. покупателем была инициирована проверка деятельности арбитражного управляющего продавца. в ходе проверки Гос. департамента по вопросам банкротства при Министерстве экономики Украины составлен акт, в котором зафиксировано, что начальная стоимость имущества, выставленного на торги, была определена не путем независимой оценки, а утверждена решением совета кредиторов продавца. таким образом, при выставлении имущества предприятия-банкрота на открытые торги был нарушен установленный законом порядок определения стартовой цены этого имущества, а именно нарушены требования ч.1 ст. 29 ЗУ "О восстановлении платежеспособности должника или признания его банкротом". то есть торги были проведены с нарушением действующего законодательства. покупатель был намерено или в результате беспечности второй стороны введен в заблуждение относительно существенного условия сделки, каким является стартовая цена. поскольку стартовая цена была завышена, то и сумма гарантированного взноса, которую биржа потребовала от покупателя внести до начала торгов (15% от начальной цены), также была завышена. в свою очередь, в соответствии с Правилами биржевой торговли, утвержденными на данной бирже перед началом торгов уполномоченная особа отдела регистрации биржи должна удостовериться в наличии всех необходимых документов. в соответствии с теми же Правилами, к торгам на бирже допускаются объекты недвижимого имущества предприятий-банкротов при наличии отчета о независимой оценке выставляемого на торги имущества. такого документа продавцом предоставлено не было, а биржа не удостоверившись в наличии такого документа незаконно допустила имущество к торгам. то есть биржею был нарушен порядок процедуры подготовки и проведения торгов.

торги прошли , протокол подписали и ФСЁ.....надо было идти к нотариусу и получать свидетельство , а биржи не имеют право удостоверять договор купли-продажи....

а за решение судье 2 балла.......потому как мы не проводим госрегистрацию биржевых договоров , тем более что такие договора не имеют право на жизнь , их даже БТИ не регистрирует , .......судье надо было выыносить решение о признание договора недействительным на том основании , что удостоверили те , кто не имеет на это право........

ну, а как вернуть деньги - это уже к адвокатам......

e-squire,
Вы столько всего и правильно написали, но, мне кажется, Вы смешиваете два понятия - "договор, заключенный сторонами на бирже" и "биржевой контракт".
Продумайте хорошенько ситуацию в зависимости от того, договор либо все-таки биржевой контракт был признан судом недействительным. Если все же последний - взыскать с биржи деньги - плевое дело. Любой договор биржевой заключается во исполнение бержевого контракта, который подписывают стороны, и эти стороны вследствие чего становятся членами биржи. Если именно последний был признан судом недействительным, то эта биржа изначально не вправе была предлагать свои услуги сторонами по торгам относительно определенного вида товара, а тем более брать биржевой сбор, заключать впоследствие биржевой договор и т.д. По сему взыскать с нее деньги на основании этого решения суда, включая затраты и ущерб, вполне реально.
Просто я вот не пойму, тема у Вас одно название имеет, а в теме Вы вроде бы все правильно нормативно излагаете, но применительно не к биржевому контракту, а к биржевому договору: то ли Вы не додумывете чего-то, то ли я Вас недопонимаю.
Если я права, - будете должны!

кувшинка,
не понял, если честно, какая разница между биржевым контрактом и биржевым договором. в моем случае речь идет о договоре купли-продажи недвижимого имущества, который был заключен на бирже по результатам открытых торгов. на договоре стоят подписи брокера продавца, брокера покупателя и печать биржи, а также регистрационный номер, присвоенный биржей. сам договор напечатан на бланке с фирменной атрибутикой биржи. по договору продавец обязуется предать в собственность покупателю имущество, а покупатель принять и оплатить его на условиях этого договора. и т.д. именно этот договор признан незаключенным. то есть суд счел его таковым, которого никогда и не было. имущество истребовано у покупателя в пользу продавца, так как никаких правовых оснований для перехода права собственности от продавца к покупателю не наступало.

nonna,
изначально, решение суда первой инстанции состояло в том, что договор является ничтожным (ст.ст. 657, 220 ГК Украины). позже ВХСУ поменял 220-ю на 640-ю. и это логично. прежде чем выяснять является ли договор недействительным (ничтожным) нужно выяснить, является ли он заключенным.

лично я изначально был нацелен на признание договора заключенным и действительным на основании ч. 4 ст. 656, ст. 650 ГК Украины и ст. 15 ЗУ "О товарной бирже". в настоящее время мною направлено заявление о пересмотре решения в ВСУ, так как есть прецеденты, где аналогичные договора признаны заключенными и действительными по указанным основаниям.
но одновременно готовлю пути отступления, так как слабо верится, что ВСУ пойдет против жесткого нотариального лобби, стремящегося подмять под себя все сделки с недвижимостью.

