чи можливе нотаріальне посвідчення змін до договору, який первісно не був посвідчений нотаріально?

[Per se]

Stonehenge, как думаете - предварительный договор купли-продажи недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению ?

[Stonehenge]

Нет

[Semiramida]

а як же Стаття 635. Попередній договір

Попередній договір укладається у формі, встановленій для
основного договору, а якщо форма основного договору не
встановлена, - у письмовій формі.

[Per se]

Нет

пасибки, я так и думала

[Per se]

а як же Стаття 635. Попередній договір

Попередній договір укладається у формі, встановленій для
основного договору, а якщо форма основного договору не
встановлена, - у письмовій формі.

у нас есть 2 формы - письменная и устная

[Stonehenge]

а як же Стаття 635. Попередній договір

Попередній договір укладається у формі, встановленій для
основного договору, а якщо форма основного договору не
встановлена, - у письмовій формі.

Так мы ж тут статью 209 ЦК и пережОвуваем
Нот. удостоверение это ж не форма - это письмова форма + цацка

[Semiramida]

тоді таке питання
ви б посвідчили ДКП нерухомого майна з умовами, визначеними в попередньому договорі письмової форми (без нотпосвідчення), описавши його в основному договорі ???

[Доктор ZAZ]

Р І Ш Е Н Н Я
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ


26 листопада 2008 року

м. Київ


Колегія суддів Судової палати у цивільних справах

Верховного Суду України в складі:
головуючого
Лященко Н.П.,


суддів:
Жайворонок Т.Є., Костенка А.В.,
Перепічая В.С., Прокопчука Ю.В.


розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, Обухівського районного управління земельних ресурсів, Київської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» про визнання дійсним попереднього договору, переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки, визнання права власності на земельну ділянку, визнання недійсним Державного акта про право власності на земельну ділянку, визнання недійсною державної реєстрації вказаного Державного акта, зобов'язання Київської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» скасувати реєстрацію, за касаційними скаргами ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на рішення Обухівського районного суду Київської області від 28 травня 2008 року та ухвалу апеляційного суду Київської області від 8 серпня 2008 року,

в с т а н о в и л а:

У червні 2007 року ОСОБА_1 звернувся до суду із вказаним позовом, посилаючись на те, що 15.06.2006 року уклав з ОСОБА_2 попередній письмовий договір купівлі-продажу земельної ділянки розміром 0,2496 га, яка розташована по АДРЕСА_1. При цьому досягли згоди з усіх істотних умов договору. У зв'язку з відсутністю у відповідачки необхідного пакету документів, вони не мали можливості одразу укласти основний договір і домовилися це зробити не пізніше 30.03.2007 року, проте відповідачка ухилилася від виконання зобов'язання. 7.03.2007 року ОСОБА_2 уклала нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки з ОСОБА_3. Просив визнати дійсним попередній договір, недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 7.03.2007 року, який укладений під впливом обману, перевести на нього права покупця за цим договором, визнати за ним право власності на вказану земельну ділянку відповідно до умов попереднього договору. Просив також визнати недійсним Державний акт про право власності на землю від 18.01.2008 року на ім'я ОСОБА_2 та зобов'язати Київську регіональну філію державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» скасувати державну реєстрацію акту про право власності на земельну ділянку на ім'я ОСОБА_3.

Рішенням Обухівського районного суду Київської області від 28 травня 2008 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Київської області від 8 серпня 2008 року, позов задоволено. Ухвалено визнати дійсним попередній договір від 15 червня 2006 року. Переведено права та обов'язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 7 березня 2007 року, що був укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, на ОСОБА_1 Визнано за останнім право власності на спірну земельну ділянку. Визнано недійсними Державний акт на право власності на земельну ділянку на ім'я ОСОБА_3 та його реєстрацію. Зобов'язано Київську регіональну філію державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» державну реєстрацію скасувати реєстрацію вказаного Державного акту.

У поданих касаційних скаргах ОСОБА_2 та ОСОБА_3 просять скасувати рішення Обухівського районного суду Київської області від 28 травня 2008 року та ухвалу апеляційного суду Київської області від 8 серпня 2008 року, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, і ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити.

Касаційні скарги підлягають задоволенню.

Визнаючи дійсним попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки та переводячи на позивача права покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки, суди виходили з того, що сторони досягли згоди по всіх істотних умовах договору та домовилися, що у разі укладення продавцем договору купівлі-продажу з третіми особами в обхід покупця за цим договором, останній має право звернутися в суд з позовом про переведення на нього прав та обов'язків покупця та про визнання за ним права власності на земельну ділянку.

З рішеннями суду першої та апеляційної інстанції погодитись не можна, виходячи з наступного.

