Знову про завдаток

[V]

"Шановні колеги, шершавість, невідповідність та протиріччя Цивільного кодексу породжують полеміку щодо застосування його норм.Прошу безболісно, включаючись в дискусію, відреагувати на деякі думки в слух щодо завдатку.Споконвіків існували загально прийняті норми забезпечення гарантій та зобов/'язань, як на просторі пострадянських країн, ведучих країн високого розвитку та технологій, так і серед слабо розвинутих племен, та навіть окремих каст, як то кримінальних, або різних груп, можливо сімейних. Регулюючи існуючу практику і традиції встановлювались відповідні правила, як гласні, тобто закони, накази, так і негласні, які керуються хаосом окремої думки і диктатом. Цивільно-правові відносини громадян в суспільстві вимагають їх регламентації відповідними правилами. В нашому конкретному випадку законодавець передбачив правила ст. 570 ЦК, якою керується суд при розгляді суперечки. Масове використання завдатку ріелторами та покупцями-продавцями нерухомості в простій письмові та усній формах (розписки) зобов/'язує замислитись про те, чому суди не кваліфікують їхні дії, як порушення закону, а розглядають суперечку по суті щодо вини сторін. Виникає просте питання. Чи може нотаріус, за аналогією правочинів, які потребують обов/'язкової нотаріальної форми на бажання сторін посвідчувати завдатки, упереджуючи цим самим конфліктні ситуації? Відповідь в наступному. Нотаріат по своїй структурі це інститут добровільного вирішення, фактично всіх, цивільних правовідносин сторін, який розвиваючись відійшов від штампів, розвантажує судову ланку, проводить лікбез громадян, профілактику правопорушень та знімає соціальну напругу в суспільстві. Як саме це можна зробити і чи можна посвідчувати завдатки взагалі?Основне, існує закон, який дозволяє (ст.570 ЦК). Доповнюючи, не має прямих офіційних заборон для нотаріуса (закони, пленуми, укази, накази, листи), які поправляють ст.570 ЦК, змінюють, доповнюють, тлумачать або замінюють. Є протиріччя думки та практика.Момент і природа виникнення гарантій не може бути регульована силоміць. Особа, яка не обмежена в цивільній дієздатності, має право гарантувати виконання зобов/'язань в майбутньому. З іншого боку, кожен може дати частину грошей відразу за гарантію набуття майна. Що тут поганого? Дійсність зобов/'язання набувача забезпечено грошовими коштами. Завдаток є однією із форм-видів попередніх договорів, як то аванс, сам попередній договір (як його називають), кредит та інші (ч.1 ст. 546), які укладаються до договору відчуження та гарантують його виконання, як основного, або кінцевого та остаточного. Всі вони різні по суті. Об/'єктивність завдатку випливає із нагальної потреби по факту стрімкого підняття цін на нерухомість, зміни думки сторін, неможливості оперативного отримання витягу, держакту, оцінки землі тощо. При підготовці договору завдатку надані документи, підтверджуючі право власності, не підлягають перевірці по факту заборони та інше, що передбачено безпосередньо тільки відчуженням. Особа (власник майна) вправі гарантувати будь які речі, навіть неможливі, як то космічні об/'єкти і нести за надану офіційну гарантію належну відповідальність. Якщо відчужувачем майна гарантуються поняття, завідомо нереальні, то гарант виступає, як шахрай, який з метою введення в оману, достеменно знаючи про неможливість відчуження, заволодів чужим майном (грошима). Відчужувач та набувач можуть гарантувати навіть те, на що в майбутньому будуть мати, або потенційне право (приватизація, спадщина, довіреність, гроші ...) І в разі відсутності нерухомості, щодо якої прийнято зобов/'язання відчужувачем про відчуження, тобто до підписання договору купівлі-продажу, згідно ч.2 ст. 548 ЦК, зобов/'язання набувача, який дав завдаток, не підлягає забезпеченню, як недійсне. Вина завдаткодавця не наступає. Договором завдатку завдаткодавцем-набувачем було забезпечено недійсне зобов/'язання отримувача, але вважати, що це причина визнання договору завдатку нікчемним з часу його укладення, безпідставно. На момент укладення договору завдатку наміри сторін укласти договір були гарантовані і відносно реальні, виходячи з відсутності перевірки можливості. Тому судова практика визначає вину отримувача завдатку з зобов/'язання повернення завдаткодавцю подвійної суми (ст.571 ЦК). В разі безпідставного небажання виконувати умови зобов/'язань, згідно ст. 620, суд може прийняти рішення про зобов/'язання або перехід у власність майна щодо якого даються гарантії за договором завдатку. Це правило може застосовується також в тому разі коли завдаток передано в значному співвідношенні до встановленої вартості (наприклад 99,9 відсотків), що не заборонено законом. Чому законодавцем передбачено таку норму. Отримана-передана сума коштів при підписанні договору завдатку в рахунок загального розміру платежу за договором купівлі-продажу є попереднім зарахуванням. З цього моменту нерухомість отримувача завдатку знаходиться під зобов/'язанням і правом на неї третіх осіб та не підлягає відчуженню іншим особам, не може бути передана в іпотеку. Ст. 659 ЦУ передбачає обов’язок продавця попередити покупця про права третіх осіб на товар. Це віртуальний процес документального, умовного, переходу права на власність, частково її оплатившого, до підпису купівлі-продажу об/'єкта. Завдаткодавець з моменту прострочення зобов/'язань може вимагати передачі речі у своє володіння та користування не в залежності від того накладено за період підготовки документів для відчуження заборону чи ні. В разі існуючої заборони (постанова слідчого, суду, податківців, виконавчий напис), що була накладена за час підготовки документів, завдаткодавець має переважне право першої вимоги по причині часткової потенційної власності на майно, що набувається в результаті її попередньої оплати за умовами договору завдатку, так як майно в значній мірі оплачене і уже під зобов’язанням відчужувача. Щодо існуючих аргументів, стверджень та заперечень. 