«Відчуження та іпотека нерухомості»

[Vолодимир]

Тиха революція процедури відчуження та іпотеки нерухомого майна – експрес-аналіз(Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 15.12.2005 р. № 3201-ІV)Законодавець потроху продовжує систематизувати діюче законодавство України, що регулює іпотечні відносини, мова йде про прийнятий Верховною Радою України 15.12.2005 року Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» № 3201-ІV. Спробуємо провести експрес-аналіз цього Закону. Завдання цього аналізу – звернути увагу на головні новації, повний та докладний аналіз буде підготовлений до наступного номера журналу. Необхідно звернути увагу, що цим Законом вносяться суттєві зміни до двадцяти трьох діючих Законів та Кодексів України. 1. Першим, що можливо відмітити, є те, що внесенням змін до частини третьої та четвертої ст. 32 Цивільного кодексу України (надалі – ЦК України) Законодавець однозначно дійшов думки обов’язкової наявності згоди обох батьків та наявності згоди органу опіки та піклування практично на будь-які дії неповнолітнього в цивільному обороті, а не тільки у випадку розпорядження нерухомістю або авто. Органи опіки та піклування банкують, особливо якщо пригадати Закон № 2623-ІV від 02.06.2005 року, що набрав чинність з 01.01.2006 року, відносно необхідності згоди органів опіки та піклування на відчуження нерухомості, якою дитина тільки користується і не є власником.Одне втішає, що за цим Законом з’явилася персональна відповідальність посадових осіб органів опіки та піклування за надання відповідної згоди.2. Другою важливою зміною є доповнення частини третьої ст. 331 ЦК України абзацом другим та виключення частини четвертої. Ці зміни повертають до повноцінного цивільного обороту об’єкти незавершеного будівництва, звільнивши тим самим власників від незрозумілої судової процедури.З часу набрання чинності цих змін власник зможе укладати договори щодо об’єкта незавершеного будівництва, за умови попередньої реєстрації права власності на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об’єкта незавершеного будівництва.Знову колізія. Тимчасовий порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно не дає змоги зареєструвати право на об’єкти незавершеного будівництва, бо на цей час передбачається лише реєстрація прав власності на об’єкти нерухомого майна, будівництво яких завершено та які прийняті до експлуатації. Можливо також відмітити доповнення частини п’ятої ст. 1033 ЦК України реченням: «Договір про управління майном не тягне за собою переходу права власності до управителя на майно, передане в управління».3. Найбільш революційна і значна зміна торкнулася Закону України «Про нотаріат», мова йде про ст. 55, а саме її четверту частину.Виходячи зі змісту цих змін, з часу набрання ними чинності відтепер не тільки іпотеку, а також і відчуження нерухомості можливо буде посвідчувати за місцем розташування вказаного майна або за місцезнаходженням однієї із сторін правочину.Хоча і це визначення місця укладення договору входить у деяке протиріччя до вимог ст. 647 ЦК України, в якій дослівно встановлено: «Договір є укладеним у місці проживання фізичної особи або за місцезнаходженням юридичної особи, яка зробила пропозицію укласти договір, якщо інше не встановлено договором».І, як ми бачимо, ніякої відсилки, що яким-то законом можливо змінити цю норму, єдине кому це право надано – це сторонам, якщо вони на це погодяться при укладенні договору.Тому, на нашу думку, при посвідченні відчуження або іпотеки нерухомості за місцем розташування вказаного майна необхідно в договорі робити відсилку до ст. 55 Закону України «Про нотаріат» та вказувати, що сторони до цього дійшли згоди також і в договорі.4. Також необхідно звернути увагу на внесення доповнення до частини сьомої ст. 55 Закону України «Про нотаріат» реченням про накладення заборони нотаріусом за повідомленням іпотекодержателя.А) Як ми бачимо, це речення виписує процедуру накладення заборони за повідомленням іпотекодержателя у випадок, коли на час іпотеки іпотекодавець безпосередньо не мав у власності нерухомість і вже під час дії іпотечного договору оформив документи про право власності на заставлену нерухомість (дивись перше речення частини сьомої ст. 55 цього Закону).Б) У випадку надання в іпотеку безпосередньо нерухомості, яка знаходиться у власності іпотекодавця, нотаріус накладає таку заборону одночасно з посвідченням договору іпотеки (дивись ст. 73 Закону України «Про нотаріат» та перше речення частини десятої ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»).5. Важливим є врегулювання полеміки про правомірність накладати заборону приватним нотаріусом. Це врегульовано внесенням змін до ст. 73 Закону України «Про нотаріат» шляхом заміни слова «державний нотаріус» словом «нотаріус».