Продаж частки у праві власності на земельну ділянку

[Lilit]

5/12 часток у праві власності на ЗД площею 600 кв.м, що розташована... кад. номер...., що належить ..... на підставі ДА....В журналі [qoute]Нотаріат для вас[qoute] за травень 2009 року є [qoute]Висновок науково-правової експертизи при інституті держави і права НАН України щодо відповідності до чинного законодавства України відчуження ідеальної частки ЗД особою, якій ділянка належить на праві власності[qoute] на запит нотаріуса.

[domovoy]

Коллеги, прошу высказать свое мнение по следующему вопросу:Есть жилой дом и земельный участок под ним, все оформлено на мужа. Он хочет подарить жене половину дома и половину земли. В свете последних рекомендаций по земле, могу ли я в договоре указать 1/2 часть в праве собственности на дом и 1/2 часть в праве собственности на землю?Если указывать 1/2 часть в праве собственности за землю, то получается общая долевая собственность, что, по мнению рекомендаций, противоречит ст 87 ЗК.?Запутался, помогите

[domovoy]

прошу прощения за некорректное название темы

[Неля]

А майно є спільною сумісною власністю подружжя?

[steb_ov]

До цих рекомендацій багато запитань. Крім того, враховуючи зміни в ст. 61 СК, запитань стає ще більше. На мою думку посвідчити можна, але в зв'язку з чим виникла така необхідність?Крім того в даних рекомендаціях, вказано, що і гаражні бокси в кооперативах можна посвідчувати без [QUOTE]зазначення площі та розміру земельної ділянки[/QUOTE], але нічого не сказано про кадастровий номер.

[domovoy]

дом принадлежит ему на основании договора дарения, земля на основании гос.акта (решение исполкома)Думаю, что ст. 61 СК в этом случае не играет никакой роли

[Неля]

Див. п. 172-176 Інструкції.

[Неля]

А тогда это действительно не играет роли. Нужно идти другим путем.

[domovoy]

[QUOTE]але в зв'язку з чим виникла така необхідність[/QUOTE]чтоб у супругов была общая долевая собственность на дом и землю

[domovoy]

дом принадлежит ему на основании [U]договора дарения[/U], земля на основании гос.акта (решение исполкома)

[VITAminka]

простите не увидела.[QUOTE]решение исполкома[/QUOTE] решением исполкома приватизация оформлена, или выкуп, или что? как он землю получил? с домом - дарение 1/2 части в праве собственности. а с землей сложнее.даже если считать ее личной собственностью (жена напрример, заяву к сделке даст, что приобреталось по приваизации - личная собственность,т.к. дом-личная).далеко не все земресурсы понимают, что часть в ПРАВЕ собственности - это НЕ часть участка. часть участка можно отчуждать тольок выделив ее в отдельный участок (получив гос. акт). а вот часть в праве такого не требует. да еще как оказалось после разъяснений и кад. номера не требует. (хотя я считаю наоборот)в общем, я считаю, что отчуждать часть в праве на участок единоличный собственник может. такой договор (муж дарил жене) делала. до заключения люди ходили в ресурсы и уточнили, чтоб им этот договор зарегитсрировали. ( в 2010 году было).

[domovoy]

VITAminka, большое Вам спасибо за участие, хочу уточнить:Стаття 87. Виникнення права [U]спільної часткової власності[/U] на земельну ділянку 1. Право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає: а) при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок б) при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами в) при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами г) за рішенням суду. [qoute]Статтею 87 ЗК України встановлено [U]вичерпний перелік підстав[/U] виникненні права спільної часткової власності на земельну ділянку[qoute] (МЕТОДИЧНІ РЕКОМЕНДАЦІЇ щодо застосування нотаріусами ....)Если указывать 1/2 часть в праве собственности на землю, то получается общая долевая собственность, что, по мнению рекомендаций, противоречит ст 87 ЗК. Как быть?

