Покупка недвижимости с отсрочка платежа

[Passer]

У кого какая практика в плане регистрации в ДР правочинов. В случае покупки недвижимости с отсрочка платежа?

[Passer]

я имею в виду:- п. 6 Постанови КМУ від 26.05.2004 р. № 671 ''Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів''- п. 4 ст.334 ЦКУИ тот факт что стороны оговаривают в договоре, что право собосвенности возникнет только после полного расчота.

[Микола]

Право собственности наступает с момента права ответственности, а остальное законодательная мулька. Ети регистрации, ети министры, ети приглашения ООН, нам только НАТО не хватает для полной собственности. Толи еще будет, ой-йо-йой.

[Доктор ZAZ]

"Мне понравилось всё: "" Право собственности наступает с момента права ответственности, а остальное законодательная мулька. Ети регистрации, ети министры, ети приглашения ООН, нам только НАТО не хватает для полной собственности. Толи еще будет, ой-йо-йой."" Хороший ответ! Жаль, что нету темы Шедевры, туда ответ.А по рассроче обсуждали уже. Посмотрите форум, есть точно."

[Passer]

"Да то что уже оговаривали я знаю, и поступаю также как и sten.Просто (я так заметил) у нес частенько не законы меняются (хотя и это, мякго говоря, не редкость), а ""мысль"" (вернее так называемые ""толковання""). И в свете последних ""наказов"" хочется об ентих ""мыслях"" знать, чтоб быть готовым в случае необходимости ""отбиваться"""

[Passer]

"stenПо ипотеке практика такая:Купля - регитрация ДРП - ипотека (в общем сначала ипотека потом БТИ).Но парадкс в том что все именно так и поступают, но при этом, некоторые коллеги, такую практику (т.е. свою же) критикуют (типа ""я покритикую и ни кто не догадается и не узнает, что я тоже так поступаю "")"

[КОС]

"По купівлі з розстрочкою. А чому Ви, Passer, не робите простіше: в договорі вказати, що право власності виникає, але згідно ст.212: ""Цей договір укладається сторнами під скасувальною умовою. А саме: якщо ПОКУПЕЦЬ не розрахується за купівлю цього будинку з ПРОДАВЦЕМ належним чином, то згідно частини 2 статті 212 Цивільного кодексу України права і обов’язки за цим договорjм можуть бути скасовані і договір розірвано (визначеним законодавством способом). Дуже добре для того, щоб БТІ спокійно зареєструвало. І для іпотеки теж чудово: ви передаєте в іпотеку майно (оскільки будинок вже зареєстрований в ДРправочинів і в БТІ) а не майнові права на нього."

[Passer]

КОСО черт. Спасибо. Я вообщето так делал, а потом плавно перешел на 697 (уж не помню чего) N.B. Пора в отпуск.

[Доктор ZAZ]

"Почему никто не обратил внимания на ст. 694ГК в целом и на её ч. 6 в частности? Если после ДКП с рассрочкой платежа квартира передается в ипотеку то в силу указанной статьи надо: 1. согласие продавца на ипотеку (но с этом проще – в самом ДКП указать, что продавец дал согласие на последующую ипотеку как предлагает sten)2. делать договор ипотеки с банком как повторную ипотеку, т.е. в договоре ипотеки указать, что квартира уже в ипотеке на основании закона (ибо есть два вида ипотек – на основании закона в данном случае ст. 694 ч. 6 ГК и на основании договора как с банком) у продавца, который дал согласие на заключение ипотечного договора3. банк должен понимать, что у него вторая очередь на удовлетворение своих требований кредитора! Вопрос: какой нормальный банк пойдет на такую ипотеку? Мне такие не попадались. Особенно банк должен шарахнуться от таких условий договора, которые предлагает КОС. Это называется дать кредит с обеспечением под вопросом.Вопрос к sten. Как можно передать в ипотеку дом, в правоустанавливающем документе на который написано, что покупатель еще не является его собственником т.к еще не рассчитался с продавцом? У ипотекодателя ведь еще право собственности на предмет ипотеки нет!Я полагаю, что ипотечить объект, который продан в рассрочку и на момент ипотеки нет полного расчета теоретически можно, а практически невозможно в силу изложенного. Во всяком случае, когда юрслужбы банков задавали вопрос «ДКП с рассрочкой и сразу ипотека» и читали 694ГК отказывались от таких договоров однозначно."