1. Наводиться приклад. (Відповідно норми цивільного кодексу 1922 року існував запродажний запис, який забезпечувався завдатком, що дозволяло вважати завдаток характером відступного і при умові неукладення основного договору з вини покупця, завдаток залишався у продавця і підстав вимагати у судовому порядку укладення основного договору у жодної із сторін не було.)Тут немає жодних заперечень щодо існуючих норм ст. 571 ЦК. За наявності вини покупця, на підставі договору завдатку, грошові кошти залишаються у отримувача-продавця. Науково-практичним коментарем до ЦКУ (Київ „А.С.К.”, Севастополь, Інститут юридичних досліджень, 2004, стр.313, рекомендованого Вченою радою суддів України, протокол №3 від 29.06.2004 року) також стверджується – „Невиконання забезпеченого завдатком зобов’язання стороною, яка дала завдаток, дає право стороні, що його отримала, залишити його у себе. Така умова настає за вини боржника (завдаткодавця)”. Це ще одне підтвердження існуючої практики.2. Інше твердження. (Відповідно до статті 600 ЦК України 2004 року, передання відступного є підставою припинення зобов/'язання. Згода сторін на припинення зобов’язання відступним може бути передбачена сторонами боржником переданого кредиторові завдатку, так само, як і сплата кредитором боржнику подвійної суми завдатку, не припиняють основного зобов/'язання забезпеченого завдатком та відповідно не звільняють сторони від необхідності його виконання. Підтвердженням даного факту є положення статті 525 ЦКУ, згідно якого ані кредитор, ані боржник не вправі в односторонньому порядку відмовитись від зобов/'язання, крім випадків, передбачених у законі чи в договорі, наприклад у ч.1 ст.615 ЦК України. Законодавство не містить перешкод для використання завдатку як відступного (надання боржником кредиторові іншого предмета виконання замість первісного) для цього достатньо, щоб сторони у тексті договору, який забезпечуються завдатком, встановили умову про можливість припинення основного зобов/'язання наданням замість його виконання відступного, яким буде грошова сума чи рухоме майно, що внесені як завдаток (якщо порушення зобов/'язання сталося з вини боржника), чи передача грошової суми або рухомого майна у розмірі подвійної суми завдатку (якщо основне зобов/'язання не виконується з провини кредитора).) Знову ж таки (стр. 469 вказаного попередньо коментара): „ Передання відступного – це нова для вітчизняного цивільного законодавства правова конструкція, запозичена з ЦК Російської Федерації 1994 року. Всяке отримання еквівалента, як то грошей, майна, товару за домовленістю, припиняє зобов’язання за основним договором відчуження”. Це добровільне, на підставі активної волі двох сторін, вирішення суперечки шляхом домовленості та оформленням, можливо нотаріального, документу (посвідчення нового договору). В жодному разі передання відступного не може бути односторонньою дією і при відмові в односторонньому порядку від виконання зобов’язання за умовами завдатку наступає відповідальність винної сторони. Зобов’язати сторони не відмовлятися, або примусити завдаткодавця заплатити залишок коштів нехтуючи небажанням останнього, нереально, так само як і зобов’язати отримувача відчужити нерухомість коли від готовий оплатити подвійну суму. Статтею 525 ЦК частково регулюються відмови в односторонньому порядку без права на визначення вини сторони яка відмовилася. Тобто можна відмовитися від виконання зобов’язання в односторонньому порядку за умови порушення прийнятих на себе гарантій і зобов’язань іншою стороною. Тоді сторона, яка відмовилася, не буде нести відповідальність в разі заявлених претензій іншою стороною. При невиконанні зобов’язань за договором завдатку кожна із сторін має свою правду та аргументи вини іншого, які оцінюються судом в процесі розгляду суперечки. Це значить, що немає безспірного факту і нотаріус не може вчинити виконавчий напис на підставі нотаріально посвідченого договору завдатку та ст. 87 Закону України “Про нотаріат” та відповідно п.1 Переліку документів, по яких стягнення заборгованості проводиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів, прийнятого постановою Кабінету Міністрів України від 29.06.1999 р. №1172. Знову жодних заперечень щодо можливості посвідчення договору завдатку.3. Існує думка. (Для того чтобы обеспечить обязательство, оно должно существовать. Например, если договор залога (который так же является способом обеспечения обязательства) заключен, но при этом обязательства, которое он обеспечивает не возникло (договор кредита), то и договор залога ничтожен, поскольку его действительность полностью зависит от действительности основного обязательства. Вопрос: чем же отличается в данном случае отношения по задатку от приведенных выше отношений? Ответ: по сути ничем. Поэтому задатком можно обеспечивать только то обязательство (причем только денежное обязательство), которое существует. По договору купли-продажи недвижимости денежное обязательство покупателя возникнет только после заключения договора купли-продажи, который, в нашем случае, считается заключенным с момента регистрации договора (ст. 640 ГК). До этого момента договора нет, нет соответственно и обязательства. А значит и обеспечивать нечего. Что касается предварительного договора, то задатком его обеспечить нельзя, поскольку из предварительного договора не возникает денежного обязательства. По предварительному договору стороны в будущем обязуються заключить основной договор на условиях, определенных предварительным договором, и не более.)