[VITAminka]

[QUOTE]б) при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами [/QUOTE]вот именно применение єтого пункта и имеет место быть.что такое долевая собственность? только я без ссылок и очень вкратце (а то уже в кторый раз на форуме примерно одно и тоже про эту собственность пишу)это раздробленно ПРАВО. при этом сам объект (вещь) остается неделимым.то есть если люди владеют вещью на праве долевой собственности, это значит, что у каждого из них есть кусочек в праве НА ЦЕЛЫЙ ОБЪЕКТ.таким образом,если единоличный собственник дарит чать в праве - он дробит это право собственности, и кусочек [qoute]от права[qoute] дарит другому.при этом ДО такого дарения собственность на участок была какая? - личная частная.а в результате дарения что имеем? - два лица получают в общую долеву один участок.вот и получается что в результате такого договора дарения у нас просиходит приобретение в собственность участка двумя лицами.

[domovoy]

Спасибо VITAminka, Вы мне открыли глаза, я не догадался что [QUOTE]б) при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами[/QUOTE] это придбання может быть неодновременное, а последовательное

[БВІ]

До №13.Я думаю, що тут необхідно врахувати П О С Т А Н О ВУ ПЛЕНУМУ ВЕРХОВНОГО СУДУ УКРАЇНИ 30.05.2008 N 7 Про судову практику у справах про спадкування 10. Відповідно до статті 1225 ЦК ( 435-15 ) право власностіна земельну ділянку переходить до спадкоємців за загальнимиправилами спадкування (зі збереженням її цільового призначення)при підтвердженні цього права спадкодавця державним актом на правовласності на землю або іншим правовстановлюючим документом. Упорядку спадкування можуть передаватися також право користуванняземельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис),право користування чужою земельною ділянкою для забудови(суперфіцій), право користування чужим майном (сервітут). Правило статті 1225 ЦК ( 435-15 ) про те, що при переході доспадкоємців права власності на житловий будинок, інші будівлі таспоруди до них переходить право власності або право користуванняземельною ділянкою, на якій вони розміщені, і у розмірі, якийнеобхідний для їх обслуговування, якщо інший її розмір невизначений заповітом, необхідно розуміти так, що така ділянкапереходить у власність або користування спадкоємців, якщо її булонадано в установленому порядку, в межах, визначених при наданні,за умови, що спадкодавець не складав заповіту щодо розпорядженняземельною ділянкою, належною йому на праві власності. Спадкодавець може передавати за заповітом частину належноїйому земельної ділянки, тоді інша частина цієї ділянки спадкуєтьсяза законом. [B]У разі коли спадкодавець заповів всю земельну ділянкуабо її частину іншим особам, які не успадковували нерухоме майно,то спадкоємці мають право на земельну ділянку, на якій розміщенонерухоме майно та на частину ділянки, яка є необхідною для йогообслуговування, незалежно від змісту заповіту.[/B] За такими правилами здійснюється й перехід права на землю при спадкуванні права на частину нерухомого майна, а якщо бувустановлений порядок користування ним - то з урахуванням цьогопорядку.

[Странник]

Прошу допомоги у колег, які мали практику з наступного:
до мене звернувся клієнт з приводу продажу частки житлового будинку (два співвласники). Такий договір стандартний , але при цьому ним був наданий державний акт на земельну ділянку, в якому він зазначений титульним власником ( на його ім`я виданий акт) , а в додатку до акту вказані обидва співвласники та визначені їх частки. Прошу поради щодо можливості продажу частки у праві спільної часткової власності на земельну ділянку по наступним питанням:
1. Договір та його істотні умови.
Предметом договору буде визначено «1/3 частка у праві власності на
земельну ділянку площею ….» .
В договорі роз’яснимо вимоги ст.. 88 Земельного кодексу України. Інші умови договору чи повинні відповідати вимогам ст. 132 Земельного кодексу з врахуванням того, що відчужується саме частка ?
2. Відмітку на державному акті про перехід права власності проставляти по
аналогогії з відчуженням земельної ділянки, тобто «…на підставі якого 1\3 частка у праві власності на цю земельну ділянку..» Але ж така відмітка передбачена саме для відчуження земельних ділянок?
3. Не дивлячись на те, що відчужується частка у праві власності на земельну
ділянку, я виходжу з того, що договір передбачає відчуження саме нерухомого майна? Чи все таки є якісь аргументовані щодо віднесення такого договору до майнових прав?