[Олена]

"Passer Дополню схему ДКП в рассрочку-согласие продавца на повторную ипотеку-регистрация в ДРП (в приметках - право собственности переходит с момента полной оплаты)-ипотека-расчет (из кредитных денег в банке)-заявление продавца о полном расчете-наложение запрещения по заявлению ипотекодателя.777 Нормально банки идут на такую ипотеку, тем более, что рассрочка на короткий срок. А что бы банк на такую ипотеку пошел, ему нужно объяснить, что так он защищен больше, чем, ожидая, пока заемщик пойдет в БТИ за регистрацией . а согласие продавца на повторную ипотеку банку беру отдельным заявлением, сразу же после оформления договора купли-продажи, занимает 5 минут. А в ипотеку передаётся имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора (предусмотрено ЗУ ""Об ипотеке""), поскольку ипотекодатель может документально подтвердить, что имущество станет его собственностью договором купли-продажи."

[Доктор ZAZ]

А если взять ситуацию когда покупатель не расчитался с продавцом, а банк дал кредит? Ипотеки фактически нет, несмотря на наличие трех экземпляров договора с гордым названием ипотечный договор. Кого потянут в суд, прокуратуру, на кого в МЮ жалобу накатают?

[КОС]

Банки йдуть на таке, тому що саме вони й надають ці гроші для покупця. 777: а як же Ви працюєте, розкажіть

[Доктор ZAZ]

Банк сдаёт документы на продажу и ипотеку, мы готовим договоры.Банк дает заемщику - покупателю деньги. Покупатель - заемщик с сотрудником банка едет в контору, расчитывется а продавцом, подписывают ДКП и ипотеку. Все улыбаются. Банк рискует с момента выдачи денег до момента подписания договоров, но это проблемы банковской службы безпеки, но не нотариуса. А вы коллеги эти проблемы валите на свои хрупкие плечи.

[Жужа]

"Україна м.ЛуганськГромадська організаціяЛуганська обласна нотаріальна палата...№ 4 від 05 вересня 2005 р. Міністерство юстиції України ...Луганська обласна нотаріальна палата, у зв""язку з надходженням запитів нотаріусів Луганської області - членів нотаріальної палати з приводу застосування окремих положень Цивільного кодексу України та Закону України ""Про іпотеку"", просить надати роз""яснення з наступних питань:1. Чи можливе одночасне укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна з розстрочкою платежу та іпотечного договору, без здійснення реєстрації права власності на таке майно, у разі якщо іпотекою забезпечується повернення кредиту для придбання цього нерухомого майна? Якщо так, то чи не буде це протирічити положенням статей 182 і 657 Цивільного кодексу України, частині першої статті 5 Закону України ""Про іпотеку"", частині першої пункта 96 Інструкції ""Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України"" та положенням Закону України ""Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень""? На одночасном посвідченні вищезазначених договорів наполягають банківські установи Луганської області, посилаючись на лист Міністерства юстиції України від 23.12.2004 року за № 31-40-8.2. ...МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ...22.12.05 № 31-40-8На № 4 від 05.09.05 Громадська організація ""Луганська обласна нотаріальна палата""Міністерством юстиції розглянуто ваше звернення і повідомляється таке.1. Відповідно до частин четвертої та п""ятої статті 18 Закону України ""Про іпотеку"" іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов""язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа. Цей документ за формою і змістом повинен відповідати вимогам, встановленим у цій статті, та вимогам, встановленим законом для договору, який визначає основне зобов""язання. У разі якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно. Відповідно до частини другої статті 5 вказаного Закону предметом іпотеки також може бути об""єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного майна у майбутньому. Згідно частини першої статті 182 Цивільного кодексу України (далі - Кодекс), право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Відповідно до частини першої статті 210 Кодексу правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Згідно статті 334 Кодексу, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації. Частиною шостою статті 3 Закону України ""Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень"" встановлено, що правочини щодо нерухомого майна вчиняються, якщо право власності на це майно зареєстровано відповідно до цього Закону. Відповідно до пункту 6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України 26.05.2004 № 671, державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням. Таким чином, у набувача виникає право власності на майно з моменту державної реєстрації правочину та після реєстрації права власності на майно в Реєстрі прав власності на нерухоме майно. Виходячи з викладеного, нотаріус не може посвідчити одночасно договори купівлі-продажу та іпотеки, оскільки договір купівлі-продажу нерухомого майна має бути зареєстрований у Державному реєстрі правочинів (далі - Реєстр), право власності на це майно має бути зареєстроване відповідно до Закону України ""Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень"", а нотаріусу надано витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно. У разі, якщо право власності у набувача виникне у майбутньому, договір іпотеки може бути посвідчений без подання нотаріусу витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно, оскільки іпотекодавець документально (договором купівлі-продажу) підтвердить право на набуття ним у власність відповідного майна у майбутньому.2. ...В.о. директора Департаментунотаріату та реєстраціїадвокатських об""єднань Т.І.БарановаВІД СЕБЕ:Посвідчую договір купівлі-продажу з розстрочкою платежу, в якому зазначаю, що за домовленістю сторін право власності на придбане нерух.майно виникає у покупця з моменту державної реєстрації цього договору. Якщо продавець передає покупцю нерух.майно до остаточного розрахунку - зазначаю право застави згідно ч.6 ст.694 ЦК і згоду продавця на передачу покупцем придбаного нерух.майна в іпотеку банку. Реєструю в ДРПравочинів. Іпотечний договір посвідчую після реєстрації права власності покупця в БТІ та надання ним витягу з РПВН. Після здійснення остаточного розрахунку засвідчую справжність підпису продавця на заяві про одержання ним грошей та відсутність матер.претензій до покупця."