За правилами ст.635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

При розгляді справи судом встановлено, що за змістом наданого суду тексту попереднього договору від 15.06.2006 року, укладеного у простій письмовій формі, між ОСОБА_2(продавець) та ОСОБА_1(покупець) досягнуто згоди про купівлю-продаж земельної ділянки розміром 0,2496 га, яка розташована по АДРЕСА_1. Основний договір мав бути укладений не пізніше 30.03.2007 року. 7.03.2007 року ОСОБА_2 уклала нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу вказаної земельної ділянки з ОСОБА_3.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки у відповідності до вимог ст.657 ЦК України має бути укладений у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відповідно, і попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути нотаріально посвідчений.

Згідно зі ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Тобто, для визнання спірного попереднього договору дійсним необхідно встановити факт ухилення однієї із сторін від його нотаріального посвідчення.

ОСОБА_2 заперечує свій підпис на попередньому договорі, як і сам факт його укладення.

ОСОБА_1 обгрунтовує свої вимоги тим, що для укладення основного договору необхідно було зібрати пакет документів, а тому вони домовились укласти попередній договір. При цьому взагалі не посилається на ухилення з боку відповідачки від нотаріального посвідчення попереднього договору.

Не встановивши факт ухилення відповідачки від нотаріального посвідчення попереднього договору, суд визнав його дійсним без законних на то підстав .

Крім того, дійсним може бути визнано такий договір, який на момент його вчинення міг бути укладений сторонами з дотриманням вимог закону та посвідчений нотаріально згідно з положеннями Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. Тобто, на цей момент повинен бути в наявності весь пакет правовстановлюючих документів.

Відповідно до ч.2 с.635 ЦК України сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Тобто, наслідками неукладення основного договору є відшкодування збитків.

Дійсно, за змістом п.3 спірного попереднього договору у разі укладення основного договору в обхід покупця останній має право звернутися в суд позовом про переведення на нього прав покупця.

Така домовленість повністю узгоджується з правилами ст.3 ЦПК України, але визнання у попередньому договорі самого лише права покупця на звернення до суду не є само по собі підставою для задоволення вимог про переведення прав покупця і визнання права власності на спірну земельну ділянку, так як для цього відсутні правові підстави.

Виходячи зі змісту ст.635 ЦК України та правової природи попереднього договору як договору про намір укласти правочин у майбутньому, відсутні підстави вважати, що продавець може бути примушений до укладення основного договору.

А висновок суду про переведення прав та обов'язків покупця на ОСОБА_1 у договорі купівлі-продажу спірної земельної ділянки, який було укладено 7.03.2007 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, без визнання цього договору недійсним в частині покупця та на умовах попереднього договору, взагалі суперечить засадам цивільного законодавства.

Таким чином, при вирішенні даного спору суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, неправильно застосували норми матеріального права, а тому рішення підлягають до скасування з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Керуючись ст. 336, 341 ЦПК України, колегія суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України

в и р і ш и л а :

Касаційні скарги ОСОБА_2 та ОСОБА_3 задовольнити .

Рішення Обухівського районного суду Київської області від 28 травня 2008 року та ухвалу апеляційного суду Київської області від 8 серпня 2008 року скасувати.

Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, Обухівського районного управління земельних ресурсів, Київської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» про визнання дійсним попереднього договору, переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки, визнання права власності на земельну ділянку, визнання недійсним Державного акта про право власності на земельну ділянку, визнання недійсною державної реєстрації вказаного Державного акта, зобов'язання Київської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» скасувати реєстрацію.

Рішення оскарженню не підлягає.




Головуючий
Н.П. Лященко


Судді:
Т.Є. Жайворонок А.В. Костенко В.С. Перепічай Ю.В. Прокопчук

[Semiramida]

Нот. удостоверение это ж не форма - это письмова форма + цацка :)

[OLNIK]

а як же Стаття 635. Попередній договір

Попередній договір укладається у формі, встановленій для
основного договору, а якщо форма основного договору не
встановлена, - у письмовій формі.

у нас есть 2 формы - письменная и устная

А если учесть ст.657 ГК вместе с названием?

[Per se]

а як же Стаття 635. Попередній договір

Попередній договір укладається у формі, встановленій для
основного договору, а якщо форма основного договору не
встановлена, - у письмовій формі.

у нас есть 2 формы - письменная и устная

А если учесть ст.657 ГК вместе с названием?

Ну ...тогда его надо регистрировать в РП?

[Stonehenge]

При розгляді справи судом встановлено, що за змістом наданого суду тексту попереднього договору від 15.06.2006 року, укладеного у простій письмовій формі, між ОСОБА_2(продавець) та ОСОБА_1(покупець) досягнуто згоди про купівлю-продаж земельної ділянки розміром 0,2496 га, яка розташована по АДРЕСА_1. Основний договір мав бути укладений не пізніше 30.03.2007 року. 7.03.2007 року ОСОБА_2 уклала нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу вказаної земельної ділянки з ОСОБА_3.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки у відповідності до вимог ст.657 ЦК України має бути укладений у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно, і попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки має бути нотаріально посвідчений.

