Питання по іпотечному договору

[Форестер]

Привіт шановні колеги. Готується договір іпотеки. Банк надав мені зразок іпотечного договору для його вивчення з умовою, що там нічого не можна змінювати. Там є такий пункт:
"7.1.4. З метою реалізації прав ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ передбачених цим Договором та статтями 37, 38 Закону України "Про іпотеку", ІПОТЕКОДАВЕЦЬ-МАЙНОВИЙ ПОРУЧИТЕЛЬ уповноважує ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ:
 подавати, оформляти та отримувати будь – які інші документи, необхідні для набуття права власності на Предмет іпотеки або для підготовки Предмета іпотеки до продажу;
 пред’являти правовстановлюючі документи на Предмет іпотеки, цей Договір та всі інші необхідні документи;
 усно та письмово звертатися, подавати, отримувати та підписувати необхідні документи, їх дублікати, у тому числі заяви до установ та організацій, незалежно від форм власності та підпорядкування з питань одержання Витягів із державного реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Державного реєстру правочинів тощо;
 отримувати будь – які необхідні витяги, технічну документацію та інші документи, що надаються відповідними органами державної влади та органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами та організаціями;
 право здійснювати всі види платежів, пов’язаних із укладанням договору купівлі – продажу або переходом права власності на Предмет іпотеки, у тому числі сплату: нотаріальних послуг, послуг з оформлення та надання документів, необхідних для укладання договору купівлі – продажу або переходу права власності на Предмет іпотеки, а також сплачувати суми податків та внесків до державних цільових фондів, здійснювати інші платежі;
 здійснювати інші дії, що пов’язані з реалізацією прав ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ, передбачені цим Договором та Законом України "Про іпотеку"."
У мене питання, як ви вважаєте чи можна залишити в іпотечному договорі такий пункт, якщо абзац 5 статті 38 Закону України "Про іпотеку" говорить, що "Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. { Статтю 38 доповнено частиною згідно із Законом N 800-VI ( 800-17 ) від 25.12.2008 }." Заздалегідь вдячний за свої думки. З повагою.

[Per se]

Это получается смешанный договор – договор ипотеки с элементами договора доручення, но если исходить из норм
Стаття 1007. Обов'язки довірителя

1. Довіритель зобов'язаний видати повіреному довіреність на
вчинення юридичних дій, передбачених договором доручення.
без доверенности все равно не обойтись

Банк так подстраховывается, я не увидела в этом большого криминала.. свобода договора как никак-)

[Форестер]

Там у зразку є ще такий пункт:
"6.7. На використання ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЕМ наданих йому прав за цим Договором, ІПОТЕКОДАВЕЦЬ-МАЙНОВИЙ ПОРУЧИТЕЛЬ доручає ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЮ представляти інтереси ІПОТЕКОДАВЦЯ-МАЙНОВОГО ПОРУЧИТЕЛЯ у будь-яких державних органах, установах, організаціях, в підприємствах, установах, організаціях будь-якої форми власності та виду діяльності, перед фізичними особами, в нотаріальних органах, державній виконавчій службі та від імені ІПОТЕКОДАВЦЯ-МАЙНОВОГО ПОРУЧИТЕЛЯ вчиняти будь-які дії, в тому числі але не обмежуючись: робити заяви, повідомлення, надавати та отримувати правовстановлюючі документи на Предмет іпотеки, подавати, отримувати, підписувати та оформляти будь-які документи, довідки, довідки - характеристики, витяги з будь-яких Державних реєстрів, укладати та підписувати будь-які види господарських договорів, пов’язані із пред’явленням ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЕМ вимоги за Основним зобов’язанням та реалізацією механізму звернення стягнення на Предмет іпотеки, з придбанням або відчуженням Предмету іпотеки, із утриманням і збереженням Предмета іпотеки, страхуванням Предмета іпотеки, із примусовим зверненням стягнення на Предмет іпотеки тощо."
Мені дуже не подобаються слова "доручає" і "уповноважує". Це ж іпотечний договір а не договір доручення чи довіренсть.