Що таке зобов’язання (Сучасний словник цивільно-правових термінів, Харків, 2005, стр. 69) – правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов’язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов’язку. Зобов’язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості. Тобто, зауважуємо, що зобов’язання виникають для вчинення дії в майбутньому, як називаємо, основного договору (відчуження). В законі відсутнє поняття основного або другорядного зобов’язання. Є зобов’язання в любій кількості - альтернативне, солідарне та з множинністю осіб. Частина 2 ст. 151 ЦК 1963 року серед підстав виникнення зобов’язань називає договір. Це означає, що сам договір завдатку і являється безпосередньою правовстановлюючою підставою для виникнення зобов’язань, який встановлює права та обов’язки сторін, предмет домовленості, його незмінну вартість на час відчуження, суму передачі коштів в момент завдатку, суб’єкти правочину та крайній термін підписання основного договору, що виникають із самого договору завдатку та не потребують інших факторів. Аналогічна думка (див. Зобов’язальне право, теорія і практика, Київ, 1998, стр. 13). Зобов’язання можуть виникнути також з будь якого нотаріально посвідченого договору, в якому сторона надає гарантії. Якщо брати до уваги те, що зобов’язання можуть виникнути і в момент укладення основного договору (відчуження), то такі договори називаються договорами за фактом реального надання права на власність з умовою проведення певних, важливих, дії в майбутньому – розстрочки платежу, іпотеки, застави, лізингу, ренти, довічного утримання тощо. За новим власником реєструється право на власність.Завдаток є тим самим попереднім договором, можна його назвати початковим, який регулює та надає певну форму і умову основному договору відчуження. 4. Фрагмент наступний. (Заблужаетесь в том, что предварительный договор по предстоящей продаже недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Новый гражданский кодекс вообще не содержит такой формы как нотариальная, а называет их лишь две: письменна и устная, а вот нотариальное удостоверение и гос. регистрация договора это дополнительное требование к письменной форме договора (ст. 205 ГК).)Якщо визнати завдаток, як одну із форм попереднього договору, тоді згідно п.3 ч.1 ст.635 ЦК він підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.5. Щодо аванса. (Аванс - это часть платежа по договору, а значит договор должен быть заключен. Нет договора - нет платежа. В описанном же случае денежная сумма должна быть возвращена, но не потому что это аванс, а потому, что заключенный сторонами договор не соответствует требованиям закона, а в этом случае, стороны должны вернуть все полученное по ничтожной сделке.)Аванс (Большой энциклопедический словарь, Санкт-Петербург, 2004) грошова сума або інша майнова цінність що передається в рахунок наступних платежів (за виконання робіт, передачу майна в рахунок належної зарплати, на видатки відрядження та інше). Жодної прив’язки до договору. Але можна заплатити на односторонню вимогу. Наприклад, перерахуй гроші, потім домовимося. Якщо взяти ст.693 ЦК то обов’язок покупця здійснити попередню оплату товару МОЖЕ бути встановлено договором. Аванс відрізняється від завдатку не назвою, а змістом. Суть в тому, що сума, сплачена в рахунок належних платежів згідно ч.2 ст. 570 ЦК, це частина оплати за гарантоване нерухоме майно, яке перейде у власність на підставі посвідченого договору відчуження в майбутньому. Сторони при цьому не бажають втрачати передані кошти або відшкодовувати їх в подвійному розмірі. Вони домовляються тільки про їх повернення в разі неможливості підписання договору відчуження за наявності об/'єктивних, суб’єктивних, обставин або домовленості. Питається для чого він потрібний та в чому його зміст? В тому, що об/'єкт знаходиться під зобов/'язанням та правом на нього і будь хто не може заволодіти майном без згоди боржника (авансодавача) незважаючи на відсутність накладеної заборони на відчуження за ініціативи того, хто дав гроші.Ні в якому разі не можна на практиці завдаток називати та підміняти позикою цільовим визначенням для погашення боргів. Позика це, в результаті, безумовне виконання щодо повернення боргу і не прив/'язана до гарантій відчуження. На остаток. Завдаток передається на підтвердження зобов’язання і в забезпечення його виконання. Завдатком закріплені функції – платіжна або доказова (передача-отримання певної суми видається в рахунок належних з боржника (завдаткодавця) за основним договором відчуження платежів, який буде укладено у визначеному майбутньому), забезпечувальна (стимулює сторони до належного виконання встановленого зобов’язання) та підтверджувальна (створює для сторін чіткі умови та правила). На відміну від ЦК 1963 р. завдаток може видаватися незалежно від суб’єктного складу (не тільки між фізичними особами). В договорі завдатку чітко визначаються права, обов’язки, зобов’язання і відповідальність сторін. Так потрібен законодавцю завдаток в його прямому розумінні?Можливо є потреба звернутися до Науково-дослідного інституту інтелектуальної власності Академії правових наук України або Ради науково-правових експертиз при Інституті держави і права ім. В.М.Корецького з одим простим питанням: „Можна нотаріально посвідчувати договори завдатку або ні?”."