Суду Верховному, конечно, виднее, но судя по упоминанию термина "проста письмова", судья мозгом застрял в ГК 1963 года.
И чего ж он не делает вывод о том, что данный предварительный договор подлежит гос.регистрации?

В этом споре действительность предварительного договора всё равно ничего бы не дала - как справедливо заметил суд:

Виходячи зі змісту ст.635 ЦК України та правової природи попереднього договору як договору про намір укласти правочин у майбутньому, відсутні підстави вважати, що продавець може бути примушений до укладення основного договору.

[Доктор ZAZ]

Очевидно форма договора и его госрегистрация разные вещи
Если в всилу выщеизложенного основной должен быть нотудостоверен, то и предварительный тоже. А вот госрегистрации подлежит только основной - ст. 657

[Stonehenge]

тоді таке питання
ви б посвідчили ДКП нерухомого майна з умовами, визначеними в попередньому договорі письмової форми (без нотпосвідчення), описавши його в основному договорі ???

Нууу, если я позволяю себе условия основного договора записывать со слов сторон, то запросто.
А Вас кто-нибудь когда-нибудь просил в основном договоре на предварительный(с его реквизитами) ссылаться?
От меня обычно фсё прячут - там же ж цена реальная указана

[VITAminka]

и снова обсуждаем формы
да, ЦК видит две формы - письменны и устная.
а что такое нот. удостоверние? это ЭЛЕМЕНТ пиьсменной формы некоторых договоров.
да, это не сама форма - однако это ее неотъемлемая часть.
в данном случае неотъмелемой частью письменной формы договора купли продажи (оснвного) вяляется его нот. удостоверение.
так разве эта неотъемлемая часть формы основного может быть "отъемлемой" для предварительного?

ну а о регистрации предварительного ничего не сказано в ЦК.

[Stonehenge]

Очевидно форма договора и его госрегистрация разные вещи
Если в всилу выщеизложенного основной должен быть нотудостоверен, то и предварительный тоже. А вот госрегистрации подлежит только основной - ст. 657

Да. Это очевидно, что разные вещи.
Форма правочину - ст. 205
Нот.посвідчення - ст. 209
Держ. реєстрація правочину - ст. 210

Знач, 205-ю и 209-ю - можно в один стакан, а для 210-й в стакане места не фатит?

[Semiramida]

Нууу, если я позволяю себе условия основного договора записывать со слов сторон, то запросто.

а по другому і не можна, ці ж сторони самі і домовляються між собою

А Вас кто-нибудь когда-нибудь просил в основном договоре на предварительный(с его реквизитами) ссылаться?

було і таке (ціна в ДКП була реальна )

От меня обычно фсё прячут - там же ж цена реальная указана

- пунктик в договорі: "Будь-які попередні домовленості, які мали місце до укладення цього договору і не відображені у його тексті, після підписання договору не матимуть правового значення"

[Stonehenge]

да, это не сама форма - однако это ее неотъемлемая часть. в данном случае неотъмелемой частью письменной формы договора купли продажи (оснвного) вяляется его нот. удостоверение.
так разве эта неотъемлемая часть формы основного может быть "отъемлемой" для предварительного?

"часть формы" - что-то новенькое
с учетом части 2 ст.220 ЦК - очень даже отъемлемая.
Вот с 2012-го отменят гос.регистрацию договоров, вставят на это место гос.регистрацию права и потекут снова в суд ручейки, сливаясь в бурные потоки

[VITAminka]

таак, подождите - так ведь с такой логикой (что есть две формы: письменная и устная, а нотариал. удост. - это вообще непонятно что) - в той теме в ссылке - когда хотят внести изменения в нотариальный договор и изменения эти сделать в простой письменной форме 9без удостоверения) - ст. 654 (это та, которая о форме расторжения и изменения) говорит, что это изменение - в той же ФОРМЕ (если иное не предусмотрено самим договором)- пришли к выводу что можно, потому что это было прямо предусмотрено договором. но ведь если исходить из существования двух форм(не барть во внимание нот.удостовернеие как элемнт формы), то договор тот был в письменной форме - начит и изменеия к нему возможны в письменной форме (не обяз. нот. удост.) - и не важно предусмотрено это договором или нет - формы-то всего две... так что ли получается?

[VITAminka]

да, это не сама форма - однако это ее неотъемлемая часть. в данном случае неотъмелемой частью письменной формы договора купли продажи (оснвного) вяляется его нот. удостоверение.
так разве эта неотъемлемая часть формы основного может быть "отъемлемой" для предварительного?

"часть формы" - что-то новенькое
с учетом части 2 ст.220 ЦК - очень даже отъемлемая.