пока что с позиции сложившейся судебной практики получается, что биржи в принципе не могут осуществлять операции по купле-продажи с недвижимостью.
а сами по себе торги без договора не имеют никакой юридической силы , так как не являются отдельной сделкой и не создают никаких правовых последствий для сторон.
торги - это всего лишь способ заключения биржевого договора купли-продажи, который в отношении недвижимости признается судами как незаконный.

e-squire написав:nonna,
изначально, решение суда первой инстанции состояло в том, что договор является ничтожным (ст.ст. 657, 220 ГК Украины). позже ВХСУ поменял 220-ю на 640-ю. и это логично. прежде чем выяснять является ли договор недействительным (ничтожным) нужно выяснить, является ли он заключенным.

лично я изначально был нацелен на признание договора заключенным и действительным на основании ч. 4 ст. 656, ст. 650 ГК Украины и ст. 15 ЗУ "О товарной бирже". в настоящее время мною направлено заявление о пересмотре решения в ВСУ, так как есть прецеденты, где аналогичные договора признаны заключенными и действительными по указанным основаниям.
но одновременно готовлю пути отступления, так как слабо верится, что ВСУ пойдет против жесткого нотариального лобби, стремящегося подмять под себя все сделки с недвижимостью.

пока что с позиции сложившейся судебной практики получается, что биржи в принципе не могут осуществлять операции по купле-продажи с недвижимостью.
а сами по себе торги без договора не имеют никакой юридической силы , так как не являются отдельной сделкой и не создают никаких правовых последствий для сторон.
торги - это всего лишь способ заключения биржевого договора купли-продажи, который в отношении недвижимости признается судами как незаконный.

При чем здесь нотариальное лобби, если есть ГК? Там довольно таки все четко прописано, что / где оформляется, кроме того есть Пленум ВСУ а до него было узагальнення ВСУ, где тоже довольно таки понятно все сказано..

http://www.scourt.gov.ua/clients/vs.nsf ... Count=500&

13. З підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню.
Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов’язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов’язків для сторін.
При розгляді таких справ суди повинні з’ясувати, чи підлягає правочин обов’язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.
У зв’язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК. Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, в тому числі заявлені в зустрічному позові у справах про визнання договорів недійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню.
http://www.scourt.gov.ua/clients/vs.nsf ... Count=500&
Практика розгляду судами цивільних справ
про визнання правочинів недійсними *
Правові наслідки недодержання вимог щодо форми правочину
Статтею 205 ЦК передбачені дві форми правочинів — усна і письмова, хоча він може бути укладений і внаслідок вираження волі сторонами мовчанням.
Судам потрібно мати на увазі, що за винятком випадків, прямо передбачених у законодавчих актах, недодержання сторонами простої письмової форми правочину не призводить до його недійсності. За загальним правилом, у разі виникнення спору таке порушення позбавляє сторони права посилатися для підтвердження вчинення правочину і дійсності його умов на показання свідків, але не перешкоджає сторонам надавати письмові й інші докази, передбачені законодавством.
ЦК містить ряд положень, якими передбачено нікчемність правочину, укладеного з недотриманням форми, а саме: ч. 3 ст. 719, ч. 2 ст. 981, ч. 2 ст. 1055, ч. 2 ст. 1059, ч. 2 ст. 1107, ч. 1 ст. 1118, ч. 1 ст. 1257.
При розгляді спору про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, недійсним (встановлення нікчемності) факти його укладення, повного або часткового виконання однією зі сторін може підтверджуватися тільки письмовими доказами, якщо інше не передбачено законодавством.
Якщо правочин повністю або частково виконаний однією зі сторін, а інша ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд відповідно до п. 2 ст. 220 ЦК за вимогою сторони, що виконала правочин (або її правонаступника), може визнати його дійсним. Це правило не застосовується, якщо є передбачене законодавчими актами обмеження (заборона) на здійснення такого правочину або сторони не дійшли згоди щодо всіх істотних його умов. Також слід зазначити, що правила ст. 220 ЦК не поширюються на правочини, які підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210, 640 ЦК пов’язується з державною реєстрацією, тому вони є неукладеними і такими, що не породжують для сторін права та обов’язки.

