Майнові права Інвестора за інвестиційним договором: застава чи іпотека?

[Елена Прекрасная]

Є інвестиційний договір між Забудовником та інвестором, відповідно до якого інсвестор має право набути у власність об'єкти нерухомості, перелік яких визначається додатковою угодо. Є додаткова угода, з таким переліком, в якій зазначено, що Забудовник зобовязується передати такі обєкти у власність Інвестора після введення в експлуатацію.
Інвестор не сплатив кошти за такі Обєкти.
Майнові права на такі Обєкти нерухомості належать Забудовнику до оплати Обєктів. Інвестор бере кредит для оплати в Банку. Питання чи можуть передати одночастно и Інвестор, и Забудовник в іпотеку Банку, майнові права на одні й ті самі обєкти? Вважаю, що не можна. Оскільки майнові права належать Забудовнику, то Забуловник може передати їх в іпотеку, а після оплати Інвестором таких обєктів, майнові права перейдуть до Інвестора, і тоді Інвестор може передати їх в іпотеку. Клієнти вважають, що можна одночасно укласти 2 договори іпотеки, оскільки відповідно до ст. 5 ЗУ "Про іпотеку" можна передати в іпотеку майно, що стане власністю іпотекодавця у майбутньому. Також хочуть зродити договір застави майнових прав Інвестора за інвестиційним договором. Питання положення якого законодавста будуть застосовуватись до такого договору, застави чи іпотеки?
Право вимагати передачі у власність Обєкти нерухості є майновим правом на обєкти нерухомості (іпотека), але право вимоги виникає тільки після оплати, отже у Інвестора зараз є тільки право на право вимоги, до якого має застосовуватись закон про заставу.
Шановні колеги, якщо у Вас в практиці були подібні випадки, прошу допомогти мені розібратися з цим питанням. Я вважаю, що првильно зробити так:
-Договір іпотеки майнових прав між Банком та Забудовником.
- Договір застави прав Заставодержателя як Кредитора за Інвестиційном Договором.
Після оплати Інвестором Обєктів - договір іпотеки майнових прав між Інвестром та Забудовником.
Але клієнти вважають, що Інвестор таки може передати в іпотеку майнові права та право вимоги на набуття у власність за Інвестиційним договором до моменту оплати, тобто до виникнення у нього цих прав.

[myr]

З А К О Н У К Р А Ї Н И

Про іпотечне кредитування, операції
з консолідованим іпотечним боргом
та іпотечні сертифікати
Закон встановлює відносини у системі іпотечного
кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами
у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів
управління майном

Стаття 5. Виникнення іпотеки
Іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України
"Про іпотеку" щодо нерухомого майна, об'єктів
незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість,
будівництво якої не завершено.
Кредитодавець може самостійно виконувати функції
іпотекодержателя або доручити виконання цих функцій іншій особі.
Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та
нотаріально посвідчений. Нотаріальне посвідчення іпотечного
договору проводиться за місцезнаходженням нерухомості (місцем
реєстрації), яка є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням
іпотекодержателя (місцем реєстрації) чи іпотекодавця.
Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухомість,
що належить третім особам та стане власністю іпотекодавця після
укладення такого договору, посвідчується нотаріусом до моменту
оформлення права власності іпотекодавця на нерухомість.
Обтяження іпотекою нерухомого майна підлягає державній
реєстрації в установленому законом порядку незалежно від того, хто
є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.
Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права
на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується
нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права
на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може
бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості
для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам,
або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення
будівництва. Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет
іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.
Після закінчення будівництва нерухомості іпотекодержатель
реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника
на збудовану нерухомість, та ця нерухомість продовжує бути
предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору.
Зміна або розірвання іпотечного договору допускається лише за
згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
У разі коли іпотечним договором передбачено накладення
заборони відчуження нерухомого майна, яке є предметом іпотеки,
нотаріус накладає таку заборону одночасно з посвідченням договору
іпотеки. Якщо предметом іпотеки є майнові права на нерухомість,
будівництво якої не завершено, нотаріус за повідомленням
іпотекодержателя накладає заборону на відчуження нерухомого
майна.
У разі включення іпотеки до іпотечного пулу умови іпотечного
договору змінам не підлягають.