[Странник]

Незважаючи, напевно, на неактуальність заданих мною питань щодо відчуження частки у праві спільної часткової власності на земельну ділянку, наведу свої міркування щодо такого договору.
1. Договір та його істотні умови.
Ст. 86 Земельного кодексу України передбачено, що земельна ділянка може знаходитись у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності . Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються (ст. 132 ЗК України). Право власності на землю засвідчується державним актом (незалежного від того, особиста приватна це власність чи спільна), тому вимоги відчуження частки у праві спільної власності на ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ підпорядковуються загальним вимогам до договорів про відчуження земельної ділянки.
Податок з доходів фізичних осіб:
Окремо частка у праві власності на земельну ділянку як об’єкт оподаткування
не визначений, роз’яснень податкового органу оперативно не дочекаєшся і я сумніваюся у тому, що податковий орган вважатиме рівнозначними для себе поняттями - «земельна ділянка» та «частка у праві власності на земельну ділянку», тому я вважаю, що оподаткування здійснюється за :
172.2. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.
Примітка: ця позиція далеко не безспірна.

[luidmila]

Я таких договоров еще не удостоверяла, но коллеги из Алушты делились, что проходят на Ура! в земельных ресурсах. Не забудьте о договоре о праве долевой собственности на землю, который, на мой взгляд, должен быть заключен между сособственниками в соответствии с ЗК.

[Себастьян Перейра]

А хто кому продає? Один співвласник іншому співвласнику?

[Странник]

Продає один з співвласників третій особі. Зрозуміло, що інший співвласник відмовився від переважного права купівлі частки у праві власності на земельну ділянку. Також можу сказати що на цю земельну ділянку видано два державних акти на ім`я кожного з співласників з додатками до кожного акту, в яких зазначені частки у праві власності кожного з співласників.

[Странник]

Стосовно договору про спільну часткову власність на земельну ділянку, то такий договір між співвласниками, на ім`я яких видані Державні акти, не укладався. Тому у мене виникає питання: чи необхідно попередньо укласти такий договір між цими співвласниками, а вже потім продавати частку у праві власності, АБО , ЯК ІНШИЙ вАРІАНТ, ЧИ, МОЖЛИВО, В ДОГОВОРІ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ВКАЗАТИ ПРО НЕОБХІДНІСТЬ УКЛАДАННЯ ТАКОГО ДОГОВОРУ ТА ПРО ПРАВО ПОКУПЦЯ (ЯК НОВОГО СПІВВЛАСНИКА) НА ОТРИМАННЯ В ЙОГО ВОЛОДІННЯ, КОРИСТУВАННЯ ЧАСТИНИ СПІЛЬНОЇ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ, ЩО ВІДПОВІДАЄ РОЗМІРУ ПРИДБАНОЇ НИМ ЧАСТКИ.
Позиція мого територіального відділу земельних ресурсів: право власності на підставі такого договру буде зареєстровано, питання про договір про спільну часткову власність на земельну ділянку не виникало.

[Странник]

Стосовно договору про спільну часткову власність на земельну ділянку, то я так розумію, що п. 53 Інструкції "про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України" визначає такий договір як невід`ємну частину правоустановлюючого документа (в моєму випадку - державного акту) при його наявності. А якщо такий договір не укладався, то як правильно вчинити?

[OLNIK]

писала-писала и все куда-то исчезло.
Никогда видимо не научусь отсылать сообщение
Короче, повторятся не хочу да и не получится, но между нынешними сособственниками должен быть договор о совместном пользовании, одного заявления об отказе от преимущественной покупки мало.
Потом вопрос перед нотариусом, какие отметки делать, есть утвержденная аж КМ отметка о переходе права собственности на цезый ЗУ, а на долю- нет такой отметки.
Акты придется менять- потому, что если один из них получит новый ГА, то у второго ГА- не будет соответствовать реальности ( об этом КМ забыл, увлекся).
Странник (Вы же Анатолий, или ошибаюсь), про налог вообще не заморачивайтесь, пусть платят как положено, потом вернут если захотят, тут и без ИХНЕГО налога заморочек достаточно