Також внесені зміни, що надають можливість накладати заборону відчуження нотаріусу, який посвідчив договір, за місцем розташування майна або за місцезнаходженням однієї із сторін правочину, усуваючи вимогу накладання заборони лише за місцезнаходженням майна, як раніше було закріплено ст. 73.6. Необхідним для нотаріусів є доповнення ст. 52 Закону України «Про виконавче провадження» частиною восьмою такого змісту: «Примусове звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється державним виконавцем з урахуванням положень Закону України «Про іпотеку», що в свою чергу зніме спірні питання про повноваження та порядок вчинення виконавчого напису нотаріусом.7. Доповнивши ст. 5 Закону України «Про іпотеку» частиною сьомою, законодавець визначає новий предмет іпотеки, а саме, право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.Усунено спір, що торкався майнових прав на нерухоме майно у іпотечних відносинах. Тепер не лише Закон «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» регулює відносини, предметом яких є майнові права на нерухоме майно, а й Закон Украйни «Про іпотеку», який встановлює, що передача в іпотеку майнових прав на нерухоме майно регулюється цим Законом.8. Змінено формування частини другої ст. 16 Закону України «Про іпотеку» відносно порядку іпотеки незавершеного будівництва: «Передача в іпотеку об’єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт незавершеного будівництва».9. Важливу зміну внесено до істотних умов іпотечного договору, завдяки чому можливо або описати зміст та розмір основного зобов’язання, строк і порядок його виконання та/або зробити просто посилання на правочин, у якому встановлено зобов’язання (п. 2 частини першої ст. 18 Закону України «Про іпотеку»).10. Багато різних змін торкнулися застосування заставної, але це тема для окремого матеріалу.11. Суттєво змінено порядок оформлення результатів прилюдних торгів, повернувши нотаріуса до участі в цьому процесі (ст. 47 Закону України «Про іпотеку»).З часу набрання чинності цих змін, нотаріус на підставі Акта про реалізацію предмета іпотеки, який підписаний державним виконавцем, затверджений начальником відповідного органу ДВС, скріпленого печаткою цього органу, видає покупцеві Свідоцтво про придбання нерухомого майна. Також для потреб спеціалізованої організації, яка проводила торги, нотаріус посвідчує необхідну кількість копій Актів про реалізацію предмета іпотеки.12. Змінено підхід до наслідків, які наступають у випадку, якщо іпотекодержатель не скористався правом, передбаченим частиною першою ст. 49 Закону України «Про іпотеку», за результатами других прилюдних торгів іпотека може бути припиненою за рішенням суду, а не як раніше це було, що вона просто припинялась.13. Коментар змін, які були внесені до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» читай у наступному номері (№ 2) журналу «Юридичний радник».14. Важливі зміни внесені до ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» № 979-ІV, а саме, що обтяження іпотекою нерухомого майна підлягає державні реєстрації незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.Встановлено різний порядок накладення заборони в залежності від того, що є предметом іпотеки.15. Впорядковано порядок реалізації іпотекодержателем майна, що є предметом іпотеки, надавши йому право, за аналогією з правилами Закону України «Про іпотеку», продати від свого імені, якщо це передбачено іпотечним договором або іпотекодержатель та іпотекодавець досягли відповідної згоди шляхом укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню.16. Внесене уточнення у п. 2 ст. 50 «Прикінцевих положень» Закону № 979-ІV і абзац третій викладено у наступній редакції: «До створення єдиної системи органів реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень, а також до формування державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень державна реєстрація іпотек проводиться згідно з Тимчасовим порядком державної реєстрації іпотек, що затверджується Кабінетом Міністрів України».17. Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 15.12.2005 року № 3201-ІV опублікований та набрав чинності 14 січня 2006 року (Газета «Голос України». 2006. № 7).Володимир МАРЧЕНКО,шеф-редактор науково-практичного журналу«Мала енциклопедія нотаріуса»