e-squire написав:кувшинка,
не понял, если честно, какая разница между биржевым контрактом и биржевым договором. в моем случае речь идет о договоре купли-продажи недвижимого имущества, который был заключен на бирже по результатам открытых торгов. на договоре стоят подписи брокера продавца, брокера покупателя и печать биржи, а также регистрационный номер, присвоенный биржей. сам договор напечатан на бланке с фирменной атрибутикой биржи. по договору продавец обязуется предать в собственность покупателю имущество, а покупатель принять и оплатить его на условиях этого договора. и т.д. именно этот договор признан незаключенным. то есть суд счел его таковым, которого никогда и не было. имущество истребовано у покупателя в пользу продавца, так как никаких правовых оснований для перехода права собственности от продавца к покупателю не наступало.

e-squire,
не поняли значит не поняли, соррии.
Думаю не стоит мне дублировать мною же нижесказанное еще и в это сообщение.
Я к написанному мною ниже добавить ничего не могу.

сорри!

Per se,
все, что вы написали, я уже читал. и полностью с этим согласен.

Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов’язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов’язків для сторін.

но только прежде чем применять указанную практику, необходимо выяснить немаловажный вопрос, подлежит ли в принципе биржевой договор купли-продажи, зарегистрированный не бирже, нотариальному удостоверению и гос. регистрации.

суды почему-то упорно применяют к биржевым договорам статью 657 ГК Украины, которая относится к общим положениям о купле-продажи (Глава 54 Параграф 1 - Общие положения о купле-продаже) и никак не учитывают ч. 4 ст. 656 ГК Украины, которая говорит нам о том, что общие положения о купле-продажи применяются к договору купли-продажи на бирже только в том случае, если иное не установлено законом. а законом установлено, что особенности заключения договоров на биржах устанавливаются соответствующими актами гражданского законодательства (ст. 650 ГК Украины). таким специальным актом гражданского законодательства в отношении деятельности бирж и порядка заключения биржевых договоров является Закон Украины "О товарной бирже". согласно ст. 15 этого Закона договора, зарегистрированные на бирже не подлежат нотариальному удостоверению и являются заключенными с момента их регистрации на бирже.

кроме того, если вы внимательно покопаетесь в судебной практике, то увидите, что договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в налоговом залоге, которое реализуется на тех же биржах через целевые аукционы, признаются судами как заключенные и действительные даже без соблюдения требования о нотариальном удостоверении и гос. регистрации таких договоров. и БТИ принимают такие договора. а чем торги на бирже в этом смысле отличаются от аукционов?

кувшинка,
вы меня простите, но это вы чего-то придумываете.

на товарной бирже не заключаются никакие предварительные договора во исполнение будущих контрактов.
на бирже проходят торги, которые оформляются протоколом биржевых торгов, на основании которого заключается договор купли-продажи.
сами по себе торги без биржевого договора купли-продажи не создают для сторон никаких юридических последствий.
торги без договора купли-продажи не являются отдельной сделкой, и протокол биржевых торгов не является предварительным договором.

e-squire написав:

суды почему-то упорно применяют к биржевым договорам статью 657 ГК Украины, которая относится к общим положениям о купле-продажи (Глава 54 Параграф 1 - Общие положения о купле-продаже) и никак не учитывают ч. 4 ст. 656 ГК Украины, которая говорит нам о том, что общие положения о купле-продажи применяются к договору купли-продажи только в том случае, если иное не установлено законом. а законом установлено, что особенности заключения договоров на биржах устанавливаются соответствующими актами гражданского законодательства (ст. 650 ГК Украины). таким специальным актом гражданского законодательства в отношении деятельности бирж и порядка заключения биржевых договоров является Закон Украины "О товарной бирже". согласно ст. 15 этого Закона договора, зарегистрированные на бирже не подлежат нотариальному удостоверению и являются заключенными с момента их регистрации на бирже.

И правильно делают, потому что ст. 657 ГК устанавливает особый порядок удостоверения договоров купли-продажи и вот то иное (из ст. 656) никак к ним не относится.

e-squire написав:
кроме того, если вы внимательно покопаетесь в судебной практике, то увидите, что договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в налоговом залоге, которое реализуется на тех же биржах через целевые аукционы, признаются судами как заключенные и действительные даже без соблюдения требования о нотариальном удостоверении и гос. регистрации таких договоров. и БТИ принимают такие договора. а чем торги на бирже в этом смысле отличаются от аукционов?

Если покопаться в нашей судебной практике как положено, можно ГК, СК и др. вплоть до Конституции все отменять, у нас суды - самые гуманные суды в мире и законы им нипочем-))