фізична особа - підприємець

[Клер.]

Відчужується нежиле приміщення. Продає фізична особа - підприємець. Не можу догнати: чи сплачує він 5% податку за продаж нерухомості? Я сказала - треба. Там сума велика, люди сердяться. Може, я помиляюсь?

[Альвиора]

Нет не ошибаетесь. Все правильно- 5 %.

[Оленка Справедлива]

А какой вид деятельности он осуществляет?

[Клер.]

Вид діяльності не питала, думаю, що не продаж нерухомості, наскільки я знаю, у нього кафе в центрі міста.

[Армани]

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ УКРАЇНИЛист від 28.04.2007 р. № 2125/ч/17-0715ПРОДАЖ ВЛАСНОГО НЕРУХОМОГО МАЙНАДержавна податкова адміністрація України розглянула лист і повідомляє.Законом України від 22.05.2003 р. № 889 «Про податок з доходів фізичних осіб» (пп.9.12.1 п.9.12 ст.9) (далі — Закон) встановлено, що оподаткування доходів, отриманих фізичною особою від продажу нею товарів (надання послуг, виконання робіт) у межах її підприємницької діяльності без створення юридичної особи, а також фізичною особою, яка сплачує ринковий збір, здійснюється за правилами, встановленими спеціальним законодавством з цих питань, з урахуванням норм цього пункту.До спеціального законодавства належить, зокрема, спеціальна (спрощена) система оподаткування обліку і звітності, порядок провадження якої здійснюється фізичними особами — суб'єктами підприємницької діяльності за правилами, встановленими Указом Президента України «Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності суб'єктів малого підприємництва» від 03.07.98 р. № 727 (в редакції Указу Президента України від 28.06.99 р. № 746) (далі - Указ).Відповідно до ст.2 Указу фізична особа — платник єдиного податку сплачує єдиний податок за ставкою, встановленою місцевими радами за місцем державної реєстрації цього платника залежно від виду діяльності.Види діяльності зазначаються в Свідоцтві платника єдиного податку, порядок видачі якого затверджено наказом ДПА України від 29.10.99 р. № 599, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 02.11.99 р. за № 752/4045, і саме від виду (видів) діяльності залежить розмір єдиного податку, який повинен сплачуватися.ВІДПОВІДНО ДО СТ.6 УКАЗУ ФІЗИЧНА ОСОБА — СУБ'ЄКТ ПІДПРИЄМНИЦЬКОЇ ДІЯЛЬНОСТІ, ЯКИЙ СПЛАЧУЄ ЄДИНИЙ ПОДАТОК, НЕ Є ПЛАТНИКОМ ПОДАТКУ НА ДОХОДИ ФІЗИЧНИХ ОСІБ. ОТЖЕ, ДОХОДИ ПЛАТНИКА ЄДИНОГО ПОДАТКУ, ОДЕРЖАНІ НИМ ВІД ПРОВАДЖЕННЯ САМЕ ЗАЗНАЧЕНИХ У СВІДОЦТВІ ВИДІВ ПІДПРИЄМНИЦЬКОЇ ДІЯЛЬНОСТІ, НЕ ВКЛЮЧАЮТЬСЯ ДО СКЛАДУ ЙОГО ЗАГАЛЬНОГО РІЧНОГО ОПОДАТКОВУВАНОЮ ДОХОДУ І З НИХ НЕ СПЛАЧУЄТЬСЯ ПОДАТОК З ДОХОДІВ ФІЗИЧНИХ ОСІБ. ЦЕ ПІДТВЕРДЖУЄТЬСЯ ТАКОЖ І ПП.4.3.25 П.4.3 СТ.4 ЗАКОНУ.Якщо суб'єкт підприємницької діяльності, який обрав спрощену систему оподаткування, обліку та звітності, одержує протягом звітного року доходи інші, ніж зазначені у Свідоцтві про сплату єдиного податку, то такі доходи протягом року підлягають оподаткуванню податком з доходів фізичних осіб на загальних підставах, за правилами та у порядку, встановленими Законом (пп.9.12.2 п.9.12 ст.9).Дохід фізичної особи від продажу власного нерухомого майна, розташованого на території України, є доходом з джерелом походження з України і є об'єктом оподаткування податком з доходів фізичних осіб (пп.«є» п.1.3 ст.1 Закону). Порядок оподаткування таких доходів визначено у ст. 11 Закону, яка набрала чинності з 1 січня 2007 року.Відповідно до пп.11.1.2 п.11.1 ст.П Закону дохід, отриманий платником податку від продажу об'єкта нерухомості, іншого ніж зазначено у пп.11.1.1 цього пункту (житло), підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п.7.2 ст.7 цього Закону (5%).Як видно з листа, ви зареєстровані суб'єктом підприємницької діяльності і є платником єдиного податку. Видом діяльності у Свідоцтві зазначена роздрібна торгівля продовольчими та непродовольчими товарами. У приватній власності знаходиться складське приміщення, яке плануєте продати. Враховуючи наведене, при продажу вами як фізичною особою нежитлової нерухомості — складського приміщення, вартість такого об'єкта буде підлягати оподаткуванню за ставкою податку, визначеною п. 7.2 cm. 7 Закону (5%) як інші, не пов'язані з підприємницькою діяльністю доходи1.Відповідно до пп.11.1.3 п.11.1 та пп.11.2.3 п.11.2 вищевказаної статті Закону дохід від продажу об'єкта нерухомого майна визначається виходячи з ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства.Податковим агентом при здійсненні операцій з відчуження об'єктів нерухомого майна, в порядку, передбаченому в статті 11 цього Закону, є нотаріус, який посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку сторонами договору (п.П.Зст.11).Заступник Голови ДПА#8729України С.ЛЕКАРЬ