[nota]

Не могу не включиться в дискуссию и не отреогировать на “деякі думки в слух щодо завдатку”. Ну прежде всего, что касается отсутствия “законов, пленумів...”. Верховный Суд не раз высказывал позицию по вопросам не возможности обеспечения задатком договора, которого нет (имеется ввиду не заключенного договора, договора с дефектом формы). Если Вам V интересно, напишите, пришлю данные этих решений. Что касается того, какие решения суды выносят на местах, так у нас в стране уже давно судьи говорят, что “Пленум ВС это Пленум, но это субъективное мнение, а у меня другое мнения и при вынесении решения я руководствуюсь своим правосознанием”. Уважающий себя судья такого решения не вынесет, т. к. оно противоречит не только закону, но и теории гражданского права, а таки же здравому смыслу. В чем могу с Вами согласиться, так это в том, что задаток в данных отношениях действительно необходим, но он вне закона. Поэтому нужно не разглагольствовать на заданную тему и не выдумывать выход их сложившейся ситуации, пользуясь всем известной пословицей, что из любой ситуации есть выход, а ходатайствовать о внесении соответствующих изменений в ГК, чтоб урегулировать эти отношения так, как то было в дореволюционной России. Что касается возможности принятия решения судом о признании права собственности на имущество, под которое получен задаток (без договора купли-продажи), то Вы V очень ошибаетесь, если считаете, что суд может такое право собственности признать за покупателем. В этом случае суд признает лишь договор задатка не соответствующим требованиям закона и обяжет стороны вернуть все полученное по сделке (прошу не путать с ситуацией, когда стороны заключили договор купли-продажи в простой письменной форме и частично исполнили его). Не понятно мне так же, с чего Вы решили, что по договору задатка можно наложить запрет отчуждения, что у покупателя будет приоритет (как у кредитора), что если собственник, в случае заключения предварительного договора, распорядиться этим имуществом, то такая сделка будет признана не действительной. Это, наверное, от недостатка знаний теории. Почитайте таких Светил русской цивилистики как Шершеневич, Победоносцев, или наших современников – Витрянского, Брагинского. Все они российские юристы, но к сожалению, в Украине цивилистов такого уровня я не встречала, а законодательство России очень сходно с нашим. И опять же к теории. В законе действительно отсутствует классификация договоров, но этому же нас юристов учили в институте (академии, университете – не важно). И о том, что существуют обязательства основные и акцессорные (производные и зависимые от основного обязательства) написано в учебнике гражданского права. Акцессорное обязательство не может существовать без основного, его действительность полностью зависит от основного обязательства. И поэтому, если основное обязательство ничтожно, в следствии дефекта формы, то не может быть и акцессорного обязательства. Для справки, акцессорный договор – дополнительный договор, существующий лишь в связи в другим (главным) договором (Большой юридический энцеклопедический словарь. Москва, 2004, Книжный мир, стр.19). Акцессорными договорами являются договоры, обеспечивающие основные обязательства (поручительство, залог, задаток и т. д.). Что касается реальных договоров, так их вообще не обеспечишь, так как реальный договор исполняется в момент его заключения. И разрешите еще два слова по поводу аванса. Вы цитируете словарь и тут же делаете не правильные выводы. Для платежа должно существовать основание, спросите у любого бухгалтера. “За виконання робіт” - должен быть заключен договор подряда или др., передачу майна в рахунок зарплати” - трудовой договор и т.д. Аванса без договора быть не может и если вы платите по одностороннему требованию, то в основании такого правоотношения все равно лежит договор, который должен быть как минимум заключен. И заметьте, аванс, как впрочем и задаток, является доказательством заключения договора. Какое доказательство заключения договора мажет быть для договора купли-продажи недвижимости – факт его регистрации в ЕРП. А другие доказательства может признать суд, но не нотариус. Простите уважаемый V за некую резкость в высказываниях, но поверьте, я не хотела Вас обидеть. Проблемой предварительного договора и обеспечения его я занимаюсь с момента вступления в силу нового ГК. Много обдумано и передумано. Я понимаю, со мной ктото может не согласиться. Уважаемые коллеги, на заданную тему было много публикаций, в частности в МЕНе, да и на этом сайте этот вопрос уже обсуждался. Других аргументов, на сегодняшний день нет. Убедительная просьба, обратите внимание и не совершайте необдуманных нотариальных действий, ведь ответственность свою вы не переложите ни на кого.