[victoria]

"Более значительный и ""революционный"" вопрос - ст. 55 ЗУ ""О нотариате"". Ситуация такая, что теперь любой нотариус может формлять договора отчуждения недвижимого имущества по всей Украине, а нотариальные округа существуют только для того, чтобы нотариус совершал действия только в пределах своего нот.округа? Или же я заблуждаюсь ?"

[Олена]

"Що стосуєть ""передачі в іпотеку земельної ділянки"" то певно для цього треба застосовувати цей же закон ""Про внесення змін"" згідно з яким можна передати в іпотеку ""права оренди чи користування..."". Правда щодо механізму треба попрацювати. Я поки ще навіть ориєнтирів не бачу. "

[Олена]

"А що стосується ст. 55 - давайте прочитаємо дослівно: ""за місцезнаходженням майна, або за місцезнаходженням однієї із сторін"" - термін місцезнаходження для фізичної особи в законодавстві не зустрічається - тільки місце проживання . Тобто зробити договір за місцезнаходженням сторони - юридичної особи - можна, а от за місцем проживання сторони - фізичної особи - 55 стаття не передбачає."

[victoria]

"А як щодо цих змін :З А К О Н У К Р А Ї Н ИПро внесення змін до статті 3 Закону України ""Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні""Верховна Рада України п о с т а н о в л я є :1. Абзаци четвертий і сьомий статті 3 Закону України ""Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні"" (Відомості Верховної Ради України, 2004 р., № 15, ст. 232) викласти в такій редакції:""місце перебування  адміністративно-територіальна одиниця, на території якої особа проживає або переважно перебуває строком менше шести місяців на рік""""реєстрація  внесення відомостей до паспортного документа про місце проживання або місце перебування із зазначенням адреси житла або місця переважного знаходження особи та внесення цих даних до реєстраційного обліку відповідного органу спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади з питань реєстрації"".2. Цей Закон набирає чинності з дня його опублікування.Голова Верховної Ради України В.ЛИТВИНм. К и ї в15 грудня 2005 року№ 3214ІVта від 05.01.2006 рокуПРОПОЗИЦІЇдо Закону України “Про внесення змін до статті 3 Закону України “Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні”Прийнятий Верховною Радою України 15 грудня 2005 року Закон України “Про внесення змін до статті 3 Закону України “Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні” не може бути підписаний з таких підстав.Законом пропонується викласти в новій редакції визначення термінів “місце перебування” та “реєстрація” із застосуванням таких додаткових термінів, як “переважне перебування” та “місце переважного знаходження”.Запропоновані Законом зміни викладено без урахування положень Закону України “Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей”, що набирає чинності з 1 січня 2006 року, яким передбачено здійснення реєстрації переважного місцезнаходження бездомних громадян за юридичною адресою спеціалізованого закладу, який здійснює облік бездомних громадян, або інших закладів для цієї категорії осіб (стаття 8). Переважним місцезнаходженням бездомного і безпритульного за цим Законом є адміністративно-територіальна одиниця, на території якої особа проживає (стаття 1).З метою усунення неузгодженості між Законом, що розглядається, і Законом України “Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей” та враховуючи, що Закон України “Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні” не визначає термінів “переважне перебування” та “місце переважного знаходження”, пропонується абзац третій статті 1 Закону України “Про внесення змін до статті 3 Закону України “Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні” викласти в такій редакції:“реєстрація – внесення відомостей до паспортного документа про місце проживання чи місце перебування із зазначенням адреси житла, або МІСЦЯ ПЕРЕВАЖНОГО ЗНАХОДЖЕННЯ особи, або адреси спеціалізованого закладу, який здійснює облік бездомних громадян, або інших закладів для цієї категорії осіб та внесення цих даних до реєстраційного обліку відповідного органу спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади з питань реєстрації”. На мою думку, коли ці зміни будуть чинними - в нотаріальній практиці знову буде колізія : одні нотаріуси будуть робити все, а інші - як і раніше ""по старому"". І взагалі, якщо такі зміни в закон прийняті- це означає, що комусь це потрібно і такий ""шанс"" нотаріуси обов'язково використують.Президент України В.ЮЩЕНКО"

[victoria]

Прошу прощения ! Я - не Президент Украины В.Ющенко и говорила только от своего имени.

[Vолодимир]

Шановні в ст..647 ЦК України «Місце укладення договору», дослівно зазначається : « Договір є укладеним у місці проживання фізичної особи або за місцем знаходження юридичної особи, яка зробила пропозицію укласти договір, якщо інше не встановлено договором». Зауважте ця норма не надає право ніякому закону змінити місце укладення договору. Це право надано лише сторонам, якщо вони на це погодяться при укладенні договору.І зауважте ще раз – сторони мають можливість дійти згоди в договорі про будь-яке місце укладення договору. Тому не варто чіплятися до термінів та заглиблюватись в теорію, яке з понять ширше – місце знаходження чи місце проживання, і чи можливо до фізичної особи застосовувати термін «місцезнаходження». Чекаю на конструктивний аналіз цієї ситуації.

[andy]