ну а как же еще назвать нот. удостоверение? -

Стаття 209. Нотаріальне посвідчення правочину
1. Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

ну и исходя из ч.1 - это все-таки неотъемлемая часть формы.
потому что договор такой НИКЧЕМНЫЙ - недейтсвительный изначально, недейтсвительность даже доказывать не надо. а вот ч. 2 говорит - что такая оказия все же может быть признана дейтсвительной. а может и не быть. но ч. 2 вовсе не устанавлиает и не дает право отходить от формы.
а то ведь тогда и письменная форма необязательна - есть же ч.2 ст.218

[Stonehenge]

Дак как же "неотъемлемая", если при определённых обстоятельствах (домовилися щодо усіх істотних умов, що підтверджуэться письмовими доказами...) без неё можно обойтись, и правочин буде визнано дійсним?
Это нам ещё везёт, что суды завещания действительными не признают по части 2 ст. 219.
VITAminkaчка, чес слово, пытаюсь вникнуть в Ваш номер 79 - не получается.
Вы говорите об обсуждении темы, на которую давала ссылочку Per se ?

[Ынотио]

Якщо Ви і з п'ятого разу не розумієте, що читаєте, значить-це писав юрист (Уілл Роджерс)

[Stonehenge]

От смотрите:
часть3 ст. 209
"Нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим ст 203 цього Кодексу"
п. 4 ст. 203 "Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом".
Такие формулировки "изымают" нотариальное удостоверение из загальных вымог, додержання яких э необхідним для чинності правочину и "отделяют" его от "вимог до формы".

[VITAminka]

VITAminkaчка, чес слово, пытаюсь вникнуть в Ваш номер 79 - не получается.
Вы говорите об обсуждении темы, на которую давала ссылочку Per se ?

да, я говорила о той теме.
что б было понятней, давайте не обращать на нее внимание (на ту тему) и представим себе ситуацию:
есть нотариальный договор (пусть аренды например). в нем вообще никак не регулируется порядок (форма) внесение в него изменений. чем будем рукововдствоваться? - я полагаю ст. 654.

Стаття 654. Форма зміни або розірвання договору
1. Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

в какой форме у нас заключен договор аренды? в письменной (исходя из того, что их всего две). так должен ли быть договор о внесении изменений в этот договор аренды нот. удостоверен?

[Per se]

так должен ли быть договор о внесении изменений в этот договор аренды нот. удостоверен?

Должен, если это договор аренды недвижимости сроком на 3 года и больше либо ТЗ.

Т.е. если к основному договору есть требования о обязательном нотариальном удостоверении, то и изменения к нему должны быть такими же..

[VITAminka]

Дак как же "неотъемлемая", если при определённых обстоятельствах (домовилися щодо усіх істотних умов, що підтверджуэться письмовими доказами...) без неё можно обойтись, и правочин буде визнано дійсним?
Это нам ещё везёт, что суды завещания действительными не признают по части 2 ст. 219.

неотъемлемая в том смысле, что закон устанавливает - что так должно быть.
в ч.2 указано исключение из общего правила, и ,повторю, этой частью вовсе не дано право отступать от норм, требующих нот. удостоверение.
эта часть регулирует ситуацию, которая по каким-то причинам может возникнуть.
и еще раз подчеркиваю слова -

суд може визнати такий договір дійсним

да, я согласна, что нот.удостоверение - не указано статье о формах.
однако есть же такая статья:

Стаття 220. Правові наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору
1. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

- никчемный - это хуже, чем недийсный. он вообще не пораждает никаких псоледствий - как-будто его и не было вообще в природе.

[VITAminka]

так должен ли быть договор о внесении изменений в этот договор аренды нот. удостоверен?

Должен, если это договор аренды недвижимости сроком на 3 года и больше либо ТЗ.

Т.е. если к основному договору есть требования о обязательном нотариальном удостоверении, то и изменения к нему должны быть такими же..

а где это написано - про требования о нот. удостверении ИЗМЕНЕНИЙ? в ст. 654 - только о форме

[Stonehenge]

в какой форме у нас заключен договор аренды? в письменной (исходя из того, что их всего две). так должен ли быть договор о внесении изменений в этот договор аренды нот. удостоверен?

нет, не должен, за исключением случая, когда в договоре аренды прямо сказано: "Договори про внесення змін та/або доповнень до цього договору підлягають нотаріальному посвідченню".

[Stonehenge]

никчемный - это хуже, чем недийсный. он вообще не пораждает никаких псоледствий - как-будто его и не было вообще в природе

Ой, не пугайте меня!
Нікчемність - эт не "ещё хуже", а один из видов недійсності. Недійсні правочини бывают ничтожными(нікчемними) и оспоримыми(оспорюваними)

[Per se]

Фсеее .. схожу с дистанции, потому что чувствую, что сойду с ума .. фуххх