[VITAminka]

в данном случае, как указала ОЛНИК должен быть договор по ст.88 (по-моему) про спильну власнисть

[Странник]

Благодарен Всем за высказанные мнения и ссылки

[Странник]

І останнє питання, яке у мене виникло:
для укладання договору про спільну часткову власність на земельну ділянку необхідно визначити в натурі площу земельної ділянки, якою користується кожен з співвласників відповідно до своєї частки , а для цього, як так розумію, необхідно готувати відповідну проектну документацію землевпорядною органзацією. Тому, напевно, може краще зразу в таких випадках рекомендувати клієнтам виготовляти окремі державні акти, розділивши земельну ділянку в натурі? Я так розумію, що процес підготовки технічної документації одинаковий (і ціна також), чи я помиляюсь?

[irsipa]

для укладання договору про спільну часткову власність на земельну ділянку необхідно визначити в натурі площу земельної ділянки, якою користується кожен з співвласників відповідно до своєї частки

Зачем?

[Странник]

irsipa , володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором ( ст. 88 ЗК України), тобто хіба це означає саме визначення фактичного землекористування. Зразки договорів, які викладені в Інтернеті (запоріжське управління земельних ресурсів) чи навіть питання в раніше створених темах на цьому форумі, які стосуються такого договору, стосуються саме цього. Якщо це можливо, поправте мене , оскільки такий договір для мене перший

[Странник]

На прохання користувача цього форуму раніше вже викладався зразок такого договору і п. 3 цього договору, по обговоренню, повинен був би конкретизований щодо частини земельної ділянки, якою користується кожен співвласник.
Інші ж умови зразку договору містять положення чинного законодавства.

irsipa, я з вдячністю хотів би почути Вашу думку щодо договору про спільну часткову власність на земельну ділянку, оскільки з врахування мого вищеуказаного повідомлення сторони в такому договорі повинні визначати саме порядок володіння та користування земельною ділянкою. Чи, можливо, достатньо саме такого договору для наступного продажу частки?

Зразок
договору про спільну часткову власність
на земельну ділянку

Д о г о в і р
про спільну часткову власність
на земельну ділянку

Місто Луганськ, дванадцятого вересня дві тисячі четвертого року.

Ми нижчепідписані: ПІБ, що проживаю у місті Луганську, вул.___, буд.___, ідентифікаційний номер _____, та ПІБ, що проживаю у місті Луганську, вул.___, буд.___, ідентифікаційний номер_____ (далі учасники), діючи добровільно і перебуваючи при здоровому розумі та ясній пам’яті, розуміючи значення своїх дій, попередньо ознайомлені нотаріусом з приписами земельного законодавства, що регулюють укладений нами правочин, уклали договір про спільну часткову власність на земельну ділянку:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1.1. Земельна ділянка розміром ___ га, розташована в місті Луганську, вул.____ №_____, належить нам в рівних частках (по 1/2 кожному) на підставі державного акта про право власності на земельну ділянку___ №______, виданого на підставі______________, зареєстрованого_____________та державного акта про право власності на земельну ділянку___ №______, виданого на підставі______________, зареєстрованого_____________.
1.2. Вказана земельна ділянка надана для обслуговування жилого будинку і господарських будівель.

2. МЕТА ДОГОВОРУ
2.1. Встановлення порядку володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, яка належить на праві спільної часткової власності.