З А К О Н У К Р А Ї Н И

Про фінансово-кредитні механізми і управління майном
при будівництві житла та операціях з нерухомістю
Закон встановлює загальні принципи, правові та
організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в
управління з метою фінансування будівництва житла та особливості
управління цими коштами, а також правові засади та особливості
випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з
нерухомістю.
Стаття 10. Особливості забезпечення виконання зобов'язань
забудовника за договором перед управителем фонду

Виконання зобов'язань забудовника за договором, укладеним між
ним та управителем фонду, забезпечується встановленням іпотеки.
Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права
на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, або, за згодою
управителя, об'єкт незавершеного будівництва, або інше нерухоме
майно, яке належить забудовникові на праві власності. Іпотечний
договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально
посвідчений відповідно до закону.
В договорі має бути передбачене зобов'язання забудовника
уступити управителю майнові права на нерухомість, яка є об'єктом
будівництва, у разі виникнення обумовленого цим договором ризику
невиконання забудовником своїх зобов'язань перед управителем.
За кожним об'єктом будівництва забудовник та управитель
укладають:
договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом
будівництва, з відкладальними умовами;
договір доручення з відкладальними умовами, за яким
управителю у разі порушення забудовником умов договору доручається
виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення
цих функцій іншим особам. При цьому забудовник на час дії договору
має право надавати безвідкличну довіреність управителю на право
делегування третім особам функцій забудовника у разі порушення
останнім умов договору з управителем.
У разі виявлення управителем визначеного договором ризику
порушення забудовником умов договору договір уступки заставленого
майнового права набирає чинності і забудовник повинен передати
управителю фонду майно та майнові права на нерухомість, яка є
об'єктом будівництва.
У разі невиконання забудовником умов договору управитель має
право звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до
законодавства.


З А К О Н У К Р А Ї Н И

Про іпотеку

нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також
об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з
нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх
призначення. Застава повітряних та морських суден, суден
внутрішнього плавання, космічних об'єктів, майнових прав на
нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за
правилами, визначеними цим Законом;
об'єкт незавершеного будівництва - об'єкт будівництва, на
який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його
спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до
законодавства;
Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права
на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується
нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права
на цю нерухомість.
Стаття 5. Предмет іпотеки
Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів
нерухомого майна за таких умов:
нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або
на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або
комунальне підприємство, установа чи організація;
нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього
відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;
нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку
як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не
встановлено цим Законом.
Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного
будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке
стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору,
за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на
набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.
Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній
реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто
є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.
Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки
лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на
неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим
Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна,
яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета
іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права
власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.
Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його
приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.
Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування
нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право
будувати, володіти та відчужувати об'єкт нерухомого майна. Таке
право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього
Закону вважається нерухомим майном.

[myr]

. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може
бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості
для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам,
або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення
будівництва.

Вважаю, що сполучник "або" виключє можливість одночасного посвідчення правочинів, які забезпечують зобовязання.

[Олена]

Забудовник зобовязується передати такі обєкти у власність Інвестора після введення в експлуатацію.Тобто у інвестора (юридичної особи, бо фізична може інвестувати кошти лише у фонди фінансування будівництва а не безпосередньо забудовнику) є право вимоги, а не майнові права на нерухомість і Ви можете робити іпотечний договір від забудовника шляхом передачі в іпотеку прав на землю та від інвестора договір застави згідно ЗУ "Про заставу" Стаття 49. Застава майнових прав
Заставодавець може укласти договір застави як належних йому на момент укладення договору прав вимоги по зобов'язаннях, в яких він є кредитором, так і тих, що можуть виникнути в майбутньому.
У договорі застави прав повинна бути вказана особа, яка є боржником по відношенню до заставодавця. Заставодавець зобов'язаний повідомити свого боржника про здійснену заставу прав.

[Елена Прекрасная]

Право оренди Забудовника не можна передати в іпотеку - земля в державній власності.
Я пропонувала клієнтам укласти 1) договір іпотеки майнових прав на нерухомість між Забудовником і Банком та 2) договір застави прав кредитора за Інвестиційним договором, в тому числі права вимоги набути у власність нерухомість.
Юристи Бпнку наполягають на змішаному договорі №2 за яким передається:
- у заставу права кредитора за Інвестиційним договором, в тому числі права вимоги набути у власність нерухомість (Закон "Про заставу");
- в іпотеку майнові права Інвестора на нерухомість, які тотожні правам, що є предметом іпотеки з Забудовником (Закон "Про іпотеку"), при цьому вважають такий договір - договором з відкладальною умовою, в якому буде зазначено "що договір набирає чинності з моменту набуття Інвестором майнових прав", ще й заборону відчуження хочуть...

[myr]

повний гитлер капут
мало того что хотят забезпечити забезпечення
так еще и отлагательное условие обеспечения, типа я для нац.банка имею формальне забезпечення и ничого що воно не чинне

[myr]

надо как то определится им какой нормативный акт в основе. и уже от основного акта отталкиваться по правам и обязанностям.