Іпотека майнових прав на нерухомість (квартира у багатоквартирному будинку)

[andy]

"Банк при оформленні даного договору іпотеки наполягає на:- одночасному з посвідченням договору іпотеки накладенню заборони відчуження нерухомого майна- реєстрації іпотеки за даним договором.Думки колег з цього приводу розійшлись. Одні вважають за можливе накладення заборони відразу, інші - тільки після закінчення будівництва будинку, здачі його в експлуатацію, та внесенні відповідних змін до договору іпотеки.Аргументи других: ч. 9 ст. 55 Закону ""Про нотаріат"":""Після закінчення будівництва збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору. У цьому разі іпотекодержатель на підставі документа про право власності реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість."", а також останнє речення першої частини пункту 98 нашої Інструкції:""При посвідченні таких договорів нотаріус роз'яснює іпотекодержателю його обов'язок після закінчення будівництва зареєструвати в установленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість"".Аргументи перших: останнє речення пункту 98 нашої Інструкції:""Указаний договір є підставою для ПЕРЕРЕЄСТРАЦІЇ заборони відчуження"". Тобто якщо йде мова про перереєстрацію, значить колись мала бути реєстрація.Яка практика з цього приводу у колег?Якщо реєструємо відразу, в момент іпотеки, яким чином в реєстрі обтяжень нерухомого майна (та в реєстрі іпотек) бути з адресою об'єкта: є місто, є вулиця, є номер позиції за генпланом забудови, є номер під'їзду, номер поверху та площа квартири. Яким чином все це прописати в реєстрах, може як невизначене майно? Крім того, як повідомили представники банку, в деяких регіонах нотаріуси до посвідчення договору іпотеки майнових прав вимагають підтвердження факту оплати за майнові права (квитанцію), тобто банк має до підписання іпотеки сплатити кредитні кошти на рахунок фірми-забудовника?"

[Александр]

Что Вы имеете ввиду - ивестиционные договора, договора Про дольову участь ? З А К О Н У К Р А Ї Н И Про інвестиційну діяльність ( Відомості Верховної Ради (ВВР), 1991, N 47, ст.646 ) ( Вводиться в дію Постановою ВР N 1561-XII ( 1561-12 ) від 18.09.91, ВВР, 1991, N 47, ст.647 )( Із змінами, внесеними згідно із Законами N 1955-XII ( 1955-12 ) від 10.12.91, ВВР, 1992, N 10, ст.138 N 185/98-ВР від 05.03.98, ВВР, 1998, N 33, ст.226 N 697-XIV ( 697-14 ) від 21.05.99, ВВР, 1999, N 31, ст.248 N 2899-III ( 2899-14 ) від 20.12.2001, ВВР, 2002, N 15, ст.100 ) ( Офіційне тлумачення Закону див. в Рішенні Конституційного Суду N 1-рп/2002 ( v001p710-02 ) від 29.01.2002 )( Додатково див. Ухвалу Конституційного Суду N 3-уп/2002 ( va03u710-02 ) від 14.03.2002 )( Із змінами, внесеними згідно із Законами N 40-IV ( 40-15 ) від 04.07.2002, ВВР, 2002, N 36, ст.266 - зміни виключені у зв'язку з виключенням пункту 3 розділу VII цього Закону на підставі Закону N 2505-IV ( 2505-15 ) від 25.03.2005, N 380-IV ( 380-15 ) від 26.12.2002, ВВР, 2003, N 10-11, ст.86 N 762-IV ( 762-15 ) від 15.05.2003, ВВР, 2003, N 30, ст.247 N 1294-IV ( 1294-15 ) від 20.11.2003, ВВР, 2004, N 13, ст.181 N 1344-IV ( 1344-15 ) від 27.11.2003, ВВР, 2004, N 17-18, ст.250 N 1407-IV ( 1407-15 ) від 03.02.2004, ВВР, 2004, N 16, ст.238 N 2285-IV ( 2285-15 ) від 23.12.2004, ВВР, 2005, N 7-8, ст.162 N 2505-IV ( 2505-15 ) від 25.03.2005, ВВР, 2005, N 17, N 18-19, ст.267 N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005, ВВР, 2006, N 13, ст.110 N 3370-IV ( 3370-15 ) від 19.01.2006, ВВР, 2006, N 22, ст.184 )Ст.4 Об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об'єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості. ( Статтю 4 доповнено частиною третьою згідно із Законом N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005 ) Или Я что то не так понял?

[andy]

Речь идет о договоре про дольову участь, который датирован 13.01.2006 г.

[Александр]

А сейчас Вы делаете такие договора? Я лично нет, а если банку очень хочется, то предлагаю им заключать их с клиентом без участия нотариуса! После Киевского скандала черевато!!!!