[ayu]

0,05

[Клер.]

Дякую всім, особливо marat`, ви мені дуже допомогли!!!

[Mega]

наскільки знаю майна і так реєструється на фізичну особу....

[Sannotar]

Виходить мій Орендодавець- СПД буде сплачувати податок на загальних підставах!А він думав 200 грн. - і все!!!! Було б цікаво на нього поглянути, коли він про це дізнаєтья....

[Ксюха]

Привлекательность продажи недвижимости в качестве физическоголица - предпринимателя очевидна. Согласно ст. 11 Закона № 889 ( 889-15 ) доход, полученныйплательщиком налога от продажи не чаще одного раза в течениеотчетного налогового года жилого дома, квартиры или частиквартиры, комнаты, садового дома (включая земельный участок, накотором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовыестроения и сооружения, расположенные на таком земельном участке),не облагаются налогом, если общая площадь такого жилого дома,квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома не превышает100 квадратных метров. Если площадь объекта недвижимого имуществапревышает 100 квадратных метров, то часть дохода, пропорциональнаясумме такого превышения, подлежит обложению по ставке в размере 1%от стоимости такого объекта недвижимого имущества. Доход, полученный плательщиком налога от продажи в течениеотчетного налогового года более чем одного из объектовнедвижимости, указанных выше, или от продажи объекта недвижимостииного, чем указанные выше объекты, подлежит налогообложению поставке 5%. В таком же порядке облагается налогом доход от продажиобъекта незавершенного строительства. Как видим, если физическое лицо продает в течение отчетногогода объекты недвижимости не один раз или продает, например,гараж, складское помещение и т. п., то налог с доходов физическихлиц составит 5% от стоимости объекта недвижимого имущества. В связи с этим закономерно возникает вопрос: а может лиуказанные объекты продавать частный предприниматель на единомналоге, при этом, по сути, минимизировав свои расходы по продаженедвижимого имущества? Рассмотрим сначала юридические тонкости данного вопроса. Минюст в своем письме от 11.01.07г. № 19-32/2 ( v32_2323-07 ),разъясняя порядок регистрации прав собственности на объектынедвижимого имущества в зависимости от формы собственности,указал, что право собственности на недвижимое имущество, котороеиспользуется в предпринимательской деятельностифизлица-предпринимателя, должно регистрироваться за физическимлицом, а не за физическим лицом - предпринимателем. Основанием для такого вывода стала ст. 318 ГКУ ( 435-15 ),которая среди субъектов права собственности называет физическихлиц и не называет физических лиц - предпринимателей. Указанноевыше письмо Минюста может натолкнуть на мысль, что разнедвижимость пребывает в собственности у физлица, то и вотношениях продажи объектов недвижимого имущества оно будетвыступать исключительно как физическое лицо, но не какпредприниматель. Встречаются на практике и нотариусы, отказывающиев регистрации договоров продажи недвижимости, если продавцом потакому договору значится физическое лицо - предприниматель,видимо, именно так и трактуя разъяснение Минюста. Вместе с тем, по нашему мнению, такая позиция ошибочна, и изписьма Минюста необходимо сделать другие выводы. Физические лица - предприниматели наравне с юридическимилицами отнесены к субъектам хозяйствования (ст. 55 ХКУ ( 436-15 ))и каких-либо ограничений в общем порядке осуществленияпредпринимательской деятельности физлиц по сравнению с другимисубъектами хозяйствования ни в ГКУ ( 435-15 ), ни в ХКУ непредусмотрено. Более того, в ГКУ специально подчеркивается, что кпредпринимательской деятельности физических лиц применяютсянормативно-правовые акты, регулирующие предпринимательскуюдеятельность юридических лиц, если иное не установлено закономлибо не вытекает из сути отношений (ст. 51 ГКУ ( 435-15 )). Нафизлицо-предпринимателя, как и на других субъектовпредпринимательской