[nota]

Большое спасибо за пожелание удачи (уже привыкла к издевательствам). А что касается документов Верховного Суда Украины, так читать нужно внимательно, я и не указывала, что есть Пленум по поводу задатка, а вот “Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій цивільних справ” Роз'яснення Верховного Суду України (надруковано: юридичний вісник України № 31, 4-10 серпня 2001 року) реально существуют. Могу привести также как доказательство своей правоты и Ухвалу Судової палати у цивільних спавах ВСУ від 03.06.2002р., где Верховный суд четко указал, что задатком обеспечивается лишь заключенный договор. Будете парировать, что это было до нового кодекса, так с 2004 года в отношении задатка ничего не поменялось. Что касается ст. 620 ГКУ, так ее (статью) необходимо читать с 1 части. И здесь речь идет о неисполнении кредитором (в нашем случае продавцом) обязательства по передаче в собственность недвижимости покупателю. Передача же в собственность возможна по договору купли-продажи, но ни как не по договору предварительному и уж конечно же не по договору задатка. Соответственно и по решения суда покупатель может требовать передачи в собственность ему недвижимости, если у него есть на то правовое основание (именно договор купли-продажи). А в нашем случае у покупателя таких оснований нет, так как он вовсе и не покупатель (договора то нет). Так вот теперь у меня вопрос к Вам, причем здесь ст. 620 ГК вообще? Наложить то суд запрет может, но никаких приоритетов у так называемого покупателя не будет, признавать недействительным договор купли-продажи (если вдруг недвижимость будет продана) оснований нет. В данной ситуации вернее будет работать схема признания договора с дефектом формы заключенным (так называемой домашней сделки), если покупатель докажет, что по всем существенным условиям между ним и продавцом достигнуто соглашение и обязательство исполнено частично или полностью. Но роль нотариуса в этих отношениях не усматриваю.А что касается моего высказывания по поводу того, что задаток вне закона, так это касалось (и это видно из ответа, если конечно читать внимательно) не о не возможности передачи задатка вообще, а только в рассматриваемом случае.Вот и получается, если конечно думать, а не аппелировать просто ст. 570 ГКУ, что задаток возможен и применим, только по устным и письменным сделкам, момент заключенности которых не сопряжен с необходимостью нотариального удостоверения и/или гос. регистрации. Обратиться же к светилам русской цивилистики я советовала бы Вам не для того чтоб изучить вопрос задатка (это слишком мало и узко), а для того, чтоб понять основы гражданских правоотношений.

[nota]

Вы знаете igor, не могу согласиться с Вашим предложением, поскольку сам штраф так же является одним из сособов обеспечения исполения обязательства. Да к тому же, штраф, как мера воздействия на должника может возникунуть, только если должник нарушит свое обязательство. И получается у нас однобокое обеспечение. Почему мы обязательство будущего покупателя обеспечиваем, а как же продавец (ведь у него тоже есть обязательства по оношению к будещему покупателю)? И на практике бывает часто, что именно продавец отказывается продавать, найдя более выгодного покупателя, а чтоб получить покупателю то, что он успел отдал продавцу (так называемый задаток) зачастую приходится обращятся в суд.

[nota]

Извените, Sanuch, сама оказалась не внимательной, Вы пожелали мне успеха, а не удачи. Уж слишком увлеклась рассуждениями на заданную тему.