"Відповідно до Закону України № 3201-ІV від 15.12.2005 року „Про внесення змін до деяких законодавчих актів України” внесено зміни до Закону України „Про іпотеку”, які стосуються істотних умов договору іпотеки: 2) у частині другій статті 4:в абзаці третьому пункту 1 слова ""Єдиному державному реєстріпідприємств та організацій України"" замінити словами ""Єдиномудержавному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців"" 8) у статті 18: а) у частині першій: в абзаці другому пункту 1 слова ""Єдиному державному реєстріпідприємств та організацій України"" замінити словами ""Єдиномудержавному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців"" Якщо раніше не виникало сумнівів що таке ЄДРПОУ, то тепер, наприклад, одна із істотних умов договору іпотеки, встановлених статтею 18 Закону України «Про іпотеку», звучить так: 1) для іпотекодавця та іпотекодержателя – юридичних осіб відомості про: для резидентів – найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб – підприємців.Хто-небудь чув про такий ідентифікаційний код? Чи може код ЄДРПОУ це вже не код ЄДРПОУ, а код з ЄДР(ЮФП), як його назвав законодавець?Якщо дивитись нові свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи, то ми бачимо «Ідентифікаційний код юридичної особи», тобто код ЄДРПОУ (який зазначено в довідці статистики), та номер запису про включення відомостей про юридичну особу до ЄДР, який складається не з восьми, а з 17 цифр. Так ЄДРПОУ та ЄДР це одне і те ж, чи ні? На мою думку – це зовсім різні речі, і такого коду, про який згадує законодавець, не існує. Взагалі в ЄДР відсутнє присвоєння яких небудь кодів. Адже відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців» № 755-ІV від 15.05.2003 року Єдиний державний реєстр юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців – це автоматизована система збирання, накопичення, захисту, обліку та надання інформації про юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців. Цей реєстр ведеться спеціальним уповноваженим органом з питань державної реєстрації (на місцях – Державними реєстраторами), та до цього реєстру, окрім іншого, вносяться відомості щодо юридичної особи – ідентифікаційний код юридичної особи, тобто код з ЄДРПОУ (Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України). Чи може такого реєстру (ЄДРПОУ) вже не існує, а він замінений на новий реєстр? Але в такому разі чомусь не чути про присвоєння нового виду восьмизначного ідентифікаційного коду фізичним особам – підприємцям, та про видачу останнім відповідних довідок. Так який же все-таки код нотаріусам тепер записувати до правочинів про іпотеку?"

[V]

0

[V]

" Зі всього видно, що законодавець не практик. Безкінечні ляпсуси, прямі протиріччя, відсутність елементарних понять, експертних висновків до прийняття законів на слух та з льоту непрофесіоналами, сумнівність та доречність інших документів в догонку – це реалії. Як бути? Ущемлення прав громадян, ні. Що хотілося сказати і як сказано в результаті. Ми повинні вичитати між рядками. Закон (ст.55) під когось? Знову політика замість юриспруденції. Великі регіони акумулюють всі важелі правління. В основному це потрібно центральним банкам та олігархам тіньовикам. Далі. Перше, якщо норма є, вона уже не мертва, п. Катерина. Інше, що таке місцезнаходження однієї із сторін? Дочекаємося офіційних тлумачень юстиції та інших правників, але це все підзаконність понять. В скорому часі, враховуючи інертність депутатів та завантаженість проблемами виборів, змін на рівні закону не чекаймо. Привіт вакханалія, хто скоріше встигне! Згідно Закону України Про внесення змін до статті 3 Закону України ""Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні"" від 15 грудня 2005 року ІV-№ 3214 та Пропозицій Президента від 05.01.2006 року для фізичних осіб визначені поняття реєстрації – місце проживання, перебування та місце переважного знаходження. Тобто, потрібно звертати увагу тільки на реєстрацію проживання паспортним відділком. А якщо особа без громадянства, знята з реєстраційного обліку (при переїзді в іншу місцевість), іноземний громадянин або особа, яка прийнята на постійний облік в Посольстві України за кордоном при виїзді на ПМП (українці з закордонним паспортом) це що, особи які позбавлені гарантованих ст. 47 Конституції прав на житло. Ким? За що? Тільки тим, що про них забули. Виявляється ця категорія осіб має право на набуття нерухомого майна будь-де через нотаріуса на вибір. Тоді потрібно терміново, на момент відчуження, зніматися з обліку та реально визнавати, що інститут прописки віджив своє поняття режиму. Значить, будемо всі переходити до ствердження засвідченням справжності підписів на заявах про проживання в певному місці та вилками, ложками, білизною, ствердженнями свідків, співмешканців. Буде дуже доречне п. Vолодимир посилання на ст. 647 – договір є укладеним у місці проживання фізичної особи. Залишається тільки визначити хто саме перший зробив пропозицію укласти договір. Що це за нове - переважно перебуває строком менше шести місяців на рік (див. Закон). На мій погляд, абсолютна чехарда, яку світ не бачив. Далі буде."

[Admin-Юкон]

Шановні відвідувачі Форуму!!!Просимо звернути Вашу увагу, що ряд тем та питань, які Ви обговорюєте цілком можливо розглядалися на нашому Форумі і раніше. Тому перед відкриттям нової або при пошуку певної теми використовуйте меню «Правка» - «Найти на этой странице» або Ctrl+F. Це дасть змогу зберегти Ваш час, уникнути дублювання і більш повно висвітлити відповідь на цікаву для Вас тему.З найкращими побажаннями,Адміністрація сайту.