[andy]

"Дякую всім. Але як бачу - думки єдиної немає. Проблема при реєстрації в реєстрі іпотек як невизначеного майна в тому, що пошук в цьому реєстрі здійснюється виключно за майном, і якщо майно не визначене - нічого знайдено не буде. А точну адресу, чи номер РПВН ми ще не знаємо. Звісно можна ввести назву вулиці, а в номері дома написати позицію на генплані. Але якщо ця позиція співпаде з існуючим житловим будинком і власник цього будинку при його відчуженні не зможе його продати - всіх собак повісять на нотаріуса.Проблема при реєстрації заборони в реєстрі обтяжень рухомого майна - а що там реєструвати? З нашої Інструкції після останніх змін вилучено частину 3 пункту 252 про реєстрацію заборон у Державному реєстрі обтяжень рухомого майна.Тому мабуть і наполягає банк на реєстрації в реєстрі заборон, де хоча б за прізвищем та ід. кодом можна буде визначити обтяження та боржника. Але тоді нотаріус виступає порушником Закону ""Про нотаріат"". А наша Інструкція взагалі дуже загадкова... "

[myr]

Договором сторони встановили накладення нотарусом заборони, тому реєструю заборону.Реєструю іпотеку за тими даними які є на даний час. Як правило і реєстр іпотек і заборон знаходить збіги, правда потіп неприємно усі їх переглядати іноді багато, але знаходить.Сприводу реєстру застав рухомого майна, не погоджуюсь, тому що має бути встановлена саме іпотека. (за законами про іпотечне кредитування, консолідований борг і т.і.)

[nota]

"Натариус накладывает запрещение на недвижимое имущество. Имущественные права называются недвижимым имуществом, как исключение, только для целей ЗУ ""Об ипотеке"", но не ЗУ ""О нотариате"". Поэтому, накладывая запрещение на имущественные права, нотариус нарушает требования ст. 73 ЗУ ""О нотариате"". Регистрировать же ипотеку возможно при наличии ""Повідомлення іпотекодердателя"". Согласно ст. 55 ЗУ ""О нотариате"" запрещение накладывается на основании документа о праве собственности за ""повідомленням іпотекодержателя"".Не порождайте и не поддерживате порочну практику, которую хотят навязать нам банки. Нотариусы, соблюдате закон!!! "

[nadja]

"У мене таж виникав таий спір з банком. Але я відстояла свою точку зору, що в таких випадках реєструємо тільки іпотеку за повідомленням. Заборону не реєструємо, оскільки майнові права на нерухомість є нерухомстю тільки відносно ЗУ ""Про іпотеку""."

[novch]

"А как же быть с ч.10 ст.5 ЗУ ""Про іпотечне кредитування..."": ""...Якщо предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, нотаріус за повідомленням іпотекодержателя накладає заборону на відчуження нерухомого майна.""Ведь в абз.6 ст.73 ЗУ ""Про нотаріат"" указано: ""в усіх інших випадках, передбачених законом.""Разве это не случай, предусмотренный законом?Основанием для наложения запрета будет именно уведомление, в котором ипотекодержатель указывает адрес и пр. Наша задача все же установить статус ипотекодержателя как такового, для чего надо ознакомиться с ипотечным договором.Аналогию можно провести с абз.2 ст. 73 ЗУ ""Про нотаріат"": ""за повідомленням установи банку, підприємства або організації про видачу громадянину позики (кредиту) на будівництво, капітальний ремонт чи купівлю жилого будинку (квартири)"". Процедура наложения в этом случае изложена в ч.1 п.251 Инструкции о совершении нот. действий... to andyВ соотв. со ст.ст.14, 15 ЗУ ""Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю"", действительно имущественные права возникают после их оплаты. Аналогично обычно предусматривалось и в ""старых"" договорах долевого участия, что-то вроде: ""Право требования передачи объекта инвестирования в собст-ть инвестора возникает при условии полного финансирования долевого участия на условиях этого договора"".Поэтому в таком случае нотариусы правильно требуют подтверждения полной оплаты."

[nota]

"Запрет накладывается на НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, имущественные права - это не недвижимое имущество а рамках рнгламентации ГК (только для ипотеки это недвижимость). Поэтому, исходя из 73 ст. ЗУ ""О нотариате"" запред накладывается в установленых законом случаях, но на НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО. Что ккасается 5 ст, читайте внимательно Закон"

[novch]

"А кто сказал, что мы накладываем запрет на имущ-е права? Именно на НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, данные о котором указаны в уведомлении ипотекодержателя (кроме РПВН).Да, и кстати, есть абз.5 ст. 73 ЗУ ""Про нотаріат"" где об этом и говорится, который был внесен в связи с принятием ЗУ ""Про іпотечне кредитування..."".Когда приходит ""постанова державного виконавця про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження"" (пп.9 п.250 Інструкції про порядок вчинення нот. дій), разве они приносят правоуст-е документы чтобы подтвердить о существовании недвижимости? Регистрация происходит только по данным постановления.Так и здесь - все данные в уведомлении.А что в данном случае ЗУ ""Про іпотечне кредитування..."" не применим?"