[V]

Давайте, аккуратнее. Сумбур выходит.Для начала. Если мы продали, имеем договор рассрочки или отсрочки платежа. Регистрируем в Регистре правочинов и собственность в БТИ. Все, точка. Имеем законного покупателя, как нового надлежащего собственника, выступающего стороной договора ипотеки. Имеем правильный договор ипотеки, запрет.Далее важный этап. Что делает БТИ и банк? Берут нотариально удостоверенные заявления от продавца о согласии передать имущество в ипотеку новым собственником до полного расчета, то есть отсутствие претензий на все дальнейшие действия покупателя. Требуются такие же два заявления (БТИ и банку) после проведенного расчета с продавцом. Заявления, адресованные в БТИ, являются неотъемлемой частью договора, на что акцентировано в самом тексте договора купли-продажи. Мое мнение, заявления – соответствующая страховка в случае отсутствия расчета с продавцом (смерть, арест, афера т.д.). Рискует только продавец. Как быть? Иск в суд о невыполнении основного условия договора – оплаты эквивалента? Расторгнуть договор ипотеки по инициативе третьей стороны? Отменить свое согласие о принятии риска – все не пойдет. Договор ипотеки идеальный. Выход - исполнительная надпись на все имущество, на суму недочета. А как взыскать если нет другого имущества? Картотека исполнительных листов? Тупик. Не желая попадать на суд и денежку, банки выступают гарантами сделки, резервируя полную сумму расчета на корреспондентском счету первоначального продавца на основании подписанного кредитного договора с условием разрезервирования счета лично продавцом после предоставления банку оригинала договора купли-продажи. Все зависит от порядочности банка и выдержки продавца.Еще. У банка есть своя головная боль. Пользуясь договорами без получения вытяга БТИ о регистрации нового собственника (одновременная продажа с ипотекой) можно попасть на временно незарегистрированный в системе по техническим причинам арест следователя или судьи. Знаем, как это делается.Может мулька это и есть пробелы законодательства. И теперь изначальный вопрос - право собственности возникнет после полного расчета?

[Доктор ZAZ]

А п.4 ст. 334 ГК это дополнительный момент возникновения права собственности. Возникновение права собственности устанавливается договором в любом случае, просто дополнительно мы указываем и нотариальное удостоверение сделки.Извините, не понял, єто как?