[Per se]

Да уж .. я тоже склоняюсь к тому что это должна быть отдельная доверенность

[Форестер]

Per se "файно" дякую за думку.

[кувшинка]

Форестер,

в свете положений ЦК такая редакция договора ипотеки смешанного - вполне реальна, только откорректировать нужно, что реализация полнопочий в этой части осуществляется по выданной впоследствии отдельной доверенности со ссылкой на тот же ЦК.
По сему банку нужно сразу с договором оформлять и доверенность, потому как без нее впоследствии по самому договору ничего следать они не смогут, а если доверенность не сделать сейчас, то и эти положения договора - так - бла, бла,бла...
сорри за слэнг!
С другой стороны, как оговорить в доверенности момент неисполнения должником обязательства, дающий право на реализацию полномочий банку по такой доверенности? + Доверитель вправе ее через день отменить у любого нотариуса.
И зачем вводить сейчас в дополнительные траты потенциального должника, ставя под угрозу его право собственности, возможно он будет в будущем добросовестным плательщиком.

Знаете,
лично я посылала, посылаю и буду посылать банки с подобной прокачкой прав и требованиями соблюдать их абсурдные, но на внешний вид (как и все у банков пока не присмотреться) "законные" формы договоров, которыми они подминают под себя не только нотариусов, но и право в целом. И посылаю их, как правило, к тем нотариусам, которые прогибаются под них, благо, что такие есть, зато не прогибаются под удостоверение допов. не у того же нотариуса, у которого основной удостоверялся. Все решает цена вопроса, вот и вся мораль, в т.ч. и правовая:
в сравнении с допом к договору аренды, - доход от станка с ипотеками - просто капля в море, можно на этой капле и видимость принципиальную профессиональную создавать!

[Stonehenge]

А для чего нужна доверенность, если банк будет продавать от своего имени?

[кувшинка]

А для чего нужна доверенность, если банк будет продавать от своего имени?

Не поняла, как от своего имени можно продавать чужое имущество!
Доверенность для этого и нужна, а еще чтобы надпись не делать, не платит - сразу по доверенности и реализовать!

Ну еще по такому договору находят нотариусов, которые тоже ничего такого в нем не усматривают, и без доверенности, на основании эттой части полномочий договора ипотеки - и реализуют! Делов-то всех опять же в цене вопроса!

[Форестер]

А як же абзац 5 статті 38 Закону України "Про іпотеку" говорить, що "Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. { Статтю 38 доповнено частиною згідно із Законом N 800-VI ( 800-17 ) від 25.12.2008 }."
Тут написано "від свого імені" та без "будь-якого уповноваження".

[кувшинка]

Тут написано "від свого імені" та без "будь-якого уповноваження".

Банківське лоббі у парламенті робить усе, чому дивуватися, незважаючи на ЦК? Він їм не цікавий!
Там же теж написано, але зворотнє, та їх це у погоні за мільонами хіба влаштує?

Якщо Іпотекодавець має право продавати лише на підставі іпотечного без спеціальних уповноважень, навіщо вони взагалі ці уповноваження у договорі іпотеки зазначають? Самого договору іпотеки і досить!

Це називається - пролобіювали, придурки, а далі - трава не рости!

[OLNIK]

А для чего нужна доверенность, если банк будет продавать от своего имени?

Не поняла, как от своего имени можно продавать чужое имущество!
Доверенность для этого и нужна, а еще чтобы надпись не делать, не платит - сразу по доверенности и реализовать!

Ну еще по такому договору находят нотариусов, которые тоже ничего такого в нем не усматривают, и без доверенности, на основании эттой части полномочий договора ипотеки - и реализуют! Делов-то всех опять же в цене вопроса!

Кувшинка, право продажи принадлежит собственнику, но есть исключения, что и предусмотрено ст.658 ГК.
Если в ипотечном договоре есть такое право ипоткодержателю продать при определенных условиях, то это прямо законом предусмотрено и никаких доверенностей.
Банки уже настолько перебдевают, что ужас, предполагаю, что банк вовсе все оригиналы документов хочет у себя оставить, чтобы человек сам ни в горгаз, ни в горсвет, а уж тем более к нотариусу с оригиналом не смел обращаться без провожатого, вот и нагородили всего что можно в этом обсуждаемом пункте.