3. ПОРЯДОК ВОЛОДІННЯ ТА КОРИСТУВАННЯ
3.1. Кожен учасник спільної часткової власності отримує у володіння, користування частину спільної земельної ділянки, що відповідає розміру належної йому частки.
3.2. Відповідно до розміру своєї частки учасник спільної часткової власності:
а) має право на доходи від використання спільної земельної ділянки;
б) відповідає перед третіми особами за зобов’язаннями, пов’язаними із спільною земельною ділянкою;
в) бере участь у сплаті податків, зборів і платежів, а також у витратах по утриманню і збереженню спільної земельної ділянки;
3.3. Учасники мають право:
а) самостійно господарювати на землі;
б) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці корисні властивості землі;
в) використовувати спільно, у відповідних частинах, багаторічні та інші насадження, які вже існують на зазначеній земельній ділянці, а також врожай від них;
г) використовувати багаторічні та інші насадження, що будуть вирощені в майбутньому, а також врожай від них, особисто тим з учасників, який безпосередньо вирощував їх, за умови досягнення взаємної згоди щодо місця розташування цих насаджень;
д) споруджувати виробничі та інші споруди, будівлі, добудовувати, перебудовувати або зносити вже існуючі, або збудовані в майбутньому будівлі та споруди за умови досягнення взаємної згоди і отримання відповідного дозволу згідно діючого законодавства.
3.4. Учасники зобов’язані:
а) надавати один одному вільний доступ до належних кожному будівель та споруд, а також до будівель та споруд, що перебувають в їх спільному користуванні;
б) не перешкоджати один одному у використані належних кожному будівель та споруд за їх призначенням;
в) надавати один одному вільний прохід, проїзд автомототранспортом або іншим транспортним засобом, вільний прогін худоби, при наявності колодязю або інших джерел води – вільний прохід до них та забір води.
3.5. Учасники повинні забезпечувати використання земельної ділянки за її цільовим призначенням – обслуговування жилого будинку і господарських будівель.
3.6. Учасники повинні додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля, своєчасно сплачувати земельний податок, не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів, дотримуватися правил добросусідства.
3.7. Кожен учасник спільної часткової власності має право вимагати виділення належної йому частки із складу земельної ділянки як окремо, так і разом з іншим учасником, який вимагає виділення, а у разі неможливості виділення частки – вимагати відповідної компенсації.

4. ПОРЯДОК РОЗПОРЯДЖЕННЯ
4.1. Учасники мають право продавати або іншим шляхом відчужувати належну їм частку земельної ділянки, передавати її в оренду, спадщину, заставу.
4.2. При продажу учасником належної йому частки земельної ділянки інший учасник має переважне право купівлі цієї частки. При цьому учасник повинен повідомити за _____ днів у письмовій формі всіх співвласників про свій намір продати свою частку із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається частка земельної ділянки. Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.
4.3. При переході права власності на частку земельної ділянки учасник, що здійснює відчуження, повинен повідомити набувача про перехід до нього всіх прав і обов’язків, передбачених цим договором та про необхідність укладання нового договору про спільну часткову власність на земельну ділянку.

5. ІНШІ УМОВИ
5.1. Учасники мають інші права та несуть інші зобов’язання, передбачені чинним законодавством України, які стосуються їх прав на володіння, користування та розпорядження належними їм частками земельної ділянки.
5.2. У випадках, не передбачених цим договором, учасники керуються чинним законодавством. Таке ж правило діє у разі протиріччя цього договору імперативним нормам чинних законодавчих актів.
5.3. За невиконання або неналежне виконання умов цього договору учасники несуть відповідальність, встановлену чинним законодавством України.
5.4. Зміст статей 88, 90-91, 95, 96, 110, 111 Земельного кодексу України учасникам роз’яснено.
5.5. Витрати по складанню та оформленню цього договору учасники несуть в рівних частинах.
5.6. Цей договір є невід’ємною частиною державних актів на право на земельну ділянку.
5.7. Всі зміни та доповнення до цього договору повинні бути нотаріально посвідчені.
5.8. Цей договір складено та підписано в трьох примірниках, один з яких зберігається у справах нотаріуса, інші, що мають силу оригіналів, видаються учасникам.

Підписи сторін:
_____________________
_____________________

[irsipa]

Странник, у меня тоже никогда не было такого договора. Но я бы рассуждала так: если такой договор - это формальность во исполнение п. 53 Інструкції, необходимая для отчуждения частки, то договор бы составила по типу - все вместе везде (а что, разве запрещено именно так "володіти, користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою, співвласникам на праві спільної часткової власності"). А если этот договор не формальность, а просто люди захотели поставить точки над "и" и определить где один сажает лучок, а где второй картошку - потребовала бы "відповідну проектну документацію". На истину не претендую. Может в ходе обсуждения (если оно будет) и изменю точку зрения.