[V]

"По предложению оратора nota, обратился к истокам. Договор о задатке глазами Российской Федерации. Юридическая энциклопедия дает следующее определение задатку: ""Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения"". 1. По нормам ГК РСФСР 1964 года (ст.186) задатком обеспечивались лишь те договорные обязательства, в которых хотя бы одной стороной являлся гражданин. В новом ГК РФ диапазон случаев, в которых стороны могут прибегать к задатку, значительно расширен. Причем в качестве сторон, прибегающих к такому соглашению, могут теперь выступать и юридические лица. Так, наиболее широко задаток применяется при организации аукционов и конкурсов (Пост. Правительства РФ от 11 декабря 1996 г. № 1485).2. Юридическая энциклопедия, в сущности, воспроизводит положение пункта 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ о задатке. Характерно, что законодатель в пункте 2 ст. 380 ГК РФ указывает на то, что соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть во всех (!) случаях совершено в письменной форме. Таким образом, если стороны не зафиксировали в договорном обязательстве или ином документе (расписка, гарантийное письмо, другое письменное подтверждение задатка) факта передачи, а затем и получения задатка, то в силу п.2 ст. 162 ГК РФ такая сделка является недействительной. Это умозаключение вытекает из дословного толкования п.2 ст. 182 ГК, где сказано, что ""в случаях, прямо указанных в законе (п.2 ст. 380 ГК РФ) ..., несоблюдение простой письменной формы влечет ее недействительность"". Поэтому следует считать, что несоблюдение письменной формы задатка является ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ) с момента заключения такого договора. Однако существует и другая точка зрения на этот счет. Так, в учебнике гражданского права сказано следующее: ""В ГК не говорится о том, что последствия несоблюдения простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает права приводить письменные и другие доказательства (п.1 ст. 162 ГК).3. Авторы постатейного Комментария к ч. 1 ГК РФ также указывают, что устное соглашение о задатке влечет последствия, предусмотренные ст. 162 ГК, т.е. стороны лишаются права в подтверждение заключения сделки ссылается на свидетельские показания, но могут приводить письменные доказательства. Расписка в получении задатка свидетельствует о заключении договора.4. Задаток отличается от других способов защиты обязательств (залога, поручительства, удержания, банковской гарантии) тем, что одновременно обеспечивает выполнение сразу трех функций: • удостоверяющей (удостоверяет факт начала исполнения обязательства о задатке и сам факт его передачи) • обеспечительной (обеспечивает часть будущего обязательства) • платежной (является формой частичного, а иногда и ""полного"" платежа, то есть вполном объеме). Кроме этих трех функций задаток имеет еще как минимум три специфические черты, отличающие его от других способов обеспечения обязательств. Во-первых, он обеспечивает лишь те обязательства, которые возникают из договоров. Во-вторых, как способ обеспечения обязательства он выполняет также роль доказательства заключения договора. В-третьих, задатком обеспечивается лишь исполнение денежных обязательств, что вытекает из смысла текста п.1 ст.380 ГК: ""... в счет причитающихся с нее (стороны - прим. автора) по договору платежей..."". Итак, задаток — всегда письменная форма сделки с указанием суммы задатка. В противном случае задаток теряет все свои вышеуказанные обязательственные функции, и ""потерпевший"" контрагент может вести речь не о задатке, а лишь об авансе. Последний, как известно, выполняет только платежную функцию. В соответствии с п. З ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения письменной формы, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Практически смысл задатка заключается в следующем: а) в отличие от залога, он всегда выдается в счет обеспечения обязательства по будущему договору б) задаток выдается той стороной, которая обязуется произвести платежи по договору (покупатель, арендатор, наниматель и др.) в) сумма задатка не определена в нормах ГК РФ, но она, естественно, не может быть больше, чем сумма платежа по договорному обязательству г) в сущности, задаток — это средство для предотвращения неисполнения договора. Вероятно, поэтому законодатель дополняет правовое регулирование задатка еще несколькими положениями о судьбе денежной суммы, внесенной в качестве задатка. Так, в противовес старому ГК РСФСР при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен (п.1 ст.381 ГК РФ). Пункт 1 ст. 381 ГК РФ отсылает к статье 416 ГК РФ, согласно которой обязательство прекращается в связи с невозможностью исполнения, если оно вызвано обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Невозможность исполнения в свою очередь подразделяется на ""физическую"" и ""юридическую"". Под ""физической"" невозможностью исполнения обязательства понимается гибель индивидуально-определенной вещи — предмета договора, неисполнимость оказания услуг по договору поручения (оказания услуг, комиссии, хранения и т.