[кувшинка]

Кувшинка, право продажи принадлежит собственнику, но есть исключения, что и предусмотрено ст.658 ГК.
Если в ипотечном договоре есть такое право ипоткодержателю продать при определенных условиях, то это прямо законом предусмотрено и никаких доверенностей.
Банки уже настолько перебдевают, что ужас, предполагаю, что банк вовсе все оригиналы документов хочет у себя оставить, чтобы человек сам ни в горгаз, ни в горсвет, а уж тем более к нотариусу с оригиналом не смел обращаться без провожатого, вот и нагородили всего что можно в этом обсуждаемом пункте.

OLNIK,
абсолютно точно! У нас уже лет десять как практика оставления документов у себя, потом их утеря либо не могут найти в связи с закрытием отделения, реорганизацией банка. Посылают людей получать дубликаты правоустанавливающих, при этом имущество остается в аресте, потому что должник рассчитался, арест не сняли, документов нету, как дубликат на арестованное выдавать - начинается цирк!
Да еще и нотариусов своих просили, чтобы после сделки людям говорили, что документы до погашения кредита должны в банках храниться! Я их так посылала, что они летели и жаловались на меня, но ничего так и не добились.

Да, в 658 ГК и в ЗУ "ОБ ипотеке" предусмотрено право продажи Ипотекодержателем от своего имени, но только право продажи, а Вы посмотрите сколько полномочий передает Ипотекодатель в этом смешанном договоре ипотеки и договоре поруки (первое сообщение автора темы) - там же все полномочия - и по сбору документов для продажи и все...все.. А передача всех предшествующих договору купли-продажи полномочий разве ст. 658 ЦК или ЗУ "ОБ ипотеке" предусмотрена, разве их можно договором-поручения оформлять без доверенности к нему???

А существенные условия договора купли-продажи с собственником оговорить хотя бы в договоре поручения, пусть и смешаным с договором ипотеки? Или тоже - не нужно? Там даже не написано "за цену и на условиях по его усмотрению" как обычно мы пишем?!!! Банк же за треть цены продаст!
Там еще куча несостыковок этой нормы закона с ЦКУ, ЗУ "Про виконавче провадження" ...я утомлю Вас, если все переписывать буду.

Я не знаю, я б по такому договору смешанному без специальных полномочий не рискнула бы что-либо продать!
И с кокого момента-то продать вправе: в любой момент после первого неплатежа или начиная с какого размера задолженности??? А Вы бы слелали такую сделку?

[Сонце]

Ребята, я вообще не понимаю эту практику оставления у банка правоустанавливающих. Ну это же бред какой то. Собственник идет и получает дублика, а оригинал кот у банка сразу же становиться бессмысленным. Неужели это сложно сделать? Да что то я не припомню чтобы хоть один гражданин вздрючил банк по ипотеке, как правило бывает наоборот.....

[Stonehenge]

Ребята, я вообще не понимаю эту практику оставления у банка правоустанавливающих. Ну это же бред какой то. Собственник идет и получает дублика, а оригинал кот у банка сразу же становиться бессмысленным. Неужели это сложно сделать? Да что то я не припомню чтобы хоть один гражданин вздрючил банк по ипотеке, как правило бывает наоборот.....

Бывали уже случаи... признавались ипотеки недействительными по решению суда, и банк узнавал об этом через полгода, когда уже и забороны были сняты.
Только этот судья, что такие заочные решения выносил (Киевская обл.) судьёй уже не работает.
Правоустанавливающие они у себя оставляют на хранение для того, чтобы после не бегать самим за дубликатами. А если ипотекодателю нужны документы, то по его заявлению банк их выдаст под обязательство вернуть в течение... дней.
А в ипотечных договорах есть пункт о штрафе на очень неприятную сумму в случае нарушения обязательства о возврате документов банку.
Конечно, можно получить дубликаты, ну а смысл?
Зря потраченные деньги + мелкая пакость банку.
Не смогут продать сами по 38-й, так обратят взыскание через суд.