деятельности, распространяется действиепринципа свободы предпринимательской деятельности, который нашелотражение в ч. 1 ст. 43 ХКУ ( 436-15 ) и гласит, чтопредприниматели имеют право без ограничений самостоятельноосуществлять любую предпринимательскую деятельность, незапрещенную законом. А ссылкой на ч. 1 ст. 44 ХКУ ( 436-15 ) можнообосновать право любого предпринимателя свободно выбирать видпредпринимательской деятельности (если, конечно, законодательствоне предусматривает каких-либо специальных ограничений). Вывод: физическое лицо - предприниматель свободно в выборевида предпринимательской деятельности, а значит, может выбрать итакой вид деятельности, как купля и продажа собственногонедвижимого имущества (код КВЭД 70.12.0). Этот подкласс включаеткуплю и перепродажу собственного недвижимого имущества - нежилых ижилых строений, земельных участков (Классификация видовэкономической деятельности ДК 009:2005, принятая приказомГоспотребстандарта Украины от 26.12.2005г. № 375 ( va375202-05 )). Регистрация же в качестве собственника объекта недвижимостифизического лица, о чем как раз и указано в приведенном вышеписьме Минюста, а не физического лица - предпринимателя, совсем неисключает возможности использования такого имущества егособственником - физическим лицом в своей предпринимательскойдеятельности. Более того, такое положение вещей полностьюсоответствует ч. 1 ст. 320 ГКУ ( 435-15 ), согласно которойсобственник (т. е. в нашем случае физическое лицо) имеет правоиспользовать свое имущество (в том числе объекты недвижимости) дляосуществления предпринимательской деятельности (другими словами,выступая как физическое лицо - предприниматель). Таким образом, несмотря на то что объекты недвижимостизарегистрированы на собственника - физическое лицо, в договорекупли-продажи он может выступать в качестве частногопредпринимателя. Для этого как сторона договора купли-продажинедвижимости должно быть указано именно физическое лицо -предприниматель с приведением реквизитов Свидетельства огосрегистрации и Свидетельства об уплате единого налога, а непросто физлицо. Такие выводы, в частности, можно сделать изопределения ВАСУ от 24.05.2006 г. Теперь что касается уплаты единого налога частнымпредпринимателем, который продает объекты недвижимости. ГНАУ в своих письмах, в частности в письме от 28.04.2007 г.№ 2125/4/17-0715 ( v2125225-07 ), отмечает, что доходы, полученныеплательщиком единого налога от осуществления видов деятельности,указанных в Свидетельстве об уплате единого налога, не включаютсяв состав общего налогооблагаемого дохода и не облагаются налогом сдоходов физических лиц. Если субъект предпринимательскойдеятельности - плательщик единого налога на протяжении отчетногогода получает доходы иные, нежели указанные в Свидетельстве обуплате единого налога, то такие доходы облагаются налогом сдоходов физических лиц по общим правилам. Такие правила в случаепродажи недвижимого имущества установлены в ст. 11 Закона № 889( 889-15 ). Поэтому, если предприниматель хочет, чтобы доход отпродажи объекта недвижимости не включался в состав общегоналогооблагаемого дохода, в его Свидетельстве об уплате единогоналога должен быть указан такой вид деятельности, как купля ипродажа собственного недвижимого имущества. В таком случае частныйпредприниматель на едином налоге, выступая в роли продавца, недолжен уплачивать налог с доходов физических лиц. Справедливости ради хотелось бы отметить, что на практике невсе нотариусы разделяют данную точку зрения, несмотря на то чтоона полностью правомерна, и требуют от физическихлиц предпринимателей уплаты налога перед заключением сделки покупле-продаже недвижимости.------------------------------------------------------------------[qoute]Налоги и бухгалтерский учет[qoute]11 октября 2007 г., № 82(1057), стр. 19[11.10.2007]Татьяна Онищенко, экономист-аналитикЕлена Уварова, юрист