д.) вследствие смерти исполнителя (ст. 418 ГК РФ) и в иных подобных случаях (ст. 419 ГК РФ). Иначе говоря, физическая ""невозможность"" исполнения обязательства должна наступить в силу объективных причин. Под ""юридической"" невозможностью исполнения обязательств следует понимать издание компетентным государственным органом акта, в результате которого исполнение становится невозможным полностью или частично (п.1 ст. 417 ГК РФ). Этот пункт (п.1 ст. 417 ГК) содержит отсылку к статьям 13 и 16 ГК РФ, в силу которых сторона, понесшая убытки в результате такого акта, вправе требовать возмещения убытков. Также, что следует отметить, так это тот факт, что законодатель не определяет последствий прекращения обязательств из-за невозможности их исполнения, за которую стороны не отвечают. Другие последствия неисполнения договора о задатке сформулированы в пункте 2 ст. 381 ГК РФ: ""Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка"". В п.2 ст. 381 ГК РФ фигурирует словосочетание ""ответственна сторона"", получившая задаток. Под терминологией следует понимать соответственно вину кредитора или должника, регулируемую, статьями 401-406 ГК РФ. Важным является и положение абз.2 п.2 ст.381 ГК РФ о том, что сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. С другой стороны, учитывая положение статьи 421 ГК РФ о свободе договора, стороны могут самостоятельно ограничить, уменьшить или увеличить размер таких убытков. 1 См. ""Юридическая энциклопедия"". М.: Издание г-на Тихомирова М.Ю.-1977.- С.162. 2 См. СЗ РФ. 1996.- № 52. - Ст.5919. 3 См. Гражданское право. Учебник.- СПб.- Изд. Теис.-1996.-С.534. 4 См. Комментарий к ч.1 ГК РФ. Постатейный. - М.: Контракт-ИНФРА-М.-1997.-С.628.ЗАДАТОК, задатчик, задать, задача и пр. см. Задавать – Словарь Даля.ЗАДАТОК - денежная сумма, выдаваемая одной из сторон договора другой стороне в счёт причитающихся платежей служит доказательством заключения договора и средством обеспечения его исполнения - ВИЗУАЛЬНЫЙ СЛОВАРЬ yur.vslovar.org.ruЗАДАТОК ГАРАНТИЙНЫЙ - На бирже - денежная сумма, вносимая членами биржи в расчетную палату при заключении каждого биржевого контракта в виде гарантии финансовых обязательств клиента. (Большой экономический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна.- М., 2002). Различают первоначальный гарантийный задаток (депозит) и переменный гарантийный задаток (маржу). (Большой экономический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна.- М., 2002).Не буду спорить. Приведу лишь выдержку из судебной практики: ""Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что обеспечение незаключенного договора невозможно в силу отсутствия обеспечиваемого обязательства. Данный вывод основан на неправильном применении норм материального права. Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Условиями предварительного договора предусмотрено, что по соглашению сторон, допускается предварительная оплата договора купли-продажи и все перечисленные продавцу средства считаются задатком"" - Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 марта 2004 г. N А56-19741/03. Иск ООО к ОАО о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи удовлетворен, поскольку не заключение впоследствии основного договора купли-продажи нежилого фонда произошло по вине стороны, получившей задаток, так как продавец не являлся собственником продаваемого им имущества.Странно…, ведь предварительный договор порождает только одну обязанность - заключить в дальнейшем основной. Предварительный договор не порождает какой-либо имущественной обязанности (обеспечительный платеж) и прав на недвижимое имущество не порождает. Если одна из сторон не исполнит свои обязательства, то последствий юридических тут нет. Всё-таки, почему нельзя произвести оплату по предварительному договору? Не денежное обязательство. Кто запрещает? В чём тогда суть гарантирующего, обеспечивающего, предварительного договора? Заключить, если получиться, основной? Обеспечительный платеж есть не что иное, как тот же задаток в образе аванса, а этого делать никак нельзя. Выдержка из ОБОБЩЕНИЯ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ДЕЛ ПО СПОРАМ МЕЖДУ ГРАЖДАНАМИ И ОРГАНИЗАЦИЯМИ, ПРИВЛЕКАЮЩИМИ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА ГРАЖДАН ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ: «Если расценивать денежные средства, вносимые дольщиком на строительство жилья до заключения основного договора, как задаток, то последствия неисполнения предварительного договора будут более жесткими, чем те, которые предусмотрены ст. 381 ГК РФ по обязательствам, обеспеченным задатком».А вот и Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 октября 2002 г. N 1035/02 - больше практики по такой схеме, не нашел.Цитата ГК РФ:Статья 429. Предварительный договор 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.Кстати о задатке: задаток обеспечивает исполнения обязательства и передается в счёт причитающихся по договору сумм, а какие суммы причитаются со стороны по предварительному договору? НИКАКИХ! Все платежи идут в счёт основного договора, которых и которого нет. Не от чего исходить. Ни договора, ни регистрации, одни намерения, если бы да кабы. Что известно, практика Воронежского облсуда РФ также однозначна уже несколько лет: задаток возможен только при основном договоре. Кому тогда задаток, после подписанного договора купли-продажи, нужен. А как быть на счёт аванса? Это, аналогично, не самостоятельный или c акцессорными обязательствами договор, который обеспечивает основные обязательства – основной договор? Нужны ли покупателю недвижимости такие договора, не дающие гарантий? Отсутствует понятие равенства сторон или ответственность продавца перед покупателем. Нет свободы договора, справедливости и разумности (см. ст.3 и ст.6 ГКУ). Что-то тут не то. Где-то есть ошибка. Возможно теория на базе лозунгов уж слишком старая.