Договор купли-продажи недвижимости с отменительным условием.

[Barak OBAMA]

"Уважаемые коллеги, хотелось бы услышать Ваше мнение. Может быть в Вашей практике попадались такие сделки.Организация хочет купить строение и реконструировать его в дальнейшем. Для реконструкции, естественно, им необходимо согласовать множество документов у власти и в итоге получить разрешительные документы. Так вот, покупатель хочет поставить в договоре условие, при котором в случае неполучение покупателем в дальнейшем /""одобрям/"" на реконструкцию здания договор расторгается и все возвращается на свои места. Оплата происходит по частям, основная часть после получения /""одобрям/"" на реконструкцию. Гос регистрация сделки после нотариального удостоверения."

[ХХХ]

Если это сделка купли-продажи - то регистрация сделки должна происходить одновременно с ее заключением после регистрации нотариального действия. Без этого сделка будет считаться незаключенной. А отлагательное условие включить можно. По-моему это не противоречит гражданскому законодательству. Вопрос в том как быть если это условие не будет выполнено. Считаю, что условия и последствия нужно четко оговорить в самом договоре.

[Barak OBAMA]

Спасибо за оказанное внимание.

[Vолодимир]

Спробуємо розглянути можливість укладення договору купівлі-продажу нерухомості з умовою, що у разі, якщо покупець не отримає дозвіл на реконструкцію даної нерухомості – договір припиняє дію і все повертається у первісне положення. При чому оплата здійснюється частинами, основна з яких сплачується після отримання дозволу на реконструкцію.Має сенс розглянути етапи укладення правочину та динаміку правовідносин: підписання правочину, нотаріальне посвідчення, реєстрація правочину, здійснення оплати, перехід права власності, реєстрація права власності.Але спочатку розглянемо питання: яким є дана умова у договорі – відкладальною або скасувальною? Звернемося до ст.212 ЦК України – правочини, щодо яких правові наслідки пов’язуються з настанням певної обставини.Так правочином з відкладальною умовою визнається правочин, в якому настання або зміна прав та обов’язків обумовлюється обставиною, щодо якої невідомо, чи настане вона чи ні. В свою чергу правочином із скасувальною умовою визнається правочин, в якому припинення прав та обов’язків обумовлюється обставиною, щодо якої невідомо, чи настане вона чи ні.В нашому випадку договір купівлі-продажу нерухомого майна спрямований не на припинення права власності, а на перехід права власності, який здійсниться у разі, якщо покупець отримає дозвіл державних органів на реконструкцію.Тобто має місце наступний порядок дій: нотаріальне посвідчення, реєстрація правочину, отримання покупцем дозволу на реконструкцію – настання необхідної умови договору, оплата об’єкту нерухомості, перехід права власності, реєстрація права власності.Здається би все гаразд, але постає проблема, щоб отримати дозвіл на реконструкцію покупець має бути власником нерухомості. Відповідно до положень Цивільного Кодексу України, особа стає власником нерухомості не з моменту реєстрації права власності, а з моменту реєстрації правочину, про що сторонам рекомендується зазначити окремо у тексті договору. Тобто реєстрації договору купівлі-продажу нерухомості має бути здійснена до отримання дозволу на реконструкцію. Після отримання дозволу на реконструкцію та відповідно реалізації умовної обставини безсумнівно можуть бути здійснені реєстрація права власності на нерухомість та оплата за договором. Отже маємо ситуацію, коли умовна обставина має місце не до виконання договірних зобов’язань, а після. А у разі, якщо умовна обставина не настає, то все вже виконане за договором повинне бути повернено у початкове положення.Тобто в нашому випадку, дана умовна обставина не може бути застосована як відкладальна, тому що виконання зобов’язань здійснюється до настання умовної обставини.Не дуже легко й застосувати дану умову як скасувальну, тому що договір купівлі-продажу спрямований не на припинення, а навпаки на зміну та виникнення прав і обов’язків, хоч і в цьому випадку із настанням згаданої умови правовідносини сторін повністю анулюються та повертаються у початкове положення. Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України за редакцією Довгерта А.С., Кузнецової Н.С. та інших (Київ: Істина, 2004,стор.167) надає коментар правочинам із скасувальною та відкладальною умовами та наводить приклади, серед яких як договір з відкладальною умовою наводиться правочин, за яким будівництво починається підрядником за умови отримання замовником усіх необхідних дозволів.Мабуть на практиці не самим важливим є визначення яка саме умовна обставина має місце – відкладальна чи застосувальна. Слід приділити увагу, що Цивільний Кодекс України взагалі не містить загальних суттєвих умов договору, як це було у Цивільному Кодексі УРСР.Відповідно до основних принципів Цивільного права, найбільш важливе значення має відсутність заборони укладення конкретного правочину у законодавстві.Цивільне законодавство не містить заборони укладення договору купівлі-продажу об’єкту нерухомості із визначеною вище умовою, згаданий правочин не порушує моральні засади суспільства та відповідає вимогам дійсності правочинів, а отже в даному випадку сторони можуть врегулювати свої відносини на власний розсуд (ст.6 ЦК України). При цьому слід мати на увазі та можливо використовувати наступну схему:1) Цей договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений.2) Реєстрація правочину має здійснюватися нотаріусом одночасно з посвідченням правочину3) З реєстрацією правочину до покупця переходить право власності на об’єкт нерухомості4) Покупець отримує дозвіл на реконструкцію5) Покупець сплачую продавцю обумовлену в договорі суму6) Покупець реєструє право власності на об’єкт нерухомостіУ разі ж, якщо покупець не отримає дозволу на реконструкцію протягом встановленого строку, сторони повертають все виконане за договором одна одній, покупець втрачає право власності на майно та здійснюється реєстрація права власності продавця на нерухомість.Але сторонам рекомендується дуже детально випасати в договорі процедуру повернення майна та процедуру зворотної реєстрації.