Цитата ГК РФ:Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке. 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.В нашем письме Верховного Суда Украины, если не ошибаюсь, был житомирский случай оценки расписки, где сказано что это задаток. Сегодня, с учётом п. 3 ст. 380 ГК РФ – переданная сумма также будет признана авансом. Аналогично поступил ВСУ но только со ссылкой не на ГК РФ (или списанный ГКУ), а на незаключённые обязательства по главному договору (покупке-продаже).Про задаток вычитал, что он может быть только, если в обеспечение денежного обязательства, а в предварительном договоре не денежное обязательство, а обязательство заключить договор. В ст. 381 ГК РФ говорится, что при прекращении обязательства ДО ЕГО ИСПОЛНЕНИЯ (т.е. до подписания договора купли-продажи) по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК) задаток должен быть возвращен. Судите сами, что такое ""до его исполнения"" - до подписания обеими сторонами договора или до его регистрации?Но можно заключить соглашение о намерениях (денежное обязательство). Где нужно указать, что Вы намереваетесь купить данную квартиру, например, после ее приватизации, получения вытяга БТИ и т.п., а для этого в обеспечение будущей сделки вносите авансом сумму. Отдельно можно составлять соглашение о задатке и оговаривать сроки, сумму и все существенные условия. В России существует такая форма соглашения (вряд ли она приемлема нотариальной практике).СОГЛАШЕНИЕ ________________________________________(место и дата заключения договора прописью) Мы, нижеподписавшиеся, гр. _________________, проживающий(ая) по адресу: _______________________ и гр. _________________________, проживающий(ая) по адресу:_____________________________________________________________, заключили настоящее соглашение о нижеследующем: 1. Я, гр. ________________, выдаю гр. __________________ задаток в сумме ________________________ рублей (сумма прописью) в счет причитающегося с меня _________________________________ рублей по договору _____________________, принадлежащего гр. ______________ и находящегося по адресу: _________________________________________. 2. Я, гр. ______________________, получивший(ая) задаток в сумме __________________________ рублей, в случае неисполнения договора (отказа от заключения договора _________ уплачиваю гр._________________ сумму в размере ___________________ рублей (двойную сумму задатка). В случае неисполнения договора по вине гр. __________________ задаток в сумме __________________ рублей остается у гр. _________________. 3. Статья 381 ГК РФ нотариусом сторонам разъяснена. 4. Расходы по заключению настоящего соглашения стороны уплачивают в равных долях. 5. Соглашение составлено в трех экземплярах. Один экземпляр настоящего соглашения хранится в делах ______________________________ нотариальной конторы, и по одному экземпляру выдается участникам соглашения. Подписи сторон: ____________________ (подпись) ____________________ (подпись) ""__""___________ 200__ г. настоящее соглашение удостоверено мной, ____________________________________ нотариусом г. __________________ ____________________________________________________________________. (наименование нотариальной конторы, №, дата выдачи лицензии) Соглашение подписано в моем присутствии, личность сторон установлена, их дееспособность проверена. Текст соглашения о задатке прочитан вслух. Зарегистрировано в реестре за № ____________ Взыскано по тарифу: ______________________ руб. м.п. Нотариус: __________________ (подпись) Вполне можно заключить договор займа и написать в нем, что возврат займа будет происходить не деньгами, а имуществом. Например, в виде квартиры, равноценной квартире по адресу такому-то, где адрес - это адрес неприватизированной квартиры. В этом случае, Вы страхуете себя, когда цены на квартиру, пока будет идти приватизация, повысятся, Вам не нужно будет доплачивать. А если понизятся - в этом случае продавец страхует свои риски. Провести взаимозачёт неоднородных требований по правилам ст.601 ГКУ? А как быть с доплатой, когда сума займа незначительная? Исполнительная надпись – забери квартиру?Мне, кажется, проще сделать договор опциона. Причем можно совсем извратиться и покупать не объект, и даже не право на объект, а договор купли-продажи.А штраф большой не проще прописать в предварительном договоре за уклонение от заключения основного договора, предварительно посчитав убытки в тройной суме к договору, особенно продавцу ... . Нет выхода. Во всех понятиях отсутствует здравый смысл и элементарная логика. В сегодняшней России бардак, невзирая на светила. Нужно анализировать теорию права других стран и называть всё своими именами. Активными участниками изменения сложившейся ситуации, определённым образом, выступают известные теоретики нотариальной науки профессора С.Я Фурса, Е.И. Фурса и др. на одноименном форуме. "